Инвесторов зовут на большую дорогу

7 февраля

Те, кто хоть раз путешествовали по России на машине или автобусе, знают не понаслышке, какое счастье встретить на пути хотя бы пару приличных кафе - с приемлемыми ценами, уровнем сервиса и качеством еды и напитков. Этой проблеме уже не один десяток лет, однако до сих пор каких-то ощутимых сдвигов не произошло. Впрочем, федеральные власти затеяли ряд амбициозных проектов, способных кардинально изменить ситуацию. Или нет?

Так в чем же дело?

Протяженность федеральных трасс в России превышает 50 тыс. км, около 95% которых находятся под управлением Федерального дорожного агентства (Росавтодор). По оценке JLL, средняя интенсивность транспортных потоков одной только трассы "Дон" достигает порядка 25 тыс. автомобилей в сутки, а на некоторых участках в южной части России этот показатель может быть вдвое выше.

Проще говоря, каждый день по российским трассам проезжают десятки, сотни тысяч водителей, которым нужно где-то обедать, отдыхать и даже ночевать. Еще в 2013 году Министерство транспорта РФ и Росавтодор предусмотрели концепцию, по которой автозаправочные станции, отели и кафе (так называемые "объекты придорожного сервиса", ОДС) должны развиваться одинаково на всех федеральных трассах от Калининграда до Владивостока.

Однако до сих пор уровень развития придорожной инфраструктуры в России сильно отстает от многих зарубежных стран, повсюду наблюдается недостаток сетевых операторов с высокими стандартами качества. Эксперты называют три основные причины этого: пробелы в законодательстве, административные барьеры и низкая заинтересованность инвесторов в таких проектах.

Сейчас предприниматели тратят по несколько лет, чтобы оформить все необходимые документы для запуска придорожного кафе или мотеля, в частности, добиваясь разрешения вести строительство на землях лесного фонда. Чтобы исправить ситуацию, в 2015 году депутаты Госдумы предложили внести соответствующие поправки в Лесной кодекс РФ, и в том числе отказаться от долгой процедуры перевода лесных участков в земли иных категорий, но парламент отклонил законопроект в первом же чтении.

В прошлом году Росавтодор озвучил планы по созданию на федеральных трассах 257 многофункциональных зон обслуживания водителей и их пассажиров. По задумке Федерального дорожного агентства, вдоль крупных автодорог (по данным "Российской газеты", через каждые 5 км) разместятся 877 объектов дорожного сервиса (сейчас - около 12 тыс.): 57 автозаправочных станций (свыше 4,7 тыс.), 511 площадок для отдыха (около 3 тыс.), 61 точки общепита (порядка 4 тыс.), 183 станций техобслуживания (более 700) и 65 мотелей (примерно 800).

К июлю 2017 года Росавтодор намерен собрать предложения инвесторов, заинтересованных в данном проекте, и рассмотреть их в рамках реализации генеральной схемы развития объектов дорожного сервиса. Ожидается, что бизнесмены получат поддержку не только федеральных и региональных властей, но и местной администрации - например, на этапе градостроительной подготовки объектов и подключения будущих площадок к инженерным коммуникациям.

Чиновники рассчитывают, что это позволит решить проблему неравномерного распределения таких точек на всем протяжении федеральных автомобильных дорог страны. Так, если на Северо-Западе или в центральной части России, где имеется стабильный спрос, мотелей и кафе более-менее достаточно, то в некоторых сибирских и дальневосточных районах бизнесу без поддержки государства не обойтись.

Пока наиболее успешным примером развития ОДС признано коммерческое использование придорожных полос в Татарстане. По данным Росавтодора за 2016 год, на участке трассы Казань-Набережные Челны открыты 66 объектов дорожного сервиса, в том числе 24 АЗС, семь газозаправочных станций, 35 придорожных кафе, восемь гостиниц и семь станций технического обслуживания.

При этом на республиканских дорогах на должном уровне не только обеспеченность коммерческой инфраструктурой, но и надзор за ней. ОАО "ТатТрансСервис" согласовывает размещение таких сооружений и последующий контроль за соблюдением исполнения согласованных техусловий, а сотрудники ГУ "Безопасность дорожного движения" и инспекторы ГИБДД регулярно проверяют законность размещения точек в полосе отвода и придорожной полосе.

Крепче за "Баранку" держись...

В январе сеть "Шоколадница" анонсировала запуск не менее десяти дорожных ресторанов на российских трассах в течение трех лет. Компания рассчитывает открывать заведения двух форматов: Mgrillcafe площадью от 400 кв. м, помимо кафе, включающие сервисные комнаты с душевыми кабинами, и Mcafe (до 180 кв. м).

По мнению Андрея Ковалева, собственника группы компаний "Экоофис", у этого проекта есть неплохие перспективы. "Во-первых, у "Шоколадницы" есть обширная сложившаяся целевая аудитория - это знакомый для всех жителей РФ бренд. Во-вторых, цены здесь достаточно демократичные, поэтому сеть будет успешно конкурировать с любыми другими кафе. В-третьих, ассортимент сети хорошо подходит и для тех, кто хочет перекусить в машине, и для тех, кому приятнее посидеть в зале", - привел доводы эксперт.

Впрочем, "Шоколадница" - не первая, кто решила освоить придорожный формат, хотя и единственная, кто сумел попасть в комплексную программу госкомпании "Автодор" по созданию и развитию сервисной инфраструктуры на ее скоростных дорогах. Несколько лет назад сеть "Теремок" пыталась запустить подобный проект, но эта затея не увенчалась успехом. "Переговоры были один раз, но это не повод говорить об этой теме. Серьезно мы ей не занимались, мы активно осваиваем города в первую очередь", - рассказал порталу "Арендатор.ру" управляющий АО "Теремок-Инвест" Михаил Гончаров.

Несмотря на слабое развитие придорожной коммерции в целом и весьма хаотичный состав игроков (часто - местных), на этом рынке хватает заметных представителей. В их числе можно назвать сети "Помпончик", насчитывающая свыше 30 кафе в Брянской, Воронежской, Калужской, Московской и Ростовской областях, а также Республике Адыгея, и "Баранка" (12 точек в Вологодской и Ленинградской областях). "Еще я бы назвал "Мак-Лоджистик", которая собирается построить шесть многофункциональных зон дорожного сервиса в Ростовской области (на них будут расположены АЗС, гостиница, кафе, зоны отдыха, стоянки для грузовых и легковых автомобилей). Инвестиции в проект составят 2,1 млрд рублей", - отметил Тимур Нигматуллин, инвестиционный аналитик ГК "Финам". Основной доход предполагается получать за счет предоставления платных услуг, деятельности гостиниц и сдачи АЗС в аренду нефтяным компаниям.

И все же по-настоящему маститых инвесторов очень мало - разве что "Роснефть". В течение последних нескольких лет она открыла три мини-гостиницы в Краснодарском крае (на трассе М4), а также восемь A-Cafe в Сочи и еще пять - в Московском регионе (все перечисленные объекты работают на АЗС "Роснефти"). В НК подчеркивали, что после анализа работы кафе в Москве и Подмосковье они могут появиться и в других регионах РФ.

Помимо трудностей управленческого характера (сложности с поиском персонала, готового постоянно ездить на работу за город и проблемы с доставкой товаров), существует еще одна. Сейчас инвестор обязан строить полосы разгона и торможения при подъезде к своим объектам и выезду из него, а также обустраивать парковки. По оценкам игроков рынка, на это понадобится порядка 20 млн рублей. А ведь есть и другие расходы (не считая строительства самого объекта - около 50 тыс. рублей за 1 кв. м), например, обустройство территории и создание площадки для отдыха (5 млн-10 млн рублей) и аренда участка (сумма очень сильно варьируется в зависимости от региона). Одним словом, становится понятно, почему крупные компании не спешат "выходить на большую дорогу".

"Золотые ворота" для инвесторов

Чтобы оценивать перспективность того или иного проекта на каждой конкретной трассе, необходимо внимательно изучать целевую аудиторию, трафик, сезонность, а также насыщенность участка трассы конкурентными объектами, убеждена заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE Марина Гордеева. "В идеале, частота размещения различных видов инфраструктуры должна варьироваться, например, для наиболее популярного вида АЗС расстояние может составлять 50-60 км, а для мотеля - около 200 км", - добавила она.

В числе проектов, которые могут "выстрелить" на автодорогах, - АЗС, различные кафешки, в меньшей степени - магазины. А вот развитие мотелей, например, будет напрямую коррелировать с развитием автотуризма, так как именно автотуристы (а не дальнобойщики и автобусные туристы) формируют основной спрос на такого рода услуги.

Как бы то ни было, стоит дождаться реализации хотя бы основных проектов, запланированных Росавтодором. Так, на федеральной трассе в Ульяновской области планируется создать автотуристический кластер из 12 МФК "Трэвел Парк" с АЗС, гостиничным комплексом, кафе, магазинами, аптекой и пунктом оказания медицинской помощи. К 2018 году подобные зоны должны появиться в Алтайском крае ("Золотые ворота"), Бурятии (кластеры "Кяхта", "Байкальский" и "Тунинская долина"), Ростовской ("Всплеск") и Липецкой ("Задонщина") областях.

Вполне возможно, что через несколько лет придорожные кафе и мотели уже не будут ассоциироваться с убогими ночлежками и сомнительными забегаловками на обочинах, а примут приличный, вызывающие доверие вид. А это может сделать автотуризм по просторам необъятной родины еще привлекательнее. В прошлом году руководитель Ростуризма Олег Сафонов заявлял, что в Европе доходы от автопутешественников достигают 19 млрд евро в год. Чиновник оценивал потенциал развития этого направления в России в пределах 5,5 млн экипажей ежегодно. Словом, есть куда расти.

Илья Китов

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку