Сергей Менис: "Будущее торговых центров за интерактивными решениями"

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга является одним из самых высококонкурентных в России, а снижение потребительской активности усиливает борьбу за покупателя. В этих условиях поддержание актуальности концепций становится жизненно важным вопросом для ТРК. О том, как важно поймать момент понимания, что торговый центр нуждается в частичном или комплексном обновлении, мы побеседовали с Сергеем Менисом, генеральным директором УК "Адамант".

Расскажите о планах по различным форматам развития вашего бизнеса в городе в ближайшие годы?

Сейчас мы активно работаем над повышением качества наших объектов, проводим частичные реконструкции в отдельных торговых комплексах. Где-то этот процесс ограничивается косметическими работами, однако в некоторых ТРК мы полностью перестраиваем торговые галереи, усиливаем пул арендаторов. Так, в этом году серьезной реконструкции подвергся один из корпусов ТРК "Балканский", новые торговые галереи открылись в ТРК "Меркурий" и "Норд". Также на втором этаже ТРК "Континент" на Бухарестской мы открыли большое торговое пространство, где представлены магазины с товарами китайских производителей. В ближайшие годы мы планируем продолжить работу в этом направлении. Кроме того, у компании есть объекты на стадии строительства, среди них — четвертая очередь ТРК "Заневский Каскад".



Собираетесь ли вы выводить свои бизнес на региональные рынки?

В настоящее время у компании таких планов нет.

Насколько, на ваш взгляд, запросы санкт-петербургского потребителя отличаются от привычек и требований покупателей в других регионах?

Общий уровень жизни в Санкт-Петербурге и в Москве несколько выше, чем в регионах – этот фактор диктует свои условия и на потребительском рынке. Основу современного ТРК в нашем городе сейчас составляют сетевые ритейлеры, предлагающие качественные товары и услуги. Еще одна особенность Санкт-Петербурга как мегаполиса заключается в том, что все больше людей отдают предпочтение районным и микрорайонным торговым комплексам, не желая тратить время на дорогу в большие моллы.



Какие районы города вы считаете наиболее перспективными для будущего строительства торговых комплексов?

В целом рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга сегодня можно считать перенасыщенным. Девелоперы понимают, что в условиях высокой конкуренции запускать и поддерживать каждый последующий проект становится все сложнее, поэтому темпы развития рынка торговой недвижимости заметно сократились, уступив первенство офисному и складскому направлениям. Тем не менее некоторый потенциал для развития торговой недвижимости существует в новых районах Санкт-Петербурга, где ведется активная жилая застройка. Однако сейчас девелоперам следует тщательно подходить к анализу конкурентной среды и оценке платежеспособности покупателей в каждом конкретном районе.



Разделяете точку зрения о том, что существующие крупные торговые комплексы, построенные шесть-семь лет назад, морально устарели и стали неактуальными?

При условии, что торговый комплекс изначально строился с продуманной концепцией, в правильном месте, с хорошим набором арендаторов, — даже спустя несколько лет он будет актуален и востребован у посетителей. Конечно, раз в несколько лет требуется косметический ремонт общих зон, частичная смена арендаторов. В отдельных случаях речь может идти о частичной или полной реконцепции. Задача управляющей компании — следить за тем, чтобы объект торговой недвижимости оставался актуальным и конкурентоспособным как для арендаторов, так и для покупателей.



Считаете ли вы, что в прошедшие годы девелоперы старались строить торговые центры максимально большими, так как появилась некая мода на гигантские объекты, которая сейчас меняется на обратную тенденцию?

Такая тенденция действительно наблюдается. Это объясняется и сложной транспортной обстановкой, и изменением предпочтений покупателей: свободное время сейчас стало ценным ресурсом, люди не готовы тратить время на дорогу, отдавая предпочтения магазинам шаговой доступности. Стоит отметить, что большинство торговых комплексов нашей компании являются районными, поэтому их привлекательность для потребителей по-прежнему высока.

Как приходит понимание того, что пора обновлять торговый центр?

Сейчас мы проводим частичные реконструкции наших торгово-развлекательных комплексов, построенных в 2000-е годы. Срок эффективной работы ТРК зависит не только от его возраста, но и от первоначальной концепции, а также от того, отвечает ли он запросам потребителей и уровню качества. Речь ведь не только о косметическом ремонте — в ходе реконструкции мы привлекаем новых арендаторов, а также даем возможность существующим арендаторам расширить занимаемые площади.



Затрудняют ли ремонтные и строительные работы деятельность арендаторов и не смущают ли посетителей?

Мы всегда стараемся проводить ремонтные работы в ТРК с минимальными неудобствами для покупателей и арендаторов. Как правило, основные работы проводятся в летнее время, когда посещаемость комплексов ниже. Реконструкция проводится поэтапно, торговые галереи частично закрываются на период ремонтных работ, но комплекс продолжает функционировать в обычном режиме.

Как много внимания вы уделяете внедрению новых технологических систем в работу своих торгово-развлекательных комплексов?

Во всех наших торговых комплексах существуют понятные поэтажные планы, используется продуманная система навигации. Есть и более современные системы: так, к примеру, в ТРК "Заневский Каскад" применяются интерактивные сенсорные навигационные панели. Мы рассматриваем варианты внедрения мобильных приложений, но на сегодня большинство существующих продуктов несовершенны и требуют серьезной поддержки как со стороны управляющей компании, так и со стороны арендаторов. Хотя, безусловно, будущее именно за интерактивными решениями и мобильными технологиями, поэтому для нас данное направление является одним из приоритетных.



Как вы относитесь к идее превращения торгово-развлекательных центров в развлекательно-торговые проекты?

Без полноценной развлекательной зоны сейчас сложно представить себе современный торгово-развлекательный комплекс. Торговые центры давно перестали быть просто набором магазинов: сейчас они ориентированы на длительное пребывание людей, посетители совершают здесь покупки, отдыхают с детьми, встречаются с друзьями, назначают свидания и деловые встречи. Однако полностью превращать ТРК в развлекательные центры мы не считаем целесообразным решением. Площадь развлекательной зоны индивидуальна для каждого отдельно взятого ТРК и зависит от многих факторов: концепции, конкурентной среды, портрета целевой аудитории и др.

Помимо ставшего уже традиционным набора развлечений (кинотеатры, парки аттракционов, катки), в нескольких торгово-развлекательных комплексах УК "Адамант" размещаются площадки для игры в керлинг — эта игра в последние годы стала очень популярна, в том числе за счет успехов российских спортсменов в международных соревнованиях. На базе ледовых центров компании создана первая на территории России профессиональная команда по керлингу, спортсмены которой неоднократно становились чемпионами России, победителями чемпионатов мира и Европы, принимали участие в Олимпиаде 2014 года в Сочи. Не так давно в дисконт-центре "Варшавский экспресс" мы открыли парк мини-гольфа и крокета "Молотки и клюшки" — аналогов такой площадки в Санкт-Петербурге пока нет.



Как экономический кризис повлиял на амбиции девелоперов, собиравшихся активно строить торговые комплексы в городе?

Большинство строящихся объектов были "заморожены" в кризисные годы, часть из них так и остались нереализованными. Что касается нашей компании, то на сегодня все, что было запланировано, мы ввели в эксплуатацию. В 2012 году были сданы ТРК "Международный", "Континенты" на Бухарестской и на Звездной, вторая очередь ТРК "Балкания NOVA". Сейчас же рынок торговой недвижимости перенасыщен, интересы инвесторов сместились в сторону других секторов: офисной, складской недвижимости.

Когда в городе закончится падение активности ввода и закладки новых торговых комплексов?

На сегодня предпосылок для кардинального изменения ситуации на рынке торговой недвижимости не существует. Конкуренция в сфере торговой недвижимости в Санкт-Петербурге даже выше, чем в Москве. Некоторый потенциал для новых объектов существует в новых жилых районах с активной застройкой, но говорить о прежних темпах ввода, характерных для середины 2000-х годов, уже не приходится.



Еще недавно многим торговым центрам было сложно найти арендаторов на свои площади, а переговоры с ними становились непростыми.

Уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных комплексах нашей компании минимален, ниже среднего значения по рынку. Это обусловлено тем, что наши объекты обладают хорошим набором свойств: продуманной концепцией, выгодными локациями, сильной маркетинговой поддержкой. Мы не испытываем проблем с привлечением арендаторов, в отдельных объектах существуют листы ожидания. Безусловно, это не отменяет индивидуальную работу с арендаторами и переговоры, зачастую непростые — это серьезная работа, которую мы планомерно ведем уже многие годы.



Какие тренды на рынке крупного торгового девелопмента можно выделить сейчас в целом?

В условиях высокой насыщенности рынка актуальным направлением стало развитие новых форматов: дисконт-центров, а также аутлет-моллов. Результатом последних нескольких лет (сложных в экономическом плане) стало смещение потребительских предпочтений в сторону эконом-сегмента, а основным инструментом для привлечения покупателей теперь являются скидки и распродажи. Примером такого специализированного торгового комплекса является проект нашей компании — ТК "Китай город". Здесь нет привычных всем сетевых магазинов, в торговой зоне представлены производители и поставщики товаров из Китая, предлагающие товары напрямую с фабрик. Целевая аудитория "Китай города" — люди, которые интересуются товарами по низким ценам, но при этом хотят совершать покупки в комфортных цивилизованных условиях.

к разделу Интервью

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку