Общее замедление экономики, недостаток поступающей валютной выручки и ухудшение ситуации с занятостью приведут к дальнейшему снижению спроса на офисную недвижимость.
Ключевые события
В 2008 г. объем качественных офисных помещений в Москве достиг 8,9 млн м2. При этом показатель обеспеченности офисными площадями на тысячу жителей (0,85 м2) остался ниже среднеевропейского уровня, однако по итогам 2008 г впервые было зафиксировано отставание объемов поглощения от ввода новых площадей.
Возросла доля вакантных площадей. Новые бизнес-центры открывались на 50-70% незаполенными, например, «Военторг», «Омега Плаза» и др.
В IV квартале 2008 г. на рынок вышло большое число предложений по субаренде, из-за сокращения потребности компаний в офисных площадях. Основной объем предложений по субаренде приходится на бизнес-центры класса А и лучшие объекты класса В+ (Citydel, «Башня на Набережной», «Павелецкая плаза» и др.)
Тенденции
Под влиянием роста рынка субаренды конкуренция между первичным и вторичным рынком офисных помещений обострилась Слабый спрос со стороны корпоративного сектора вынудил девелоперов снижать ставки аренды на 30-50% к докризисному уровню.
При этом наиболее привлекательные условия аренды получали активные арендаторы при аренде больших (от 5000 м2) блоков.
В 2008 г. зафиксированы две рекордные сделки по аренде офисных площадей. Компания ТНК-BP в 2 этапа (в I и во II квартале 2008 г.) арендовала 48 600 м2 в бизнес-парке «Западные ворота» Другой крупнейшей сделкой стала аренда 55 000 м2 Сбербанком в бизнес-центре «Южный порт».
Несмотря на снижение ставок, объекты заполняются медленно, число сделок на офисном рынке невелико.
Возникающие сложности с исполнением своих долговых обязательств заставляет девелоперов стимулировать спрос и предоставлять различные скидки и бонусы арендаторам – помещения с выполненной стандартной отделкой, уменьшение или отмена запрашиваемого депозита по сделке, льготные условия по индексации арендных ставок.
Девелоперы все чаще выставляют объекты на продажу в целях привлечения финансирования. Однако спрос пока не соответствует возросшему предложению, в результате число сделок по продаже площадей ограничено.
Прогнозы
На 2009 г. к вводу запланировано большое число крупных качественных проектов.
Рост предложения будет сдерживаться возможным переносом сроков сдачи особенно по крупным проектам из-за сложностей с привлечением финансирования. Всего на рынок выйдет около 1,5 млн м2 офисных площадей.
Продолжится рост рынка субаренды. В первом полугодии 2009 г. объем такого предложения достигнет 150 000 м2, из которых 70% придется на помещения класса А.
Сделки по аренде будут заключаться не из-за роста бизнеса компаний, а в связи с переездом в лучший офис с готовой отделкой на сравнимых коммерческих условиях (по сравнению с действующими), или в связи с переездом в объекты класса В с целью экономии.
В первой половине 2009 г. негативные тенденции на рынке сохранятся – арендные ставки продолжат снижение, а уровень вакантных площадей будет высоким (15% для бизнес-центров класса А, 18% для класса В.
Рынок продаж должен активизироваться после того как уровень цены достигнет справедливого с точки зрения покупателей уровня.
Складская недвижимость
Негативные последствия экономического кризиса, снижение объемов производства, товарооборота и грузоперевозок, существенно повлияли на российский складской рынок в 2008 г.
Ключевые события
В связи с кризисом снизились цены на стройматериалы (цемент - на 40-50%, металл - на 30-40%) и услуги подрядчиков по сравнению с ценами лета 2008 г.
Несколько крупных компаний в 2008 г. приступили к развитию собственных распределительных центров: Metro Group в ноябре открыла логистический центр площадью 41 тыс. м2, ГК «Детский Мир» объявила о планах создания распределительного центра площадью 25 тыс. м2.
По итогам 2008 г. предложение увеличилось на 500 тыс .м2 за счет новых объектов. Это в два раза меньше, чем в 2007 г. Около 70% новых площадей обеспечили 4-е крупнейших объекта: ТЛК «Томилино» – 155 тыс. м2 в, логопарк «Истра» – 100 тыс. м2, логопарк «Покров» – 60 тыс. м2, логопарк «Крекшино» – 40 тыс. м2.
Около 125 тыс. м2 к рынку добавило вторичное предложение. Особенно заметен рост вторичного предложения в IV кв. 2008 г.
Тенденции
Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику привело к росту спроса на низкокачественные складские объекты (классы С и D), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД.
Приход инвестиций в пограничные с Московской областью регионы, усиливает давление на московский рынок: компания «Лемкон» (Финляндия) объявила о создании индустриального парка площадью 500 тыс. м2 в Калужской области, компания Trimo (Словения) – о планах строительства индустриального парка «Вязники» площадью 150 тыс. м2 во Владимирской области, общий объем инвестиций оценивается на уровне €140 млн.
К 2009 г. себестоимость строительства снизилась на 15–20%. Происходит либерализация рынка земли: некоторые игроки готовы предлагать участки со скидкой до 30-50%.
По сравнению с 2008 г. объем заявленных к реализации площадей сократился на 1 млн м2 (500 тыс. м2 по сравнению с заявленными 1,5 млн м2). Это свидетельствует о переходе девелоперов к консервативной стратегии.
Уменьшение объемов строительства, дороговизна девелоперских спекулятивных проектов, а также удешевление строительства и земли, привели к активизации формата built-to-suite.
Прогнозы
В связи с оптимизацией бизнеса арендаторов, по итогам 2009 г. можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн м2., что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 г. В 2009 г. наиболее вероятен выход на рынок следующих проектов класса А, суммарной площадью 550 тыс. м2:
Сокращение компаниями занимаемых площадей, приведет к активному росту вторичного рынка качественных складов: в форме прямой аренды и (преимущественно) субаренды на рынок выйдет более 250 тыс. м2. Дальнейшее развитие складского рынка определят I и II кварталы 2009 г. Мы прогнозируем, что в III квартале 2009 г. арендные ставки в московском регионе стабилизируются на уровне 110-130 $/м2/год. В случае негативного развития ситуации (дальнейшей девальвации рубля, банкротства сетей, остановки производств, сокращение импорта) отсутствие спроса может привести к снижению ставок до 100-110 $/м2/год и ниже, что поставит под вопрос целесообразность девелопмента в складском сегменте (пессимистичный сценарий). В случае начала процесса гиперинфляции доллара США, возможен рост ставок и переход к альтернативным валютам и расчетным заменителям (инфляционный сценарий).
Появление новых спекулятивных проектов в 2010 г., завершение строительства на существующих площадках, будет возможным лишь при доступе девелоперов к «дешевому» кредитному финансированию, а также при наличии спроса со стороны потенциальных арендаторов. В противном случае рынок перейдет к формату built-to-suit.
.jpg)
