На все готовое: как правильно купить арендный бизнес

Готовый арендный бизнес в Москве — отличное вложение инвестиций, считают эксперты. Однако, чтобы оно окупилось, нужно основательно подойти к покупке такого объекта, ведь в этом деле немало подводных камней, сулящих массу проблем собственнику.

 

Бизнес заселяет новостройки

Московский стрит-ритейл еще не растерял привлекательность для инвесторов. По данным  компании Colliers International, за 2017 год вакантность помещений в этом сегменте снизилась с 9 до 7,1%, а ставки аренды, напротив, заметно выросли (в некоторых локациях — на 60%).

Согласно некоторым оценкам объем предложения коммерческих площадей в столичных жилых комплексах, введенных в эксплуатацию за 2016−2017 годы, может составлять примерно 350−450 тыс. кв. м. Сюда также входят и встроенные-пристроенные детские сады.  

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости группы компаний "Инград", наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 60−120 кв. м, в которых размещаются продуктовые магазины, алкомаркеты и представители экспресс-торговли. Также востребованы аптеки и монобрендовые магазины (мясные лавки, фермерские продукты и прочие).

Как рассказали порталу "Арендатор.ру" в агентстве недвижимости Malina Property, лучше всего продаются помещения с такими арендаторами, как сети "Пятерочка", "Азбука вкуса", банки из топ-10 — с долгосрочными договорами, при этом в идеале они уже снимают помещения не менее двух лет.

Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК. Это касается в основном сложившихся районов массовой жилой застройки (Царицыно, Люблино и тому подобные) — в ряде локаций до 20% нежилого фонда на первых этажах домов сдаются под такие объекты. "В основном спрос касается именно топовых для района коридоров — первая линия домов на улицах, ведущих к метро. Такие локации интересуют юридические и нотариальные конторы, риелторские агентства, турфирмы и тому подобные", — уточнил собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев.

Интересная деталь: помещения со сквозным проходом с улицы во двор жилого комплекса легче продать, чем с одним выходом. Дело в том, что будущим владельцам проще сдать такие площади в аренду под фотоателье, нотариальные услуги, салон красоты, магазины товаров для ремонта, еды. Расценки на подобные помещения сравнимы со стоимостью квартир в тех же ЖК.

Однако если же коммерческие площади находятся во дворе, то их конечная цена может отличаться от объектов на первой линии на 35−55%. "Сложнее всего продать помещения под детские сады — их цена редко превышает 50−70 тыс. рублей за 1 кв. м и чаще используется длительная форма рассрочки или аренды (от пяти лет)", — поделился руководитель компании "Топ Идея" Олег Ступеньков.

Эксперты отметили, что для инвесторов нет принципиальной разницы, где покупать арендный бизнес — в центре города или в отдаленных локациях — если он генерирует стабильный доход. Все зависит от потребности людей в конкретном районе услуг и товаров, которые обеспечивает тот или иное предложение. При этом помещения на улицах с высоким трафиком и вокруг станций метро всегда пользуются спросом — к примеру, в районе Пушкинской или Тверской улиц, Парка культуры, на Патриарших прудах.

Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая предупреждает, что ликвидность того или иного арендного бизнеса во многом зависит от стадии "жизни" проекта. Покупателю либо арендатору нужно прежде всего объективно оценить потенциальный уровень спроса в конкретной локации.

"Возьмем, к примеру, новостройку, где продают квартиры без ремонта от застройщика. Если речь идет о масштабном проекте, то в первые несколько лет будет актуальна покупка, например, магазина строительных материалов. Однако нужно понимать, что это бизнес только на несколько лет. По завершении строительства комплекса, а вместе с ним — и ремонтных работ в квартирах, в итоге рентабельность предприятия сойдет на нет. Именно по этой причине заходить в проект нужно как можно раньше. У нас же, как правило, такой бизнес продается уже после того, как спрос на услуги со стороны новоселов уже идет на убыль", — рассуждает Литинецкая. И обратная ситуация, продолжает специалист: покупка готовых детских центров развития на этапе, когда заселен дом, не имеет большого смысла.

 

Торг уместен

Стоимость арендного бизнеса в Москве рассчитывается как 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. То есть объект, сданный за 100 тыс. рублей в месяц, продается за 10−12 млн рублей в зависимости от ликвидности.

"Бывает, что продают и за 80 ставок, и за 130, но это уже точки экстремума. Если вдруг помещение продается слишком дешево (ниже 70−80 МАП), то это значит, у него есть проблемы, о которых не мешало бы узнать до сделки. Если же дороже 130, значит, там заложен очень большой потенциал для снижения цены в процессе переговоров", — делится опытом Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

При этом покупатели вполне могут попытаться сбить цену в ходе переговоров. Получить скидку можно, если оплатить большую часть покупки наличными, а вот за безнал и кредитные деньги продавцы могут потребовать накрутку. На ликвидные объекты торг минимален, в случае с неликвидными можно договорится и на скидку, и на рассрочку до конца строительства. Не стоит забывать и о том, что такие площади юрлицам продаются с НДС.

Ранее большинство запросов покупателей арендного бизнеса в столице были с окупаемостью в десять лет. Однако в прошлом году инвесторы стали предпочитать варианты с возможностью отбить вложения за восемь лет, сообщил генеральный директор Malina Property Станислав Титоренко. В среднем по рынку этот период варьируется от 7 до 11 лет. Объекты с окупаемостью от семи лет на рынке не задерживаются, их покупают мгновенно, независимо от цены, уверяет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7−8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади. Чтобы понять, какова привлекательность объекта, следует изучить его перспективы и надежность. При грубой оценке предполагается, что действующий оператор будет "сидеть" непрерывно по действующим условиям договора, то есть стоимость покупки делят на годовой арендный поток и получают срок окупаемости.

Если он соответствует ожидаемому уровню или меньше, то такую инвестицию можно считать привлекательной. После чего покупатель должен дополнительно оценить существующие риски и возможности, сопоставить их с нынешней стоимостью и уже тогда принять окончательное решение, привела алгоритм действий руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Иванова.

 

“Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол”

Покупая арендный бизнес, важно грамотно оценить расположение помещения. В идеале это должна быть главная улица квартала. У новостроек есть свои "подводные камни": часто главная дорога через несколько лет по мере появления остальных домов становится второстепенной. Поэтому Мария Литинецкая призывает ознакомиться с планировкой территории ЖК, чтобы понять, будет ли помещение выгодно располагаться относительно пешеходных потоков через несколько лет.

Также полезно изучить спрос на помещение на данный момент: провести предварительный брокеридж, узнать потенциальный интерес арендаторов, изучить конкурентов, посмотреть ставки и количество вакантных площадей в соседних домах. Не лишним будет узнать, не планируется ли возведение торгового центра рядом с жилым домом.

Нельзя забывать и про назначение коммерческих площадей, ведь могут иметься определенные ограничения по открытию того или иного бизнеса. Также перед покупкой следует уточнить соседство: например, нельзя открыть бар или винный бутик рядом с детским садом или школой.

При покупке арендного бизнеса важна внимательная оценка арендаторов и договоров. В частности, необходимо тщательно проверить условия соглашения: ставки, срок аренды, возможность досрочного расторжения или отказа от исполнения договора со стороны арендатора и арендодателя, иные условия договора. Также нужно оценить платежеспособность арендаторов и вероятность того, что они смогут исполнять обязательства по договорам.

Недобросовестные продавцы могут не сообщить потенциальному покупателю о желании арендатора снизить арендную ставку или том, что он скоро съедет из помещения. Как правило, такие лоты продаются с дисконтом. Также есть "откатные" арендаторы, которые за "откат" арендуют помещение у продавца по завышенным ставкам — в данном случае покупатель должен провести анализ ставок на аналогичные помещения в соседних домах. Не исключено, что через месяц после покупки такого помещения новый собственник получит письмо с предложением о снижении арендной платы, рассказывает Станислав Титоренко.

В случаях с помещениями на первых этажах жилых домов речь идет, как правило, о единственном арендаторе, что увеличивает риск, связанный с его потерей. Встречаются случаи, когда договоры аренды заключаются для видимости, чтобы продать помещение, знает партнер "Пепеляев ГруппАлексей Коневский.

Чтобы этого избежать, он рекомендует, помимо проверки обычного набора формальных признаков, также обратить внимание на следующие обстоятельства: работает ли арендатор только в одной торговой точке или у него сеть; работает ли он под собственной маркой или использует бренд по франшизе; известна ли марка арендатора — сетевые, федеральные арендаторы с сильными брендом и репутацией представляют наибольший интерес для арендодателя, поскольку они, как правило, более стабильны, настроены на долгосрочное сотрудничество и не станут заключать договор лишь для вида.

Нужно проверить, как давно был заключен договор и как стороны исполняли обязательства по нему. О реальности договора могут говорить дорогостоящий ремонт, сделанный арендатором в помещении, наличие оборудования, история платежей (арендной платы, коммунальных платежей). Покупателя должно волновать не только отсутствие задолженности по ним, но и наличие достоверных документов, подтверждающих, что они были регулярными и своевременными. И чем более длительна такая история взаимоотношений, тем лучше. "Не поленитесь посмотреть квитанции по платежам за электроэнергию и водоснабжение. Например, было бы странным, если бы в помещении размещался успешный салон красоты, который почти не расходует электроэнергии и воды", — настаивает юрист.

Можно какое-то время понаблюдать за работой арендатора, например, путем периодических визитов. Если бизнес успешен, то на месте должен быть не только персонал арендатора, но и клиенты, контрагенты и так далее. Достаточно много информации можно получить, пообщавшись с жителями дома, работниками управляющей организации и так далее.

Помимо всего прочего, “Пепеляев Групп” советует проверить: может ли бизнес арендатора располагаться на первом этаже жилого дома; какие ограничения возможны для ведения такого бизнеса (например, не шуметь в вечернее и ночное время); каков режим общего имущества сособственников помещений в доме, где находится помещение; принимало ли общее собрание собственников какие-либо решения, которые могут затрагивать помещение или бизнес арендатора (например, по порядку доступа и парковки автотранспорта во двор и на прилегающей территории (жильцов, посетителей); не возложены ли на собственника нежилых помещений какие-то дополнительные обязанности, например, по очистке территории, озеленению; каковы вообще отношения вашего арендатора с жильцами дома, нет ли конфликтов.

И все же, несмотря на все предосторожности, нельзя полностью застраховаться от ухода арендатора, потому что его нахождение в помещении дело добровольное, посетовал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar. "Даже если у арендатора заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, то это, хотя и снижает риск съезда, но точно не является панацеей от всех бед. Никакой договор не защищает собственника, например, от банкротства арендатора. Еще один момент — это скорость принятия решения о съезде. Например, если арендатором является индивидуальный предприниматель, то оно зависит от одного человека: бизнес не пошел, он завтра собрался и уехал", — резюмировал он.

"Страховка одна: покупать помещение, которое в случае чего реально сдать, а не покупать дешевый сарай с сомнительным арендатором, который потом будет никому не нужен даже даром. Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол", — категоричен Антон Белых.

 

Все хотят есть и все болеют

Чтобы покупка готового бизнеса была по-настоящему выгодным вложением денег, нужно не только знать юридические тонкости, но и верно выбрать профиль арендатора. "Можно рекомендовать арендаторов, удовлетворяющих потребности первой необходимости, например, продуктовые магазины и аптеки — все хотят есть и все болеют. Помещения с такими арендаторами, как правило, наиболее востребованы. Однако это не значит, что всякие продукты и аптеки гарантируют успешность инвестиций и не нуждаются в дополнительном изучении перед покупкой", — убежден Дмитрий Сороколетов.

Наиболее стабильны розничные сети со своими устоявшимися форматами и понятными арендными потоками. Но такие арендаторы должны соответствовать современным тенденциям и быть востребованными для потенциальных потребителей, добавила Юлия Иванова.

Эксперты отметили, что качество предлагаемых торговых помещений на первых этажах московских домов становится все лучше, при этом увеличивается количество игроков, профессионально занимающихся данным бизнесом. Другими словами, рынок становится все более развитым и упорядоченным.

В 2018 году в столице будут строиться первые дома по программе реновации жилья. Среди инвесторов ожидается спрос на коммерческие помещения в этих новостройках. Также на развитие готового арендного бизнеса в ЖК должны благоприятно повлиять принятие новых градостроительных нормативов, изменение концепции планировки кварталов, сохранение тренда на восстановление экономики и рост доверия к инвестициям в недвижимость.

Илья Китов

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку