По ту сторону Днепра: что происходит на офисном рынке Киева

21 февраля

Киевский рынок офисной недвижимости, как и вся Украина, переживает трудные времена, и до какой-либо стабильности еще далеко. Но что происходит в этом сегменте сейчас и каковы его перспективы? Это и попытался выяснить портал "Арендатор.ру".

В режиме ожидания

Киевский рынок качественных офисов уже много лет никак не преодолеет кризис, о чем свидетельствуют снижающиеся несколько лет подряд объемы ввода: если в 2013 году в столице Украины появились 118,6 тыс. кв. м такой недвижимости, то в 2016 - 36,5 тыс. кв. м (арендопригодная площадь - 12,1 тыс. кв. м, что стало худшим показателем за последние 12 лет).

По итогам прошлого года объем предложения офисов в Киеве составил чуть выше 1,8 млн кв. м (порядка 200 бизнес-центров) - это без учета зданий государственных учреждений и офисных центров, построенных компаниями исключительно для собственных нужд. Согласно информации компании DTZ более 90% классифицированных офисных объектов расположены на западном берегу реки Днепр, в частности, на окраинах (34%), в Центральном деловом районе (28%), на Подоле (10%) и в других центральных локациях за пределами ЦДР (21%).

Можно констатировать, что строительная активность в городе практически отсутствует, а девелоперы ограничиваются запуском небольших объектов. Например, в прошлом году были введены следующие очереди бизнес-центров "Лагода" и "Протасов бизнес парк" (оба проекта представляют собой реконструкцию бывших промышленных зданий), а также офисник на Лейпцигской улице, 15.

При этом впервые за шесть лет в Киеве не появилось ни одного офисного здания класса А. "Девелоперы решили отложить запуск новых проектов, ожидая улучшения экономической ситуации в Украине. Некоторые готовы возобновить строительство при условии привлечения крупного арендатора или под конкретного заказчика в рамках контракта built-to-suit", - рассказала директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ в Украине Марта Костюк.

В то же время слабые показатели ввода новых площадей привели к рекордному снижению уровня пустующих помещений: в прошлом году вакантность сократилась в среднем на 4,9 п.п., до 19,3%. Согласно данным компании JLL, это наблюдалось как в классе А (на 9,6 п.п., до 26%), так и в классе В (на 3,5 п.п., до 17,4%).

По словам Александры Глобиной, руководителя отдела офисных площадей компании JLL (Украина), вакантность продолжит снижаться и в 2017 году. "Мы наблюдаем естественный процесс цикличности киевского офисного рынка. Высокий объем ввода в 2011-2013 годах и падение спроса вследствие экономического и политического кризиса привели к резкому росту вакантных площадей в 2014 году. В 2015-2016 годах мы наблюдали устойчивое снижение доли свободных офисов. Цикличность рынка подразумевает сохранение этих тенденций", - рассуждает она.

Инвесторы не спешат играть по-крупному

Инвесторы по-прежнему мало заинтересованы в покупке киевских офисных проектов - виной тому все еще слишком высокая вакантность бизнес-центров, что делает их менее привлекательными по сравнению с торговыми центрами.

По данным JLL, наиболее востребованы стрессовые активы, как правило, продаваемые за долги собственников, но в сегменте офисной недвижимости таких объектов немного. "Мы видим постепенно растущий интерес и к офисному рынку, однако разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей пока еще высок. Спрос есть только со стороны локальных игроков", - рассказали в компании.

Согласно информации DTZ в последние два года главными покупателями офисной недвижимости в столице были конечные пользователи и частные локальные инвесторы. Первые руководствовались соображениями, что капитальная стоимость недвижимости ниже или равна себестоимости строительства. Соответственно, они принимали решение о целесообразности покупки, если в долгосрочной перспективе хотели владеть недвижимостью.

"Частные локальные инвесторы рассуждали иначе. Они анализировали исторические данные и, понимая, что капитальная стоимость недвижимости находится на десятилетнем минимуме, принимали решение о целесообразности вкладывать свой капитал", - сообщил директор департамента рынков капитала DTZ Владимир Мысак.

В прошлом году в Киеве не было сделок с офисами дороже 10 млн долларов. Специалисты объясняют это тем, что на рынке отсутствует заемное финансирование и частные инвесторы вкладывают собственные деньги. В середине 2016 года стало известно о продаже мажоритарной доли БЦ "Парус" - размер сделки составила до 50 млн долларов. Но она была безденежной и являлась договоренностью между партнерами Вагифом Алиевым и Дмитрием Фирташем.

А вот на рынке аренды, напротив, наблюдалось оживление. Как подсчитала JLL, объем сделок в прошлом году увеличился на 17%, до 186,9 тыс. кв. м (из них 45,8 тыс. кв. м - в четвертом квартале). Объем чистого поглощения, в свою очередь, вырос на 20%, до 106,9 тыс. кв. м. Три четверти всех сделок прошли с участием представителей производственного и IT-секторов.

Рост спроса привел к выравниванию арендных ставок, падение которых прекратилось во второй половине года. Максимальная базовая арендная ставка составляет 340 долларов за 1 кв. м год (28 долларов за 1 кв. м в месяц). В то же время аналитики считают, что темпы восстановления экономики еще недостаточны для дальнейшего роста ставок аренды и в 2017 году не следует ждать их повышения.

Левон Папоян, директор департамента офисной недвижимости DTZ в Украине, подчеркнул, что, несмотря на снижение вакантности, арендодатели во многих случаях шли на уступки арендаторам, в частности, предоставляли арендные каникулы и фиксировали обменный курс на период до шести месяцев. В отдельных случаях (для офисных помещений классов А и В), была возможна компенсация расходов на отделочные работы, проводимые арендатором, заверил эксперт.

Киеву не хватает стабильности

В ближайшие месяцы не стоит ждать существенных изменений на офисном рынке Киева - строительная активность восстановится не раньше конца года, полагают аналитики. Ожидается, что в 2017 году в городе сдадут всего около 48 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости (арендопригодная площадь).

По мнению экспертов, крупные девелоперские компании - как местные, так и международные - должны удостовериться в том, что в городе есть устойчивый спрос на офисы среди серьезных корпоративных арендаторов. "2017-й будет годом постепенного восстановления рынка офисной недвижимости, повторяющим тенденции 2016 года. Увеличение девелоперской активности отразится на показателях ввода лишь в 2018 году", - поделилась мнением Александра Глобина, добавив, что на 2017 год намечен ввод бизнес-центра класса А "Астарта" площадью свыше 30 тыс. кв. м.

Как отметили в компании DTZ, в среднесрочной перспективе изменение арендных ставок на лучшие офисные помещения и последующий уровень вакантности будут зависеть от общей экономической и политической ситуации в Украине. "Темпы ввода в эксплуатацию новых офисных объектов и ценовая стратегия, применяемая владельцами крупных бизнес-центров, конкурирующих за качественных арендаторов, также существенно повлияют на рыночные показатели", - добавила Марта Костюк.

Что касается крупных сделок по покупке, то в этом году средний размер приобретаемых офисов может вырасти. Это станет возможно за счет появления на рынке новых игроков, которые обладают большим капиталом. Также некоторые специалисты, опрошенные порталом "Арендатор.ру", верят, что банки будут готовы предложить финансирование для девелоперов и инвесторов. Однако нужно помнить, что для этого требуется стабильная политическая и экономическая обстановка в Киеве, да и в стране в целом, а об этом говорить пока не приходится.

Илья Китов

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку