Андрей Лушников: "Реконцепция и ребрендинг востребованы как никогда"

28 февраля

За последние два года структура петербургского бизнеса в сфере недвижимости серьезно изменилась. Все большую популярность набирают апарт-отели, а торговые центры на время ушли с передовых позиций. О том, почему к старым правилам ведения игры на рынке коммерческой недвижимости вернуться уже не получится, мы побеседовали с Андреем Лушниковым, председателем совета директоров Группы компаний "БестЪ".

Считаете ли Вы, что прежние модели развития и управления бизнесом в сфере коммерческой недвижимости устарели?

В первую очередь, стоит отметить, что структура рынка изменилась под влиянием экономической ситуации. Если говорить о торговых комплексах, то важно понимать, что в Санкт-Петербурге серьезно замедлились темпы ввода ТК и ТРК. Так, 2015 год был самым провальным за последние семь лет по данному показателю в этом сегменте рынка. В 2016 было введено 100,9 тыс. кв. м торговых площадей. В основном это те проекты, реализация которых стартовала еще несколько лет назад. Также в городе начал развиваться сектор лайфстайл-центров, а современные ТРК и ТЦ стали досуговыми центрами, где посетителям доступен не только классический шопинг, но и отдых, а также активное времяпрепровождение.

В офисном сегменте в последнее время также фиксировались негативные тенденции. Рынок бизнес-центров замедлил свой рост. Сегодня новых проектов на рынке появляется минимум и в основном – это площади под конкретного заказчика. Класс А показывает стабильный спрос, однако во многом за счет "Газпрома". Однако стоит отметить, что в сравнении с 2015 годом произошла определенная стабилизация офисного сектора. В 2016 году объем ввода новых площадей составил 260 тыс. кв. м. В 2017 году планируется к вводу еще около 120 тыс. кв. м.

Какая динамика наблюдается на рынке апартаментов?

Рынок апартаментов сегодня - это самый активно растущий сегмент коммерческой недвижимости. На конец 2016 года в городе действовали 23 качественных проекта апартаментов. Их доля от общего объема жилья составляет 166,4 тыс. кв. м, или 5,3%. В 2018 году на рынке появится еще 32 новых объекта общей площадью более 700 тыс. кв. м. В целом рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга уже достиг своей зрелости. Собственники БЦ и ТЦ не спешат привлекать на свои объекты сторонние управляющие компании и предпочитают не "отходить от дел", а сохранять контроль над объектом, управляя с помощью аффилированных УК. На рынок коммерческой недвижимости активно выходят информационные технологии в сфере управления. Коммерческую недвижимость также затронуло активное развитие технологи управления бизнесом.



Какие сегменты рынка недвижимости в целом Вы считаете наиболее перспективными на сегодняшний день?

Как я и отметил ранее, на сегодняшний день апарт-отели – это чрезвычайно интересный и востребованный сегмент. Им заинтересовались крупные девелоперы (за счет гибкости формата), но что еще крайне важно - его начали понимать гости, то есть клиенты самих отелей. Это происходит за счет выгоды при среднесрочном и долгосрочном проживании в сравнении с отелями. Формат обрел четкие границы и "правила игры". Гостиничный рынок активизировался в преддверии чемпионата мира по футболу 2018 года, а также с учетом того, что отельный бизнес в Петербурге развит недостаточно. Сегодня в городе не хватает отелей, которые могли бы соответствовать пожеланиям гостей среднего класса по соотношению показателей цены и качества. Так, в городе функционирует много высококлассных и, наоборот, деклассированных отелей.

Расскажите о проекте "Ферма Бенуа" и том, какие финальные цели в развитии концепции Вы ставите.

В развитии ресторана мы придерживаемся той концепции, которая была принята нами изначально: "Ферма Бенуа" – место для всей семьи с несложной и вкусной едой на любой вкус, которой удобно делиться. Ресторан готов принять до 250 человек и еще 150 человек - на летней террасе. Центральная часть ресторана расположена напротив большой открытой кухни и сцены, на которой регулярно проходят концерты. Второй этаж ресторана – это большая - в 600 кв. м - площадка для проведения разнообразных мероприятий: свадеб, банкетов, конференций, семинаров, светских и арт-событий. Большой плюс – автономность залов, которые имеют собственные выходы, отдельную кухню и возможность модулировать площадь помещений под каждое отдельное событие.

Так сложилось, что после восстановления зданий фермы Бенуа к нам стали приезжать свадебные кортежи и делать фото на фоне восстановленных зданий. Это, а также большая площадь залов, вкупе с живописным парком делают ресторан востребованным местом для проведения свадеб и выездных регистраций.

Какова финансовая модель проекта, общий объем инвестиций в строительство и сроки окупаемости?

Ресторан "Ферма Бенуа" и детский центр дополнительного образования "Бенуа" мы не рассматриваем отдельного друг от друга. Поэтому, если говорить об окупаемости, мы рассматриваем эти объекты комплексно – одно "работает" на другое. В то время пока родители находятся в ресторане, дети проводят время на занятиях в детском центре. В этом и есть сильная сторона проекта.

Расскажите о концепции образовательной части проекта?

"Бенуа 1890" - это пространство для семейного досуга и отдыха, поэтому наше желание выйти на рынок дошкольного детского образования показалось нам органичным. Обучение детей мы будем проводить по собственной авторской программе с элементами ТРИЗ (Теории решения изобретательских задач). Этой программой мы занимаемся без малого два года – оттачиваем ее, посещаем профильные конференции, проводим обучение среди сотрудников детского центра, приглашаем на мастер-классы детей.

Если говорить о модели управления, она такая: Детским центром "Бенуа" управляет директор - Светлана Рахманина, в ресторане "Ферма Бенуа" управляющий Валерия Гамм, а генеральный директор всего общественного пространства "Бенуа1890" в целом - Татьяна Ганюшина. Стоит отметить, что образование, культура в Саду Бенуа были исторически. В здании дачи Бенуа устраивались семейные вечера, за большим столом собиралась семья архитектора и владельца фермы, здесь устраивались вечера. А в конце 1980-х годов комплекс "дачу Бенуа" передали школе художественного образования.

В каком объеме и каким образом Вы включаете современные технологии в процесс развития этого проекта?

В нашем проекте мы активно используем технологию дополненной реальности. Так, нами уже создано собственное мобильное приложение с дополненной реальностью "Бенуа1890", которое доступно на двух самых популярных мобильных платформах. На данный момент в ресторане есть детское меню с дополненной реальностью. При работе с технологией, наведя сканер на специальную метку, ребенок видит небольшой мультфильм. В скором времени дополненная реальность появится и во взрослом меню, а c помощью приложения станет возможно узнать, какая калорийность блюда, сколько в нем белков, жиров, углеводов и витаминов. Кроме того, в наше приложение встроена платежная система: гости ресторана могут копить баллы от каждого заказа и расплачиваться ими. 

На какую целевую аудиторию Вы рассчитываете и что предпринимаете, чтобы люди ехали к вам из других районов города, учитывая локацию вашего проекта?

Прежде всего, мы ориентируемся на жителей близлежащих районов. На те мероприятия, которые мы проводили на территории Сада Бенуа – выставки, фестивали, мастер-классы – приходили люди, которые живут в шаговой доступности от комплекса. В то же время нельзя отрицать мировой тренд на смещение культурных и общественных пространств от центра к периферии. Этот тренд мы ощущаем на себе, люди приезжают из центра в наш парк как за город. Направляясь в такие места, люди хотят отдохнуть от суеты, побыть на природе. А та инфраструктура, которую мы предлагаем в виде большого семейного ресторана и детского центра, только подогревает интерес горожан.

Как Вы оцениваете перспективы децентрализации социальной и коммерческой активности в городе?

Безусловно, эксперты и урбанисты давно говорят нам о том, что центр города перегружен. Если рассуждать о транспортной ситуации, то можно моментально сделать вывод, что любой фестиваль или крупное мероприятие в центре оборачивается тем, что движение перекрывают. Страдают от этого в первую очередь жители исторического центра. К тому же сегодня далеко не все горожане живут в центре, много кто селится на окраинах. Людям везде нужны качественные фестивали и мероприятия шаговой доступности.



Какие основные тренды на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга будут наблюдаться в 2017 году?

В 2017 году будет наблюдаться относительная стабильность в сфере коммерческой недвижимости и продолжат вводиться в эксплуатацию запланированные проекты. За период падения рынка управляющие компании и собственники объектов убедились в необходимости повышать качество услуг и расширять их перечень, повышая комфорт для арендаторов и их гостей. Общее состояние рынка привело к тому, что все более востребованной становится услуга реконцепции и ребрендинга устаревших объектов. На сегодняшний день в городе находится большое количество объектов первой половины двухтысячных годов, которые не отвечают требованиям времени и столкнулись с оттоком клиентов, арендаторов и как итог – общим снижением доходности. Также в нынешнем году на рынке будет неуклонно увеличиваться доля сервисных апарт-отелей с УК, которая в 2017 перерастет отметку в 30%.

к разделу Интервью

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку