imagespecial

Недвижимость с раздвоением личности: новая глава развития МФК в России

Еще каких-то 20 лет назад функция фотосъемки в мобильном телефоне казалась чем-то передовым и невероятным, теперь же смартфоны стали компактной альтернативой всей домашней технике сразу. В мире недвижимости то же самое произошло с многофункциональными комплексами. На заре развития российского рынка недвижимости просто совмещение под одной крышей нескольких форматов было явлением, а сегодня в столице появляются стадионы с апартаментами.

 

От щепотки к горстям

За последние годы сегмент многофункциональных комплексов прошел долгий эволюционный путь. Сейчас данный формат на рынке недвижимости продолжает активно развиваться. Это объясняется тем, что стиль и темп жизни современного человека постоянно находится в динамике.

Ценность времени жителя крупного города стала высокой как никогда. Человек как потребитель услуг стремится найти для себя максимально удобные, универсальные и оптимизирующие время локации сосредоточения предложения этих услуг. В результате на рынке МФК все большую популярность набирают проекты, расположенные рядом с местом работы или местом проживания.

Девелоперы акцентируют внимание на комплексном и разностороннем развитии МФК для того, чтобы сделать свой проект привлекательным для конечного потребителя. Это покупатели и арендаторы жилой недвижимости, апартаментов, а также офисных площадей. При этом продуктом застройщика должны быть довольны как все целевые категории клиентов в отдельности, так и их комбинации.

Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве, говорит, что МФК прежде всего рождаются в локациях, которые попадают под проект комплексного освоения территории. "При этом в ходе эволюции формата торговая часть продолжает составлять наименьшую часть в проектах МФК (не более 10% от общей GLA комплекса)", — отметила эксперт.

По мнению генерального директора компании City&Malls PFM Алексея Емельянова, сегодня можно выделить два основных типа МФК. "В одних акцент поставлен на развитие гостиничной недвижимости — это формат "гостиница + офис", а другие развивают преимущественно торгово-складское направление — формат "офис + торговля + склад". При этом, как правило, торговая составляющая представлена в любом из типов МФК и служит для организации инфраструктуры объекта. Что касается пропорционального соотношения других функций, оно может быть разным. Каждый застройщик сам определяет его в зависимости от ситуации на рынке, местоположения и назначения МФК", — рассказал Емельянов.

Как правило, на рынке недвижимости существуют две главные причины принятия решения о строительстве МФК. Первая — это обязательство девелопера по созданию на выделенном земельном участке проекта с четко прописанным функционалом. Так, застройщик при основной офисной, спортивной, культурно-развлекательной функции, добавляя в проект площади других форматов и инфраструктуру, получает возможность улучшить коммерческие характеристики всего комплекса. Таким образом, МФК становится более гибким продуктом. Вторая причина возникновения МФК — желание консолидировать коммерческий спрос при отсутствии сильного конкурентного окружения. Однако такие проекты имеют риски превратиться в девелоперскую "солянку" без четкой концепции и соблюдения пропорций. Часто дополнительная инфраструктура является излишней, а издержки на ее создание закладываются в стоимость, к примеру, апартаментов, что влечет за собой рост арендной ставки и падению уровня доступности для арендаторов.

С холодной головой

В целом можно назвать два основных изменения, которые произошли за несколько минувших лет в формировании концепций МФК. В подобных проектах все больше наблюдается смещение в сторону увеличения доли жилья и апартаментов. Это происходило на фоне ослабления спроса и ставок аренды во многих сегментах классической коммерческой недвижимости. Однако сейчас параллельно с плавным восстановлением рынка коммерческих объектов ситуация на нем становится более сбалансированной и интерес инвесторов возвращается к нему, в особенности к деловой функции.

Стоит также отметить возросшую осторожность и размеренность поведения девелоперов. Бизнес сегодня не готов рисковать так, как это мог себе позволить еще несколько лет назад. Инвесторы поумерили свои амбиции и пафос и теперь стремятся разделить проекты на продуманные фазы, базируясь на реальном, а не эфемерном спросе. Взрывного роста рынка сегодня уже никто не ждет. Бизнес свыкся с плавными темпами развития. Поэтому все решения принимаются, основываясь на факторе тщательной аналитики. Структура конкретных проектов МФК и соотношение форматов в них зависит от многих условий, включая локацию и востребованности тех или иных площадей в ней.

По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, исходя из существующей практики, чаще всего реализуется "горизонтальный" формат МФК — здания, включающие одну основную функцию с сопутствующей инфраструктурой на нижних этажах. "Вертикальные МФК целесообразны только там, где одновременно высокая стоимость земли и недвижимости. Как правило, это локации в центре города или масштабные проекты по созданию специализированных районов, как ММДЦ "Москва-Сити". Значительные инвестиции в строительство могут быть компенсированы за счет высокой стоимости квадратного метра жилья, сдачи в аренду площадей или их продажи. Для европейских стран, таких как Великобритания, Франция, Германия, ранее было характерно строительство МФК, включающих не более двух функций: жилье и ритейл или офисы и ритейл. Такие проекты "умирали": жилые — днем в рабочее время, а офисные — в выходные. Поэтому за последние 20−25 лет фокус сместился в сторону сбалансированных проектов, которые живут 24/7, что достигается за счет правильного микса жилья, офисов, торговли, гостиниц и досугового сегмента. Этот глобальный тренд развивается и в Москве", — анализирует Никуличева.

Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса компании Cushman & Wakefield, указывает на то, что пропорции и профиль функций в современном МФК определяются при формировании концепции объекта. "Так, с учетом места, окружения, конкуренции определяются целесообразность реализации и масштаб каждой из возможных, а далее определяется их сочетаемость, чтобы создать единый объект. И, конечно, учитываются все существующие ограничения по проекту. "Так может получиться несколько возможных сценариев. Выбор финального происходит с помощью финансового моделирования. К сильным сторонам МФК можно отнести возможность создания более диверсифицированной концепции для объекта, более стабильной и финансово успешной. Однако такая концепция требует тщательной проработки, чтобы отдельные функции создавали синергию, а не мешали друг другу. Для этого внимательно должны быть продуманы входные группы, разделение парковочного пространства и так далее", — подчеркнула Ясько.

Спорт высоких заработков

Всего через несколько месяцев в России стартует долгожданный чемпионат мира по футболу. Помимо развлечения фанатов и улучшения туристического имиджа страны мероприятие призвано придать новый импульс развития большому количеству инфраструктурных и девелоперских проектов. Отдельным видом строект, рождению которых поспособствовал турнир, являются МФК на базе реконструируемых в Москве стадионов.

В столице возводятся сразу несколько МФК со спортивными аренами в качестве скрепляющего фактора. Это проекты"ВТБ Арена Парк", "Тушино-2018", "ВЭБ Арена". Концепция таких проектов заключается в том, что строительство дорогостоящих современных спортивных проектов окупается за счет включения в МФК жилых и коммерческих площадей. При этом при сооружении подобных комплексов особенно важным становится разведение потоков непосредственно стадиона в виде болельщиков и пользователей жилой, а также коммерческой застройки: простых жителей и арендаторов. Это достигается при помощи взаимодействия с разными станциями метрополитена, сооружения отдельной площадки для автобусов и так далее.

Алексей Емельянов отмечает, что разница между "спортивными" МФК и обычными заключается в том, что первые формируются вокруг некого спортивного центра с площадками, дорожками, трибунами для зрителей. "После это ядро обрастает торговыми и развлекательными помещениями, гостиницами и так далее. Экономически целесообразной эта система будет лишь в случае, если наряду со спортивным направлением она развивает и те, что не связаны напрямую со спортом, но ежедневно привлекают большое количество посетителей. В качестве примера здесь можно привести "Олимпийский парк" в Сочи, где сегодня на первый план вышла туристическая и развлекательная компонента", — заключил специалист.

Амель Джерруди, исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International, также напоминает, что у такого формата МФК есть особенности в вопросах развития ритейла. "Это "безалкогольные" продуктовые якорные арендаторы. Превращение существующих и строительство новых спортивных центров в формате МФК — естественное явление, давно наблюдающееся по всему миру. Такая схема позволяет использовать пространство и время гораздо более эффективно", — отметила Джерруди.

Как итог в спортивных МФК сработала не только главная составляющая, а вся концепция целиком. Проекты такого формата в будущем могут стать одними из основных точек развития районов. Однако для этого нужно четко соблюдать правильное зонирование и разделять потоки посетителей и резидентов.

В будущем формат МФК перспективен и, однозначно, будет развиваться и преображаться. Их эволюция будет направлена не на дальнейшее расширение списка видов площадей, а на создание и гравировку оптимальной структуры. Продуманное сочетание функций МФК позволяет успешно управлять инвестиционными рисками, а бездумное нагромождение функций просто убьет проект.

И здесь вновь можно провести аналогию со смартфонами. На рынке существует безумное количество малоизвестных компаний, которые могут предложить покупателю устройство с телевизором, спутниковой антенной, игрой в пинг-понг и ультразвуковыми свистками для отпугивания собак. Однако все это не будет работать вообще или сломается на третий день. Или же использование такого телефона будет настолько нелогичным и неудобным, что он отправится на помойку на второй день после покупки, а через месяц туда же отправится и производитель данного чуда техники. Это не означает, что все смартфоны исчезнут, но "естественный отбор" расставит все по своим местам.

Елена Саева 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку