Продажа коммерческой недвижимости: чем рискует собственник объекта?

22 февраля, г. Москва

Как правило, большинство материалов в сети, посвященных вопросам купли-продажи объектов коммерческой недвижимости, содержат длинный перечень рисков покупателей, рискам же продавца внимания уделяется намного меньше. Тем не менее сделки по продаже объектов коммерческой недвижимости таят в себе много тонкостей и нюансов, а список рисков продавца не менее внушительный, чем список рисков покупателя.

Обычно продажа объекта коммерческой недвижимости связана с необходимостью получения средств на погашение кредитов, выданных под бизнес, получения средств на развитие нового бизнес-проекта или с желанием продать объект, в который собственник по каким-либо причинам уже не может инвестировать. В то же время текущая ситуация на рынке такова, что продать объект коммерческой недвижимости за хорошую цену весьма непросто. Сроки экспозиции зданий и помещений в последние годы выросли довольно существенно. Несмотря на постепенное оживление рынка, покупателей пока немного. Инвесторы придирчивы и не торопятся совершать сделки. Итак, первый риск с которым сталкивается продавец, - отсутствие покупателей и чрезвычайно долгий срок экспозиции объекта. Как бороться с этой ситуацией, казалось бы, понятно: необходимо размещать информацию об объекте на максимальном количестве специализированных ресурсов. При этом важно уделять внимание фотографиям, к сожалению, собственники объектов часто забывают об этом нюансе. Коммерческий это объект или квартира, не так уж важно. Покупателю объект должен понравиться. Делать качественные фото зданий и помещений непросто. Для того чтобы представить объект в выгодном свете, необходимо пригласить профессионального фотографа, стоит это всего 15–20 тыс. рублей, но качество будет кардинально отличаться о того, которое получается при съемке смартфоном или простой мыльницей.

Собственник объекта коммерческой недвижимости должен хорошо понимать, что основная цель покупателя - извлечение прибыли из приобретаемого объекта. Соответственно, вопросы с его стороны о том, каковы доходная и расходная составляющие данного арендного бизнеса, абсолютно естественны и понятны. Встречаясь с потенциальным покупателем, продавец должен знать, как отвечать на такие вопросы, то есть вся информация об объекте должна быть у него под рукой. К встрече с покупателем нужно готовиться, чтобы наглядно, с цифрами на руках, показать, что владение данным конкретным зданием или помещением может принести новому владельцу хороший арендный доход.

Однако необходимо помнить, что любая информация на рынке - это деньги. Не исключен вариант, что ваш "потенциальный покупатель" на самом деле таковым не является. Информацией об объекте могут интересоваться ваши конкуренты (им нелишне будет знать, какие договора у вас подписаны с арендаторами) или даже исследовательские компании, анализирующие информацию о рынке. Риск потратить время на подобное маркетинговое исследование существует всегда. Информацию о человеке, предложившем вам встречу на объекте, представившись потенциальным покупателем, необходимо проверять заранее. По крайней мере, нужно изучить всю доступную информацию о нем в открытых источниках (упоминания о нем в СМИ и прочих открытых источниках, в частности соцсетях.

Цель каждого продавца - продать объект недвижимости подороже и в то же время максимально сократить срок его экспозиции. Как я уже говорил выше, к сожалению, текущая ситуация на рынке таким планам не благоприятствует. Потенциальные покупатели зачастую испытывают дефицит наличных средств и не имеют возможности взять кредит. Тем не менее, как мы знаем, любой кризис - это не только проблемы, но и новые возможности. В последние годы появились краудфандинговые проекты, инвесторы которых занимаются инвестициями в недвижимость. Если финансовых ресурсов каждого из инвесторов на покупку объекта не хватает, то, объединив усилия, они способны удовлетворить запросы продавца.

Однако при наличии большого количества участников возникает вопрос, как структурировать такую сделку. Один из вариантов - выделение доли на каждого из участников проекта и продажа объекта по частям. Подобная схема неудобна для обеих сторон, поскольку отнимает много времени, сил, а также требует дополнительных затрат. Опыт показывает, что при наличии столь большого числа участников обеим сторонам намного выгоднее пойти по пути создания закрытого паевого фонда (ЗПИФ), на балансе которого находится помещение. При этом продавец объекта становится собственником 100% паев такого фонда. После создания ЗПИФ краудфандинговая площадка начинает их продажу своим инвесторам. Подобная сделка предполагает налоговую оптимизацию, ведь речь идет о продаже паев (то есть не объекта недвижимости, а ценной бумаги), поэтому ни собственники, ни покупатель не уплачивают 18% НДС. Кроме того, в период проведения сделки продавец продолжает ежемесячно получать доход от аренды помещений в соответствии со своей долей (зафиксированный на момент выплаты).

Основным риском для собственника при таком структурировании сделки является опасность не продать объект сразу, и быть вовлеченным в долгоиграющий проект. Где гарантии, что площадка действительно соберет пул инвесторов и не ограничится выкупом лишь части здания или помещения? Можно ли избежать подобного риска? Конечно, можно. В этой ситуации собственник и покупатель должны подписать договор о сроках выкупа объекта. В то же время при совершении сделки с краудфандинговым проектом собственнику нелишне будет собрать о нем всю возможную информацию и удостовериться в том, что деньги действительно поступят на его счета в срок. При этом намного проще собрать информацию о проекте, если покупателей представляет открытый краудфандинговый ресурс, ведь информация о всех проведенных им сделках доступна в сети и публиковалась в СМИ. Несмотря на то, что краудфандинг в сфере коммерческой недвижимости - относительно новый тренд на рынке, среди частных инвесторов он становится все более популярным.

Генеральный директор краудфандинговой компании AKTIVO Егор Клименко

к разделу От первого лица

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку