Краудэффект. Рынок коммерческой недвижимости осваивает новый формат

17 февраля

На Западе инвестиции в коммерческую недвижимость по принципу краудфандинга - явление вполне привычное. Постепенно этот опыт перенимает и наша страна, пусть и не столь быстро. Есть ли перспективы у краудинвеста в России или же интерес к нему быстро угаснет? Давайте разбираться.

Сообразим на троих (четверых, пятерых…)

За рубежом "финансирование толпой" (так дословно переводится сrowdfunding) как способ вложения своих средств (в основном денег) в перспективный проект стал набирать популярность с начала 2000-х годов. Если в кино-, гейм- и музыкальной индустрии, политике, общественной жизни идея о коллективном инвестировании прижилась практически моментально, то рынок недвижимости далеко не сразу отреагировал на новый тренд. Например, в Америке первый подобный проект - онлайн-платформа Fundrise - был запущен в 2010 году. Однако полноценно интернет-площадка работать начала лишь через пару лет, когда штатовские власти приняли акт JOBS (the Jumpstart Our Business Startups Act), установивший законодательные рамки краудфандинга. Тем не менее Fundrise быстро нашла свою аудиторию, что объяснимо: практически любой пользователь мог инвестировать в жилую недвижимость (минимальный вклад устанавливался на уровне 100 долларов, впрочем, со временем дорос до 5 тыс. долларов) и не только получать доходы от аренды и продажи имущества, но также, например, формировать инфраструктуру целых районов, денежно поощряя возведение в локациях тех или иных востребованных объектов. Подобным образом, в частности, был застроен квартал H Street NE в Вашингтоне. Со временем на Fundrise появилась возможность вкладываться и в коммерческую недвижимость.

Еще один гигант мирового краудинвеста (читай, американского) - компания Realty Mogul. Сейчас в ее активе значатся свыше 300 объектов в Калифорнии и Флориде суммарной стоимостью более 700 миллионов долларов. От Fundrise данная площадка отличается большей прозрачностью и более подробной информацией по прошедшим и текущим проектам. Минимальный размер вклада составляет 5 тыс. долларов.

Третий заслуживающий упоминания игрок в индустрии - это Prodigy Network. Компания привлекла инвестиций более чем на 300 млн долларов, от других лидеров рынка ее отличает более высокий входной порог: минимальная доля для граждан США - 20 тыс. долларов, а для зарубежных инвесторов - 100 тыс. долларов.

Не отстает и Европа: в одной Британии работают свыше десятка краудплощадок, специализирующихся на недвижимости. Это и Byoot Capital, и Crowd2Let, и CrowdAHouse, и другие их "коллеги". Во Франции действует Citylize, в Испании - CoOwning, есть такие интернет-ресурсы в Швейцарии, Германии и ряде иных государств Старого Света. Всего же на конец 2016 года в мире насчитывались более 200 "народных" онлайн-платформ, с помощью которых пользователи могли профинансировать проекты на рынке коммерческой и жилой недвижимости. При этом только в развивающихся странах, по оценкам аналитиков, через десять лет годовой объем коллективных инвестиций приблизится к отметке в 100 млрд долларов. Более того, эксперты прогнозируют, что краудиндустрия не собирается сбавлять ход, а наоборот, будет наращивать темпы своего развития. Но вот вопрос - станет ли Россия полноправным участником этого процесса?

Terra Incognita

В нашей стране первая попытка создать площадку под коллективные инвестиции была предпринята пять лет назад. Эксперимент, впрочем, оказался неудачным: в 2013 году (то есть через год после своего запуска) сервис Smartmarket.net закрылся, по сути, так толком и не начав работать. Затем появились и вскоре исчезли Jumpstarter, Startup Cycle, VCStart, WeShare. Их сменили платформы StartTrack и "Ямикс", которые, впрочем, еще держатся на плаву. Однако все перечисленные ресурсы позволяли (и позволяют) пользователям вкладывать свои деньги в IT-бизнес и всякого рода стартапы, а вот территория коммерческой недвижимости (давайте уже будем говорить исключительно об этом сегменте рынка) оставалась неосвоенной.

Первопроходцем стала компания Aktivo, основанная в 2015 известным бизнесменом Оскаром Хартманном. Основатель проектов KupiVIP и CarPrice задумался над тем, какой бизнес станет востребован в России в разгар кризиса, и пришел к выводу, что в непростой экономической обстановке спрос будет на "продукт под названием "уверенность в завтрашнем дне". "Единственный инструмент финансовой свободы, на который мы можем положиться в нашей стране, - это недвижимость. Даже в самый кризис, когда цены на недвижимость падают, она является лучшим инструментом для пассивного дохода. Другой альтернативы нет. Нет другого инструмента, который способен в большей степени защитить нас от инфляции, от колебаний валютных курсов и прочих рисков. Иметь дело нужно с объектами надежными, качественными, но и дорогими. Так у меня родилась идея создания краудфандинговой онлайн-площадки для инвестиций в объекты коммерческой недвижимости", - вспоминает предприниматель.

Механизм работы такой платформы с учетом особенностей российского законодательства следующий: под каждый объект создается монофонд в формате ЗПИФ (закрытого паевого инвестфонда), после чего хозяин помещения переводит свой актив на баланс фонда, становясь в нем владельцем 100% долей. По мере того как площадка продает паи частным инвесторам, собственник здания постепенно выходит из проекта, и в конечном итоге объект достается вкладчикам. При этом входной порог невысокий - для участия необходимо 500 тыс. рублей - а обещаемый уровень доходности составляет 11-12% годовых. В 2016 году по такой схеме инвесторами были приобретены здания супермаркетов "Пятерочка" в Люберцах и "Виктория" в Долгопрудном. Рыночная стоимость первого объекта оценивается в 160 млн рублей с предполагаемым сроком окупаемости 7,7 лет, второго - в 356,5 млн рублей с предполагаемым сроком окупаемости 7,3 лет. Заявленная доходность - свыше 11% и более 12% соответственно.

Как видно, определенный интерес к краудинвестиционным платформам (опять-таки речь в контексте коммерческой недвижимости) присутствует, тем не менее кроме Aktivo, считают эксперты, активных игроков в данном сегменте нет. Впрочем, интерес к теме понемногу начинают проявлять банки: к примеру, в 2016 году появился сервис "Сбербанк-Арендный бизнес", дающим возможность клиентам вкладываться в складскую недвижимость класса А. "Также агентства недвижимости стали предлагать похожие услуги и создают инструменты для онлайн-инвестиций (выбор объекта, расчет затрат и окупаемости, составление договора - все реализуется в личном кабинете на сайте с подборкой объектов). Однако их успешность мы сможем оценить только через три-пять лет", - замечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Эксперты сходятся во мнении, что краудинвестинг - перспективное применительно к российской действительности направление. А с учетом нестабильного финансового климата в нашей стране оно получает дополнительную актуальность (огромное количество людей получает возможность грамотно распорядиться собственными деньгами, которую раньше не имели из-за высоких входных барьеров). И все же эта целина по-прежнему практически не освоена.

Почему так?

Одна из основных причин зачаточного состояния краудфандинга на российском рынке коммерческой недвижимости - особенности национального менталитета. Любые новые инвестиционные механизмы вызывает настороженность, а подавляющее большинство населения ими вовсе не интересуется: наши сограждане привыкли доверять банкам, храня сбережения на рублевых или валютных депозитах. В лучшем случае россияне вкладывают средства в жилье под сдачу, что, конечно, менее доходно. "Помимо прочего, инвестор должен быть уверен, что не попадет в руки мошенников, что его не обманут, не отнимут его средства каким-либо "относительно честным способом". Люди не хотят рисковать, они готовы вкладывать деньги лишь в те инструменты, которые хорошо знают. В России ситуация осложняется низким уровнем финансовой грамотности населения. В результате лишь около 3% населения страны готово доверять свои деньги не только банкам", - анализирует ситуацию директор по маркетингу компании AKTIVO Данил Попов.

Исполнительный директор Smart Invest Club (Thailand) Константин Живенков считает, что у площадок "по финансированию толпой" рисков нет, и потенциальные участники проектов это осознают. "Краудкомпании во многом выступают исключительно в роли управляющей компании, а обещаемая ими доходность, как правило, "прогнозируемая", а не гарантированная. А значит, обещаемые "до 12% в год" могут запросто оказаться 1%. То есть, в первую очередь рискует именно инвестор", - обращает внимание эксперт.

Если на Западе краудплощадки появились в результате эволюции рынка, то в нашем случае формирующим фактором должен был стать кризис. В такой период вложения в недвижимость рассматриваются как консервативные (здесь "консервативные" - синоним слов "надежные" и "безопасные") инвестиции, а модель "народного финансирования" позволяет оперировать небольшими суммами, которые раньше могли быть вложены только в банки или ценные бумаги. Однако компаний, готовых занять новую нишу, в достаточном количестве не появилось, и импульс, необходимый для совершения значительного рывка в развитии российского краудинвеста, исчез.

Также тормозом выступает и законодательство. Оно еще не успело отреагировать на новое для рынка явление, а значит, предоставить потенциальную защиту малограмотным (неквалифицированным) вкладчикам. "Основной вопрос - юридические риски инвестирования в такие схемы и боязнь инвесторов средней руки, не говоря уже о мелких, играть в подобные игры. Скажем, история с приемом апартаментов в семью нормальной, подходящей для инвестиции недвижимости, заняла более пяти лет. Краудинвестинг как массовое явление возник совсем недавно, поэтому нужно дать ему больше времени", - высказала мнение директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key capital Эвелина Ишметова.

С другой стороны, предпосылки для улучшения ситуации есть. Одним из драйверов краудинвестинга является развитие интернета (определенный индикатор интереса к новым технологиям и форматам), а с этим у России полный порядок. В соответствии с данными Internet World Stats, по состоянию на июнь 2016 года наша страна находилась в десятке мировых государств с наибольшей www-аудиторией: мировой сетью пользовались 84 млн человек в возрасте от 16 лет и старше. За период с 2000 по 2016 годы количество интернет-пользователей в России выросло в 32 раза - один из самых высоких показателей.

Еще один момент: согласно прогнозам специалистов, в 2017 году средняя ставка по рублевым вкладам может снизиться до 5%, соответственно, хранить деньги в банке станет менее выгодно. На этом фоне простые простые граждане будут охотнее использовать краудплатформы как инструмент сохранения и приумножения капитала, тем более что недвижимость во многих случаях представляется весьма привлекательным активом для инвестиций.

В целом эксперты сулят России большое "краудбудущее". В том числе и в сегменте коммерческой недвижимости. Правда, положительные изменения наступят не так уж и скоро. "Рынок коллективных инвестиций может быть сформирован в горизонте 10-20 лет", - считает вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. Но чтобы этот прогноз сбылся, необходимы два главных условия: добросовестные игроки, которые смогут доказать надежность формата потенциальным инвесторам и стабильное развитие рынка.

Дмитрий Бахтин

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку