На Россию накатывает волна продовольственных рынков нового формата

Формат продовольственных рынков и смежных по духу торговых концепций сегодня переживает ренессанс. В своей новой реинкарнации рынки стали более цивилизованными, современными и открытыми в вопросах доказательства качества продукции. За любые удобства приходится платить, поэтому стоимость товаров в подобных проектах оказывается выше, чем в торговых сетях. Однако уставшие от однообразия потребители готовы платить такую цену за новые впечатления.

 

Новый курс

Процесс активного развития продовольственных рынков новой волны стартовал после событий 2014 года. Тогда государство указало вектор на импортозамещение и увеличение разнообразия местной пищевой продукции. Были запущены и программы, которые призваны стимулировать рост сельского хозяйства. Так, в 2016 году Правительство РФ приняло Постановление № 885 "О мерах по поддержке розничных рынков продовольственных товаров", которым утверждаются "правила и порядок расчета минимальной обеспеченности населения площадью торговых мест, используемых для продажи продовольственных товаров на розничных рынках", и который позволяет увеличивать количество временных и постоянных рынков.

Все это постепенно приводит к увеличению количества частных фермерских хозяйств, а им необходимы новые каналы сбыта и площадки для рекламы продукции. Также ускорению темпов развития продовольственных рынков способствует увеличивающийся интерес населения к здоровому образу жизни и качественно иной культуре потребления.

Как на рубеже 90-х годов людям надоели советские гастрономы и люди хлынули в супермаркеты, так и сейчас аудитории "приелись" стандартные форматы и потребовалась новизна ощущений. Кроме того, покупатели стали более тщательно выбирать продукты питания, обращая внимание на фермерскую домашнюю продукцию. Поэтому сейчас продовольственный рынок — это не только объект покупки свежих продуктов, но и новая модель потребления, связанная с атмосферой и высоким качеством обслуживания. Именно поэтому на рынках появляются тематические предприятия общественного питания, которые дополняют процесс совершения покупки еще и приятным времяпрепровождением. Новые рынки — совсем не то, что мы привыкли видеть в рамках этой концепции торговли еще несколько лет назад.

За минувшие двадцать лет количество рынков сократилось почти в десять раз, в то время как их качество существенно выросло. А в последние десять лет в сегменте рыночной и ярмарочной торговли происходят кардинальные перемены, назревшие, в том числе в связи с ежегодно увеличивающейся конкуренцией со стороны торговых центров. В настоящее время в Москве, по данным столичного Департамента торговли и услуг, насчитывается 26 розничных рынков, из них 21 – сельскохозяйственный. Остальные торговые комплексы рыночного типа площадью более 10 тыс. кв. м классифицируются Департаментом как "объекты стационарной торговли" и в данный перечень не входят. Доля рынков в розничном товарообороте Москвы остается стабильной и составляет порядка 15‒20%.

По словам экспертов, мода на экологичные и немассовые продукты питания в крупных городах — одна из главных тенденций последних лет. Потребители устали от ассортимента супермаркетов, что привело к развитию небольших фермерских лавок. Современные европейские и западные рынки выглядят иначе — это упорядоченная структура, оригинальные архитектурные решения, единая концепция всего пространства. К примеру, рынок Сан-Мигель в Мадриде, продуктовый рынок Эстремальм в Стокгольме или Fresh Market в Нью-Йорке. Такие объекты ежегодно привлекают десятки тысяч туристов и пользуются популярностью у местного населения.

 

В первой шеренге

В Москве только началось движение в сторону глобального тренда. Пионерами этого движения стали Даниловский рынок, Автозаводский рынок, Центральный рынок на Цветном бульваре, Eataly в ТЦ "Киевский". Данные площадки предоставляют возможность не только купить продукты, но и посетить заведения и лавки, где их сразу могут приготовить. Также из интересных смешанных концепций можно отметить и проект "Экомаркет" в Конькове. Он представляет собой преимущественно рынок с отдельными точками общепита, которые успешно соседствуют с полноценными ресторанами. Благодаря большому выбору не только продуктов, но и мест, он стал новой доминантой района, находясь относительно далеко от центра.

Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank, считает, что к самым успешным рынкам Москвы можно отнести наиболее популярные у населения столицы Даниловский, Дорогомиловский, а также открывшийся в прошлом году Центральный рынок на Рождественском бульваре.

"Это рынки, куда жители и гости столицы ездят не только за продуктами питания, но также и перекусить в корнерах, проводя время с семьей или с друзьями. Другая категория — это районные рынки: Рогожские ряды, Новочеремушкинский и т.п. Такие проекты также предлагают высокое качество обслуживания и товаров, но находятся в густонаселенных районах города и пользуются популярностью у местных жителей", — заключила специалист.

Надежда Сложеникина, старший аналитик по торговой недвижимости департамента исследований Colliers International, видит в числе наиболее интересных концепций такого рода гастромаркет "Вокруг Света" на Никольской улицей, Food Market 21 на Новом Арбате, "ГастроФермы" на Нижней Красносельской, а также планирующийся к запуску фуд-маркет "Депо" в бывшем Миусском трамвайном депо.

"Реконцепция советских рынков в среднесрочной перспективе в столице будет продолжаться. Черемушкинский рынок ведет переговоры о своем кураторстве с компанией LavlaLavka, а на месте закрытого рынка вблизи ТК "Горбушкин двор" запланировано открытие рынка "Багратионовский", — перечисляет Сложеникина.

Интересным с точки зрения концепции является фермерский базар "Петровский" на Новорижском шоссе. "Петровский" позиционирует себя как элитный рынок. В этом проекте цены на товары довольно высоки, работают лавки элитного пива и элитного чая, отдел деликатесов, сыры от таких известных российских производителей, как фермер Джон Кописки и истринская сыроварня "Русский пармезан". Кроме того, базар приобрел статус торгового центра и получил возможность продавать алкоголь и устраивать дегустации в фудкорте, чего нет на других рынках.

При этом фуд-корты и городские рынки постепенно эволюционируют и превращаются в фуд-холлы, совмещая в себе новые тенденции сегмента общепита и развлекательные составляющие. Такой формат пользуется особым успехом в западных мегаполисах и активно набирает популярность в России. Зачастую местом размещения фуд-холлов являются бывшие продуктовые и фермерские рынки. Одними из самых успешных примеров таких проектов реновации продуктовых рынков в Москве можно считать все те же Даниловский и Усачевский, где изменилось не только функциональное наполнение, но и атмосфера внутри.

Полина Жилкина, руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговых площадей компании JLL, говорит, что в разной степени обновление пережили и другие крупные московские рынки: Дорогомиловский, Ленинградский, "Рогожские Ряды", "Экомаркет" в Конькове и другие. Появились и новые форматы по типу рынка или проект "Азбука фермы" в ТРЦ "Золотой Вавилон", объединивший фермерский рынок и зону фуд-корта "Кухни мира". "Всего в Москве сейчас функционирует 11 концептуальных заведений такого формата", — добавила Жилкина.

Стоит отметить, что 2018 год стал особенно урожайным на запуск и анонсирование проектов такого формата. Так, ресторанный холдинг Ginza Project в партнерстве с инвестиционной группой "Аваль" Владислава Клевцова будут развивать проект "Зеленый рынок". Сотрудничество подразумевает создание сети гастрономических центров, где фермерская ярмарка также соседствует с точками общепита с современными концепциями, в спальных районов столицы. Первый объект откроется в мае в ТЦ "Ключевой" (25 тыс. кв. м) в районе Братеево. Площадь проект составит 2,7 тыс. кв. м, которые будут сданы в аренду фермерам из регионов и рестораторам под 10–12 точек. Если пилот будет успешным, то к 2023 году появятся еще 30 сходных пространств, в том числе в ближайшем Подмосковье.

Генеральный директор "Рент-Инвест" Дмитрий Караваев уверен, что торговые центры в борьбе за покупателя тоже стараются не отставать от трендов. "В Европейских ТЦ наличие крупного фуд-маркета и вовсе является нормой. При этом он не конкурирует с классическими супермаркетами, так как находит в другом ценовом диапазоне с другим ассортиментом. На мой взгляд, такие форматы будут активно развиваться в ближайшие три года. В основном, конечно, в крупных городах, где люди уже "устали" от привычных торговых центров и хотят посещать что-то необычное и интересное. Что касается организации пространства, то стоимость реконструкции Даниловского рынка составила почти 1 млрд рублей. При этом срок окупаемости в таком проекте посчитать достаточно сложно, ввиду большого количества арендаторов и возможности политики гибких арендных ставок. В целом, при таком объекте он может составлять до 8 лет. Если речь идет о фудмаркете в составе ТЦ, то справедливой можно назвать цифру в 2 года", — подчеркнул Караваев.

 

Рыночная экономика

Важно понимать, что создание современного рынка — это крайне трудоемкая задача. Гастрономические проекты 21 века разрабатываются долго и тщательно. Времена, когда для запуска продовольственной площадки достаточно было установить металлические секции для арендаторов уже прошли. Сегодня для создания качественного рынка используют такой же подход, как и для профессиональных торговых центров. Инвесторы нанимают консультантов и управляющие компании. Они обеспечивают качественную реализацию проекта на каждом этапе — от изучения рынка и потребностей целевой аудитории до сдачи в аренду и последующего управления. Привлечение арендаторов, безусловно, зависит от местоположения рынка, проходимости и качества целевой аудитории. Ставки аренды также варьируются в зависимости от локации и могут достигать 40-100 тыс. рублей за 1 кв. м. в год.

Как отмечают аналитики Knight Frank, реконструкция 1 кв. м продовольственного рынка может быть сопоставима со строительством 1 кв. м торгового центра, поскольку требует реновации территории, замены отделки, подвода необходимых коммуникаций и т.п. Диапазон при этом может варьироваться от 45 до 100 тыс. рублей за 1 кв. м.

Торговые сети с фермерскими продуктами (например, "Вкусвилл", "Ближние горки, "Подворье", "Город-Сад") развиваются по тем же причинам, что и продовольственные рынки нового формата, а именно из-за ориентированности населения на качественную, свежую продукцию и здоровое, сбалансированное питание.

Ольга Пигач, заместитель генерального директора по развитию бизнеса холдинга недвижимости "КорпЭстейт" (создатель и оператор сети фермерских рынков под торговой маркой "ЭкоБазар"), считает, что размер арендных ставок зависит от местоположения и длины выкладки торгового места, типа реализуемой продукции, уровня конкуренции на рынке в рамках данной категории товара, и колеблется от 20 до 130 тыс. рублей за одно торговое место в месяц.

При этом в компании указывают: чтобы рынок был успешен, недостаточно просто заполнить его арендаторами, пусть и с уникальной продукцией. Фермеры, как правило, не имеют опыта розничной торговли и обладают своим, весьма специфическим, менталитетом. Для обеспечения надлежащего уровня сервиса необходимо разработать стандарты обслуживания покупателей, обучить арендаторов правилам торговли и на систематической основе, осуществлять контроль над выполнением установленных стандартов и правил. Кроме того, собственник рынка не может прямо влиять на ценовую политику арендаторов. Необходимо понимать, что цены на рынке впрямую не зависят даже от величины арендных ставок. Единственное, что действительно определяет ценовую политику арендаторов — это посещаемость и уровень конкуренции на рынке.

На этапе разработки концепции важно определить оптимальное количество торговых мест по категориям товаров, исходя из прогнозируемой посещаемости объекта и норм рентабельности по каждому виду продукции. Но даже если все сделать правильно, нет никакой гарантии, что арендаторы не будут поднимать цены по мере роста спроса на фермерские продукты. Поэтому операторы современных рынков на регулярной основе проводят внутренний мониторинг цен и анализ ценовой политики ближайших конкурентов, чтобы вовремя реагировать на необоснованный рост цен и принимать соответствующие административные меры.

Если говорить о росте количества гастромаркетов и концептуальных фермерских рынков, то пока в России ключевым местом развития событий все еще остается Москва. Что касается регионов, то на этом фронте успех формата не столь очевиден. Так, в открывшемся после реновации универмаге Bolshoy в центре Екатеринбурга недолго проработал "Гастромаркет", Однако проект оказался малорентабельным, и его площади занял вполне стандартный ресторан.

Закрытие морально и технически устаревших розничных рынков в региональных городах порождает необходимость искать новые места для открытия точек малого бизнеса. Все чаще такие площадки размещаются в составе торговых комплексов. Однако именно профессионально управляемые и качественные отдельные гастрономические проекты в регионах появляются крайне медленно. Даже в Санкт-Петербурге этот тренд пока находится лишь в зачаточном состоянии. И все же, распробовав вкус формата, потребители и дальше будут продвигать его в массы, голосуя рублем.

 Сергей Михайлов

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку