Пожарный расчет: в Москве увеличился спрос на страхование недвижимости

Портал "Арендатор.ру" разбирался в тонкостях страхования коммерческой недвижимости в Москве.

 

Нет полиса без огня

За последние годы интерес собственников коммерческой недвижимости в Москве к страхованию заметно вырос. Это связано в том числе с несколькими серьезными пожарами, произошедшими в 2016−2017 годах, например, в торговом комплексе "Синдика", где выгорели 55 тыс. кв. м.

Так, по данным "Альфа Страхования", более 2/3 оформленных полисов компании относятся к объектам коммерческой недвижимости. Прирост в количестве подобных документов соответствует общей динамике роста портфеля, заметил Денис Бычков, заместитель руководителя управления страхования имущества юрлиц департамента индустриального страхования.

Теперь игроки рассуждают: лучше понести разумные расходы на страхование, нежели экономить, рискуя остаться у пепелища, отметил Сергей Кайдановский, исполнительный директор A Plus Development.

Если среди профессиональных девелоперов это обычная практика, то проекты со множеством собственников и небольшие частные инвесторы либо экономят на данной статье расходов, либо перекладывают их на арендаторов, рассказал начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности в компании "Либерти Страхование" Александр Замула. "Если говорить о предприятиях с иностранным капиталом, то они привыкли к страхованию", — добавил он.

В большинстве случаев в страховое покрытие входят такие риски, как: пожар, удар молнии, взрыв, опасные природные явления, повреждение водой или другими жидкостями из инженерных систем, проникновение воды или других жидкостей из соседних (чужих) помещений, кражу со взломом, грабеж, разбой, противоправные действия третьих лиц, падение посторонних предметов непосредственно на застрахованное имущество и так далее.

Дополнительное покрытие включает: повреждение, утрату или гибель оконных стекол, зеркал, витрин и аналогичных изделий из стекла; террористический акт, диверсию; потерю арендной платы.

При этом страховая компания освобождается от ответственности, если ущерб наступил в результате: воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений или забастовок;изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов; умысла страхователя или выгодоприобретателя.

Собственники объектов страхуют то, в чем имеют имущественный интерес (в основном это отделка арендованных помещений, оборудование, ТМЦ), а арендаторы — то, за что несут ответственность перед собственниками (например, МОПы, инженерные системы), сообщили в российском филиале компании AIG.

Страховые компании предлагают базовый перечень, который можно расширить опционально под необходимый проект или формат. Но на практике их клиенты редко берут "дополнительные пакеты", заверил директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антон Коновалов.

 

2 млрд за пожар

Стоимость договоров страхования коммерческой недвижимости в Москве варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков миллионов рублей — все зависит от стоимости объекта и условий страхования.

При расчете цены полиса учитывается род деятельности клиента, назначение здания и его площадь, объем страхового покрытия, наличие или отсутствие систем пожаротушения и охраны объекта. Соответственно, и диапазон страховых тарифов достаточно большой: от 0,001 до 0,8% от страховой суммы.

По словам Сергея Кайдановского, дешевле всего обходится страховка бизнес-центров, затем идут торговые комплексы. Дороже всего — страхование складов и производств, предполагающих использование рисковых материалов — например, дерева.

Обычно в договоре страхования коммерческой недвижимости указывается залоговая стоимость объекта или балансовая, чтобы снизить расходы на страхование. Реже собственники прописывают в соглашении полную восстановительную стоимость. А зря, считает Сергей Кайдановский.

"Недвижимость часто страхуют по требованию банка при заключении кредитного договора. По нему имущество является предметом залога и для банка достаточно, чтобы была застрахована залоговая стоимость данного объекта. Собственник, не задумываясь, "по старинке" выполняет предписание банка, обрекая себя на риск утраты значительной суммы своих активов в результате наступления страхового случая. Однако в последние годы ситуация значительно улучшилась", — делится эксперт.

Денис Титов, руководитель управления страхования имущества и ответственности компании "Страховые брокеры АСТ", добавляет, что если здание старое или было построено давно и не известно, сколько стоило его строительство, то обычно используют кадастровую стоимость объекта.

На практике полная восстановительная стоимость коммерческих сооружений в столице варьируется от 20 тыс. до 40 тыс. рублей за 1 кв. м, уточнил руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев.

То, насколько страховая компания быстро выплатит компенсацию в случае ЧП, зависит от серьезности ущерба, нанесенного объекту. Например, если речь идет о заливе помещения и необходимости восстановления внутренней отделки на площади 100 кв. м, то, как правило, установить причину события и определить размер ущерба достаточно просто, а следовательно, выплата может состояться в течение одного месяца.

Когда речь идет о крупном пожаре, то требуется проведение дополнительных экспертиз на определение несущей способности оставшихся конструктивных элементов, поиск и установление причин пожара, калькуляцию ущерба. По информации начальника управления страхования имущества и ответственности компании "Абсолют Страхование" Павла Липатова, в среднем такие убытки рассматриваются в течение года.

В то же время Галина Ионова, руководитель управления андеррайтинга и методологии корпоративного бизнеса компании "Сбербанк страхование", предупреждает: страховая компания имеет право отсрочить принятие решения о признании случая страховым. Это возможно, если у нее есть сомнения, что клиент имеет право на компенсацию: например, возбуждено уголовное дело в отношении страхователя или его уполномоченных лиц и ведется расследование обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая (до окончания расследования); возникла необходимость в дополнительной проверке предоставленных клиентом документов.

Иногда размер выплат бывает по-настоящему крупным. Так, в "Абсолют Страховании" нашему порталу рассказали, что компания совсем недавно выплатила 24,6 млн рублей одному из арендаторов торгового центра "Рио" по факту пожара, произошедшего в июле 2017 года.

В AIG вспомнили два подобных эпизода: на 24,7 млн и 36 млн рублей. В первом случае произошло возгорание электрощитовой крупного международного клиента в одном из ТЦ. Ущерб имуществу оказался невелик (всего около 1,7 млн рублей). Вместе с тем потери от перерыва в коммерческой деятельности магазина, вызванного ремонтными работами и простоем, оказались очень существенными — 24,7 млн рублей, которые также были выплачены клиенту. Во втором случае пожар банкетного зала отеля обошелся "Абсолют Страхованию" в 36 млн рублей.

Однако все это кажется мелочью по сравнению с двумя по-настоящему крупными выплатами по страховым случаям. В 2006 году "Ингосстрах" перечислила 2,03 млрд рублей фармацевтической компании "Протек" после пожара на ее складе. В 2011 году "Ренессанс Страхование", по данным из открытых источников, выплатила 2,5 млрд рублей за пожар на складе производителя бытовой техники в Люберецком районе. Однако подробной информации по этому случаю нет.

 

Не стоит забывать о "Щуке"

Некоторые компании позволяют защитить объекты коммерческой недвижимости еще на стадии строительства. Договор комплексного страхования строительно-монтажных рисков включает в себя страхование таких работ и гражданской ответственности перед третьими лицами, которым может быть причинен ущерб в связи с осуществлением работ. Также можно добавить расширенное страхование послепусковых гарантийных обязательств.

Существует более дешевый вариант — страхование самого объекта как незавершенное строительство, но в этом случае объем страхового покрытия гораздо меньше, поэтому данный вид страхования менее популярен.

Страхование коммерческой недвижимости в Москве пока еще не носит обязательного характера и не является повсеместным. Впрочем, в последнее время владельцы объектов все чаще включают в договор аренды пункт об обязательном страховании гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами. При этом арендодатель или собственник не могут навязать конкретную страховую компанию, заявил Денис Титов. Главное, чтобы она подходила под параметры, указанные в договоре аренды.

Сергей Кайдановский убежден, что собственники обязательно должны включать в договор аренды условия страхования. "Это частичная гарантия более бережного отношения съемщика к имуществу. Для арендатора это подушка финансовой безопасности на случай, который не в силах предугадать даже самый предусмотрительный хозяин. Оформление договора страхования, согласованного с собственником, является наиболее интересной для обеих сторон гарантией сохранения имущества и/или компенсации его восстановления", — считает он.

Иногда собственники требуют от арендатора внести страховой депозит на случай форс-мажоров. Для зарубежных арендаторов, работающих в России, это нормальная практика, а вот с отечественным бизнесом приходится искать компромиссные решения, посетовал управляющий партнер PFM Solutions Евгений Гриханов.

Однако в этом случае нужно обращать внимание на наличие взаимных обязательств по страхованию, которые в идеале должны быть зеркальными: если арендодатель обязывает арендатора заключить договор по страхованию гражданской ответственности, то и на себя он должен взять те же обязательства. "Как показала недавняя история с ТЦ "Щука", стоит знать, на что может быть использован страховой депозит и есть ли штрафные санкции за непредставление страхового полиса в срок", — напомнил Павел Липатов.

Илья Китов

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку