Рынок офисной недвижимости Москвы (1 квартал 2018 года)

Основные выводы

По итогам I квартала 2018 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей составил 37 тыс. м2.

- Доля вакантных площадей на конец I квартала 2018 г. достигла уровня 15,2% в офисах класса А и 10,9% в офисах класса В, что суммарно составляет около 1,96 млн м2.

- Рост средних запрашиваемых ставок аренды составил 2,4% – до 23 479 руб./м2/год в офисах класса А и 14 412 руб./м2/год в офисах класса В.

Разворот рынка в сторону роста, который был отмечен во второй половине прошлого года, стал уверенным трендом по итогам I квартала 2018 года. Ставки растут, а доля вакантных помещений сокращается как в классе А, так и в классе Б, что обусловлено активным спросом на фоне низких темпов нового строительства. В целом картина похожа на ту, что наблюдалась после кризиса 2008 года: спрос растет активнее, чем вводятся в эксплуатацию новые площади. Это помогает рынку быстрее избавиться от кризисных перегибов, характерных для 2015–2016 годов. Скорее всего, до конца 2018 и в первой половине 2019 года тенденция не изменится.

Предложение

По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 16,3 млн м2, из которых 25% соответствует офисам класса А и 75% – класса В.

В I квартале 2018 г. в эксплуатацию было введено 37 тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 1,8 раз больше, чем за аналогичный период 2017 г. Стоит отметить, что все введенные в эксплуатацию в I квартале 2018 г. офисные площади соответствуют классу В. Несмотря на рост нового строительства в I квартале 2018 г., в целом в течение года ввод в эксплуатацию новых офисных площадей будет на минимальном уровне.

В результате низких объемов ново-го строительства, а также стабильного спроса, который характеризуется в том числе уходом с рынка ряда крупных офисных блоков площадью более 10 тыс. м2, доля свободных площадей в офисных зданиях класса А по сравнению с концом 2017 года снизилась на 1,9 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 15,2%, или 631 тыс. м2.

Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2018 г. составил 1 325 тыс. м2, что соответствует доле свободных площадей, равной 10,9%.

Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и B составляет 1,96 млн м². До конца 2018 г. прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

В I квартале 2018 г. среди всех деловых районов Москвы наибольшее изменение доли свободных площадей в офисах произошло:

- На юго-западе между ТТК и МКАД за счет нескольких сделок в БЦ «Лотос» доля вакантных площадей в офисах класса А снизилась на 12 п. п. и составила 15,6%, или 19,5 тыс. м2.

- На западе МКАД за счет сделки структур Правительства Московской области в БЦ «Паллау-РБ» доля вакантных площадей в офисах класса А уменьшилась на 10 п. п. и составила 17,3 тыс. м2, что соответствует доле свободных площадей, равной 7,4%.

- На западе Садового кольца за счет крупной сделки в БЦ «Демидов» доля вакантных площадей в офисах класса А снизилась на 7 п. п. и составила 15,5%, или 10,6 тыс. м2.

Несмотря на поступающие с рынка положительные сигналы о возобновлении роста, большинство девелоперов пока не готовы к новому строительству крупных бизнес-центров площадью 70 000–100 000 м2. Девелоперы предпочитают развивать вторые – третьи фазы уже существующих проектов или диверсифицируют свои риски за счет строительства многофункциональных центров. При этом арендопригодные офисные площади в таких проектах не превышают 30 000–50 000 м2.

Альтернативной стратегией развития своих активов некоторые девелоперы видят обновление существующих офисных зданий за счет их капитального ремонта, в том числе повышая за счет этого класс здания. Например, в начале 2018 г. была завершена реконструкция БЦ «РТС Земляной Вал», которая повысила класс здания до В+. В 2018 г. девелопер Enka также планирует реновацию офисного комплекса «Павелецкая Плаза» за счет обновления входной группы, лифтовых лобби, инженерных коммуникаций.

Спрос

I квартал 2018 г. сохранил высокий темп поглощения офисных площадей в Москве, который начался во II полугодии 2017 г. По его итогам объем чистого поглощения составил 174 тыс. м2, что в 2,3 раза превышает показатель за аналогичный период 2017 г.

По итогам I квартала доля сделок по новой аренде в общем объеме сделок составила 66%, что в 2 раза больше, чем в I квартале 2017 г.

Компании, имеющие государственное участие, как и по итогам 2017 г., продолжают оставаться в числе основных арендаторов качественных офисных площадей. В I квартале 2018 г. их доля в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей составила 20%. В числе лидеров по-прежнему находятся компании банковского и финансового сектора, секторов технологии/медиа/ телекоммуникации. Их доля составила по 14% от общего объема сделок.

I квартал 2018 г. был отмечен ростом доли сделок на офисные помещения в бизнес-центрах, расположенных в районе МКАД. Около 50% от общего объема сделок в данном районе составила сделка структур Правительства Московской области. Однако говорить о том, что это может стать новым трендом, нельзя.

В I квартале 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вырос спрос на офисные блоки площадью более 1 000 м2. Так, если годом ранее доля сделок аренды офисных блоков такой площади составляла менее 50%, то сейчас она выросла до 60%.
Тенденция увеличения спроса на крупные офисные блоки подтверждается и средним размером сделки, который в I квартале 2018 г. продолжил рост и составил 2 393 м2.

Рынок продаж офисных помещений

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. соста-вил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области.

Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г.

Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м².

По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2, из которых 51% соответствует офисам класса А.

Коммерческие условия

В I квартале 2018 г. запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А и В продемонстрировали рост на 2,4%. Однако если в классе А на фоне спроса, превышающего предложение, и снижения объема свободных площадей собственники пересматривают ставки аренды, а также другие условия договоров, то в классе В основные колебания средневзвешенной арендной ставки в большей части по-прежнему обусловлены уходом с рынка недорогих объектов и закрытием крупных сделок. По итогам I квартала 2018 г. средневзвешенная ставка аренды в офисах класса A достигла значения 23 479 руб./м2/год, а в офисах класса B – 14 412 руб./м2/год.

В I квартале 2018 г. наиболее значимые изменения средневзвешенной ставки аренды произошли в следующих деловых районах Москвы:

- На 4% выросла средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А в районе Садового кольца за счет повышения ставок в таких бизнес-центрах, как «Эрмитаж Плаза», «Ситидел», «Демидов».

- Выросли ставки в бизнес-центрах класса В «Light Tower» и «Интеграл» в деловом районе Лефортово, за счёт чего средневзвешенная запрашиваемая ставка изменилась на 8%.

- На юге в районе между ТТК и МКАД средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса В выросла на 7% за счет ухода с рынка блоков в Нагатино i-Land.

Вместе с ростом ставок в наиболее ликвидных офисных объектах меняются и другие коммерческие условия в договорах аренды. Собственники занимают более жесткую позицию в переговорах по условиям аренды: собственники не готовы предоставлять скидки от запрашиваемой цены, однако готовы рассмотреть увеличение арендных каникул на 1–2 месяца. Практика выполнения отделки за счет арендодателя также уходит в прошлое, вынуждая арендаторов проводить отделку за счет собственных средств.

Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на 5 лет. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к ИПЦ РФ, но составляет не более 5%.

 

 

Прогноз

До конца 2018 г. прогнозируется минимальные объемы ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей на уровне 250 тыс. м2.

По-прежнему сохраняется вероятность переноса сроков вывода на рынок новых бизнес-центров, заявленных на 2018–2019 гг., на более позднее время. При этом отдельные девелоперы, проекты которых располагаются в высоколиквидных локациях, заявляют о возобновлении строительства «замороженных» ранее объектов. В дальнейшем мы прогнозируем увеличение темпов ново-го строительства качественных офисных центров в Москве при условии сохранения стабильного спроса.

На фоне сохранения текущих объемов поглощения доля вакантных площадей в офисных центрах класса А и В продолжит снижаться. Как следствие, ожидается рост ставок аренды. К концу 2018 г. ожидается, что доля свободных площадей в офисах класса А снизится до 13%, а в офисах класса B – до 9%. Значения средневзвешенного показателя запрашиваемой арендной ставки будут расти и составят в офисах класса А 25 000 руб./м2/год, в офисах класса В – 15 000 руб./м2/год.

Объем чистого поглощения в 2018 г. останется на уровне 2017 г. и составит 600–700 тыс. м2.

 

к разделу Аналитика

КОМПАНИИ

Knight Frank Russia

Knight Frank Russia

консалтинговая компания

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку