Инвестиции – удел профессионалов

1 декабря 2015

Кризис – время для инвестирования. Текущая экономическая ситуация не исключение. Но было бы ошибкой ожидать, что сегодня можно найти хороший актив за смешные деньги. Двадцать лет назад это еще было возможно, но с тех пор рынок сильно изменился.

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости не обвал, а затишье. Да, вакансия во всех сегментах растет, но она не превышает и 10% процентов. Подъем рынка тут же приведет к дефициту предложения во всех сегментах. В последние несколько лет строили много, но коммерческий рынок все еще недостаточно насыщен качественными объектами.

Распродажного предложения сегодня нет, но многие структуры готовы продавать непрофильные активы, чтобы сконцентрироваться на своей основной деятельности. Банки и госкорпорации выставляют на продажу бизнес-центры, торговые объекты и пр. Но цены на эти активы не ниже рыночных. Если раньше собственники ожидали рост рынка, завышали стоимость, то сейчас они готовы адекватно оценивать свою собственность.

В текущих условиях инвестировать можно и нужно, но не стоит ждать низких цен: инвестиции и в кризисное время требуют долгих поисков, просчетов и глубокого анализа.

На рынке коммерческой недвижимости до недавних пор был очень высок вес собственника, управленческие решения принимались лично владельцем актива или под влиянием его мнения или вкуса. Это привело к огромному числу проектов с невнятной концепцией, неудачной локацией и неэффективным управлением.  Доходило до того, что некоторые региональные девелоперы лично нанимали уборщиков на объект! И если на раннем этапе развития рынок вынужден был поглощать и это некачественное предложение, то сегодня он уже не прощает ошибок. Неудачные проекты пустуют как в кризис, так и на подъеме. Конечно, по-прежнему все можно отрегулировать ценой, но при этом не избежать снижения доходности.  

Все больше игроков приходят к пониманию, что каждая функция на этом рынке - удел профессионалов. Сегодня мы наблюдаем шквал запросов от региональных девелоперов на управление, на разработку маркетинговых концепций и аналитику. Появляются запросы и на комплексное управление активами: от выбора объекта инвестирования, разработки концепции или реконцепции до непосредственной эксплуатации.

На настоящий момент рынок апартаментов в России активно развивается и является по сути наиболее надежным сегментом для малых инвестиций. Спрос на апарт-комлексы постоянно растет. Подавляющее большинство новых объектов в этом сегменте в действительности представляют собой обычное жилье. Доходность такого актива будет даже меньше, чем от сдачи в аренду квартиры (около 3-5%), так как необходимо учитывать расходы на управление апартом. Доходность же апартаментов с инвестиционной составляющей достигает 13% в год.

Конечно, у сегмента апарт-отелей те же риски, что и у жилой недвижимости – долгие согласования, множество нормативов и пр. Но в кризис люди еще больше, чем обычно нуждаются в качественном продукте для сохранения своих сбережений, поэтому ищут надежные активы, которые помогут не только сохранить средства, но и принести гарантированный доход.

Мы уверены в спросе со стороны арендаторов независимо от текущего экономического момента. Во-первых, рост доли аренды - естественная тенденция для крупнейших мегаполисов мира.  В Нью-Йорке, например, 60% населения арендуют жилье. Усиливается этот тренд и в российских столицах.

На счетах россиян лежит 16 триллионов рублей, не считая денег, которые не числятся на депозитах. Это астрономическая сумма. И все больше наших сограждан приходят к мысли, что деньги должны работать.

Фондовый рынок в России не является эффективным инструментом инвестирования, покупка квартиры в аренду приносит не более 5% дохода, а времени, сил и денег отнимает достаточно. Вложения в покупку апартаментов является предсказуемым, высокодоходным инструментом, который оправдал себя и в кризисный период.

Если комплексно оценивать сегменты коммерческой недвижимости по перспективности инвестиций, то можно сказать, что качественные проекты будут востребованы во всех сегментах и классах. Инвесторы ищут варианты для вложений, непрофильные активы выставляются на продажу, заключаются сделки по офисам, складам и торговле.

Доходность качественных торговых центров составляет 7-15%, офисные помещения приносят в среднем 7-11% в год. Однако стоит оговорить, что число сделок по покупке торговых и офисных центров в розницу крайне незначительно. В складской недвижимости продолжает развитие тенденция строительства складов "под ключ" в крупных логистических парках.

Особенности текущей ситуации в том, что все больше инвесторов доверяют профессионалам как инвестирование, так и дальнейшую работу с активом.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar

к разделу От первого лица

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку