Арендуем правильно: подводные камни при выборе локации для бара

Московский ресторанный рынок не стоит на месте: практически каждый день в столице можно наблюдать открытие новых заведений как свежих концепций, так и привычных форматов. Однако закрываются рестораны и бары столь же стремительно. Одной из причин тому (особенно в барной индустрии) является неправильный выбор локации и помещения.

Расположение

Поиск локации при открытии бара – одно из главных слагаемых успеха. Для бара необходима площадка с большой проходимостью, оживленные районы, но не обязательно на первой линии. Лучше, если это будет первый этаж нежилого здания. Расположение в жилом доме может вызвать проблемы с обитающими здесь людьми, а также грозит дополнительными затратами на шумоизоляцию, систему вентиляции, и т. д. Например, более четырех лет назад, в период между двумя кризисами, мы начали поиск помещения под бар Lumberjack. Искали небольшое камерное помещение обязательно в центре, но не на первой линии, а немного в стороне или в переулке. Мы рассчитывали не на случайных гостей, а на своих — тех, кто будет приходить в гости именно к нам. Тогда нам повезло: помещение нашли практически сразу, буквально со второго или третьего осмотра, что сейчас большая редкость.

Важно выбирать место, соответствующее вашей аудитории и концепции заведения. Не нужно бояться высококонкурентных локаций. Я придерживаюсь мнения, что, чем больше баров рядом, тем лучше. Потому что люди всегда приезжают туда, где есть выбор, смотрят, заходят в разные заведения, и это только на пользу.

Близость к центрам деловой активности также приветствуется, поскольку в будние дни возможно привлечение дополнительного трафика посредством предложения бизнес-ланчей.

Для бара важно заранее уточнить возможность получения лицензии на алкоголь при выбранном расположении. Так, в одном из соседних с нашим заведением зданий лицензию получить нельзя — рядом находится медицинское учреждение. Также этот документ вам не выдадут при расположении вблизи образовательных и культурных учреждений, спортивных организаций, и т. д.

Аренда

Для многих собственников важны долгосрочные и стабильные отношения с арендаторами. Поэтому возможность для переговоров всегда есть. Договариваться можно и даже нужно. Когда вы единичное, несетевое заведение, собственник первое время будет скептически к вам относится, поскольку о вас никто не знает и у него нет никаких гарантий, что вы не съедете через пару месяцев.

Аренда помещения — очень крупная статья расходов для любого заведения. Когда четыре года назад мы арендовали помещение под первый бар, съем площадки на 122 кв. м вместе с коммунальными услугами обошелся в 500 тыс. рублей. Сейчас арендодатели за похожее по размеру и расположению помещение просят по 600 тыс. - 900 тыс. в месяц.

Старайтесь заключать договор аренды на длительный срок. Важно тщательно продумать все условия, прописать ставку, регулярность и размер ее увеличения. Часто собственник помещения озвучивает только ставку, которая не включает коммунальные расходы, налоги и прочее. В таком случае остальные затраты лягут на арендатора отдельно.

Чаще всего помещения в Москве предлагаются в очень плохом состоянии, их нужно еще полностью отремонтировать, заменить или установить вентиляцию, коммуникации, что требует немалых затрат.

Подводные камни

К сожалению, опыт показывает, что неприятные сюрпризы при выборе помещений встречаются на каждом шагу: это и проблемы с документами на право собственности, проблемы с коммуникациями, с разрешением на вывеску, с ремонтом и т. п. Например, в помещении для одного из наших баров пришлось сделать капитальный ремонт: при осмотре мы обнаружили еле прикрытые дыры в стене, отсутствие теплоизоляции и прочие неполадки. Возникали проблемы с вывеской — здание признали историческим наследием, и нам просто запретили ее вешать. Нюансов множество, а на слово верить собственнику нельзя. Так, в одном заведении нас убедили, что можно будет узаконить летнюю веранду. Мы начали ее строить и потратили на это большие деньги. В итоге город предписал нам все сломать. Или в одном помещении мы добавили в договор пункт о том, что он вступает в силу после того, как в БТИ утвердятся внесённые изменения, и договор пройдёт регистрацию.

Отдельное внимание при осмотре помещения стоит обратить на наличие и состояние коммуникаций. Вентиляция, водоснабжение, электроснабжение, канализация — это ключевые моменты в работе бара или ресторана. В центре Москвы встречаются здания без горячего водоснабжения или с нестандартным напряжением в сети, бывает и хуже — с постоянными перебоями в электричестве и водоснабжении.

Выбирая помещение и локацию для вашего заведения, тщательно проверяйте все моменты: от окружения до состояния помещения и деталей договора аренды. Ведь от правильного выбора во многом зависит будущий успех вашего заведения. И лучше будет решить все проблемы ещё на этапе подбора, чем исправлять значительные недочеты уже в процессе работы.

Совладелец баров Lumberjack, Rumor и Tin Woodman Андрей Калагин

к разделу От первого лица

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку