Где работать: плюсы и минусы офисов в центре и на окраинах Москвы

На сегодняшний день в Москве и на ближайших к ней территориях расположились более 4,5 тысячи бизнес-центров и офисных комплексов. Среди них — самые свежие футуристичные здания, исторические постройки позапрошлого века, угловатые жертвы постановления "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве" и просто симпатичные современные сооружения.

Беглого взгляда на карту достаточно, чтобы понять: офисные комплексы в Москве хоть и теряют в плотности размещения ближе к окраинам, но все равно неплохо держатся в этом плане даже за пределами кольцевой автодороги. Спрос на площади есть и там, и потому закономерны вопросы: в чем же преимущества и недостатки офиса на краю города или в его центре? Разберем их, основываясь на четырех параметрах: стоимости аренды, транспортной доступности, развитости паркинга и прочих инфраструктурных элементов.

Центр: от Красной площади до ТТК

Первый и самый очевидный момент: чем ближе к центру города, тем дороже аренда. Предположим, что компания планирует снять самый дешевый офис класса А площадью 200 кв. м. Год аренды на таких условиях в центре столицы потребует около 6 млн рублей, что покажется слишком большими тратами для некоторых компаний.

Еще один важный параметр при выборе места для офиса — транспортная доступность. Станции метро в центре расположены кучно, а развитие системы "Магистраль" сделали эту часть столицы доступнее для автобусов. Владельцам личного автотранспорта попасть утром в центр Москвы так же сложно, как и выбраться оттуда ближе к вечеру из-за пробок. Офисный работник, выехав 9 утра из условного Академического района в офис на Чистых прудах, потратит ценный час.

Еще одна насущная проблема для московских клерков — припарковаться. Платный муниципальный паркинг в центре города по карману не всем, а в бизнес-центрах все зависит от парковочного коэффициента — одного машиноместа на определенное количество арендуемой площади. Стандартный парковочный коэффициент для центра Москвы 1/100-150 кв. м. Таким образом, снимая офис на 200 кв. м, у компании получится арендовать не более (а иногда и меньше) двух мест в паркинге.

В этих центральных условиях, на мой взгляд, стоит располагаться представительствам крупных или международных компаний, так как местоположение организации должно подчеркивать её статусность, необходимую в том числе и для успешных встреч с клиентами или партнерами. Также в центральных районах могут находиться банковские филиалы, например, отделения VIP-обслуживания.

От ТТК до МКАД

На территории от Третьего транспортного кольца до МКАД аренда офиса класса А площадью 200 кв. м по самой низкой ставке обойдется уже в 2,8 млн рублей в год — почти вдвое дешевле, чем в центре.

Но есть недостаток: станции метро от ТТК и до МКАД сильно разбросаны, и пеший путь до офиса от них часто занимает более 10-15 минут. Однако бизнес-центры на окраинах стараются реабилитироваться и запускают шатл-басы от метро. Главный их минус в том, что в большинстве случаев они корпоративные, то есть перевозят только сотрудников, а клиентам все равно приходится идти пешком или пересаживаться на автобус или трамвай.

Вспомним нашего офисного работника из Академического района с личным авто: филиал его компании перенесли в Строгино, длина пути увеличилась вдвое, но поездка все равно отнимает около часа, потому что нет заторов. Припарковаться ему тоже стало проще: на участке от ТТК ко МКАД можно найти бесплатное место, а парковочный коэффициент бизнес-центров тут в среднем составляет одно машиноместо на 80-90 кв. м арендуемой площади.

Варианты размещения за пределами ТТК и до МКАД стоит рассматривать компаниям поменьше, в том числе и из B2C-сектора, чтобы сохранить и деньги, и бизнес-престиж. Ближе к границам Москвы стоит перемещаться логистическим компаниям, всевозможным бэк-офисам и call-центрам.

За МКАД

Разница между арендными ставками выглядит наиболее существенной, если сравнивать офисы в центре с помещениями, находящимися за МКАД. Эти же показатели для площадей за кольцевой автодорогой отличаются от внутренних окраин не так разительно: самый дешевый офис класса А площадью 200 кв. м за пределами Москвы обойдется компании в 2,6 млн рублей в год.

За МКАД почти нет станций метро, но есть наземный общественный транспорт и, как и на окраинах, существуют корпоративные шаттл-басы от ближайшей подземки. Однако и для пассажиров общественного транспорта, и для автолюбителей путь до офиса за пределами города может оказаться слишком длинным. Что касается парковок, то в бизнес-центрах за МКАД преобладают приятные коэффициенты, например, одно парковочное место на 25-35 кв. м снимаемой площади.

Иногда ко всем преимуществам бизнес-центров за МКАД добавляется развитая инфраструктура офисных комплексов: фитнес-центры, салоны красоты, яхт-клубы, детские сады и даже пляжи. В первую очередь, это касается деловых центров и зданий премиум-класса. В большинстве случаев и в центре, и на краю города офисные здания — это "пришел, поработал, ушел".

Флагманские бизнес-центры с развитой инфраструктурой за МКАД подходят для крупных B2B-компаний с сотрудниками высокой загруженности. Офисные здания попроще лучше всего рассматривать мелким организациям, которые рассчитывают, что основная часть персонала будет жить в городах Московской области.

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal Алексей Сергеев

к разделу От первого лица

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку