Fit-out для IT: нескучный офис в строгом костюме

Доля поглощения офисной недвижимости IT-компаниями растет с каждым годом: игроки расширяют свое присутствие, развивают спектр услуг, международные компании заходят на рынок Санкт-Петербурга, активно появляются стартапы, занимая свою нишу. В структуре спроса IT занимает второе место, пропуская вперед лишь нефтегазовый сегмент. Но прогнозируемо, что после ввода "Лахта-центра" IT выйдет на первые позиции по спросу и поглощению.

На офисной передовой

IT-сегмент развивает и внедряет инновации во все процессы своей работы. Традиционно такие компании предъявляют высокие требования к качеству и техническим характеристикам объектов офисной недвижимости, поэтому строительство и комплектацию офисов они чаще всего выполняют по индивидуальному проекту под свои нужды. По факту спрос на услуги fit-out в России наряду с международными и крупными российскими компаниями формируют именно IT-компании.

Запросы на проектирование, строительство и комплектацию офисов меняются постоянно — растут требования к техническому оснащению и комфорту, появляются новые зоны, практикуется создание agile-офисов с множеством зон для работы и отдыха.

Принимая во внимание дефицит качественных офисных площадей в Петербурге, многие офисные здания вводятся в эксплуатацию с показателем заполняемости близким к 100%. Компании-арендаторы занимают помещения в shel&core, и отстраивают офис по собственному проекту. По такому пути часто идут IT-компании.  Так, один из наших клиентов 2016 году арендовал офис в Московском районе. Она была введена в эксплуатацию в первой половине 2016 года. Арендаторами объекта стали две крупных IT-компании, в том числе и американский разработчик ПО. Причины переезда в новый объект были вызваны расширением компании в Санкт-Петербурге.

Единое целое из важных мелочей

На примере этой компании разберем полный цикл fit-out. Вводные данные: площадь арендуемого офиса — 6 тыс. кв. м, формат планировки — open-space, особенности офиса: три верхних этажа здания с открытой террасой на девятом этаже. Офис рассчитан на работу 700-800 человек. Оптимально на одного человека приходится примерно по 9,5 кв. м офисных площадей.

Проект предусматривал проектирование, строительство, включая проведение инженерных работ (самый сложный и дорогостоящий этап fit-out, включающий проводку электрических сетей, структурированных кабельных систем, установку систем охранного телевидения, видеонаблюдения и видеоконференцсвязи, систем контроля и управления доступом), и полную комплектацию офиса. У компании заканчивался договор аренды офисного помещения в предыдущем БЦ, поэтому строительство нового офиса и переезд должны были занять не более 6 месяцев. 

Компания арендовала помещение в shel&core и по договору часть работ по возведению перегородок брал на себя собственник объекта. Координация работы двух подрядчиков — со стороны собственника БЦ и со стороны арендатора — часто давала сбои, что тормозило процесс.

Цифровое покрытие бетонных стен

Весь офис данной IT-компании представляет собой синергию индивидуальных рабочих зон, зон для командной работы и мест для отдыха. Отмечу, что любая IT-компания стремится арендовать помещения максимальной площади в одной плоскости — это позволяет организовать условия для командного взаимодействия рабочих групп. В данном случае компания заняла 3 этажа: седьмой и восьмой этажи были отведены под офисные зоны, девятый – сочетает офисное пространство, а также небольшой тренажерный зал для сотрудников. Вся цветовая гамма основана на фирменных цветах компании.

IT-компании — один из сегментов, который уделяет максимальное внимание комфорту сотрудников на рабочем месте: устанавливаются регулируемые по высоте сиденья, спинки, подлокотники кресла, рабочие зоны с возможностью корректировки высоты стола для работы стоя. Кроме того, важно, чтобы офис включал рабочие зоны для коллективных процессов: различные типы переговорных комнат (большие meeting room с возможностью проведения видеоконференций, telephone cabine небольшой площади для приватного общения).

Традиционно все IT-компании заинтересованы как в привлечении профессиональных кадров, так и в их выращивании и постоянном повышении квалификации и удержании специалистов в штате. Поэтому функциональные учебные классы, оснащенные по последнему слову техники, в офисах компаний – это норма. В свою очередь и сотрудники, приходя на собеседования в компании, интересуются наличием обучающих программ. В рассматриваемом проекте учебный класс оборудован раздвижной перегородкой, которая позволяет делить пространство класса на два отдельных помещения с полным звукопоглощением и изоляцией. В собранном состоянии перегородка занимает площадь не более 2 кв. м и хранится в дальнем углу учебного класса. На всех 3 этажах есть маркерные стены внутри рабочих и переговорных зон.

Создание базовых relax-зон и мест общего пользования

На этом пункте работы с офисным пространством необходимо остановиться отдельно. Если прослеживать то, откуда к нам пришел тренд на создание различных "фишек" для сотрудников, то мы явственно увидим западные корни. Первые "гибкие" офисы с развитой инфраструктурой внутри офиса начали появляться на территории Кремниевой долины в международных IT-корпорациях. В какой-то момент среди игроков долины началось "гонка мотиваций". Так, одни компании открывали на территории офиса спортивные залы, вторые футбольные или баскетбольные площадки, третьи гольф-поля. Были этой практике и те, кто устраивал голосование внутри компании за открытие парикмахерской или SPA, а также открывали еще одно кафе. Некоторые шли на этом пути и дальше, решаясь запустить в офисе настоящий бар. На такие меры, конечно, нужен большой бюджет (благо они им располагали), но, на мой взгляд, еще и огромная смелось, поскольку такая мотивация может демотивировать, когда не останется времени на работу.

В России до применения подобных масштабных решений пока не дошли даже многие IT-компании. Сейчас развитие инфраструктуры офиса почти всегда держится в рамках разумного и сдержанного формата. Уже традицией и привычкой стало желание иметь в офисе кухни, зоны отдыха, coffee point. Однако в остальном комнаты отдыха могут быть различными, в зависимости от концепции и идеологии компании, интересов собственника и сотрудников. Там могут расположиться тренажерные залы, спортивные площадки, комнаты компьютерных игр, небольшие кинотеатры или библиотеки, "капсулы сна" и многое другое. Если возвращаться к данному проекту, то стоит отметить, что на каждом этаже есть кухни, coffee point, а на девятом этаже располагается небольшой тренажерный зал, по соседству есть комната с настольным теннисом.

Fit-out для IT — это всегда уникальная история, которая строится на эффективности, функциональности и комфорте офисного пространства с созданием особого дизайна. Причины создания такой тенденции очевидны — заинтересованность руководства компании в высококвалифицированных кадрах, для которых уровень зарплаты уже становится не основополагающим фактором при выборе места работы. Специалисты высокого уровня оценивают и рабочее пространства с точки зрения комфорта и внедрения инновационных решений — компания должна развиваться, чтобы дать плодородную почву для роста специалистов.

Основной стоп-фактор — бюджет 

По факту описываемую работу можно поделить на три этапа: проектирование, строительство и комплектация. Создание проекта офиса – не самая дорогая строка, но наиболее важная, поскольку это основа будущего рабочего пространства. Базовая стоимость проектирования (создание эскизного и рабочего проектов) составляет порядка 1,5-2 тыс. рублей за 1 кв. м, но она может варьироваться в зависимости от сложности инженерных работ, создания нестандартных зон, офисной площади и многих других факторов.

Наиболее затратная строка бюджета – строительно-монтажные и инженерные работы. Отмечу, что порядка 50% от стоимости проекта может составлять стоимость инженерных систем (климатические системы, водоснабжение, электрика).

И еще одна крайне важная строка расходов – это комплектация мебелью, аксессуарами и элементами декора В процентном соотношении: 50-55% от стоимости бюджета относится к инженерным работам, 30% - строительно-монтажные, около 10% бюджета уйдет на меблировку, 5% - на декор и аксессуары. Как правило, стоимость проектирования составляет до 5% от цены всего проекта, но от этого не становится менее важной деталью плана.

Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку