Обзор рынка коммерческой недвижимости за март 2009 года
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2009 г.
Спрос «поднимает голову»
Основным итогом марта можно считать некоторое оживление рынка коммерческой недвижимости. Конечно, по большей части это оживление скорее теоретическое: потенциальные покупатели проявляют интерес к выставленным на продажу объектам, но этот интерес еще не означает покупку. И в хорошие времена активного рынка такой «интерес» прошел бы незамеченным даже для специалистов. Однако, сейчас, после многочисленных мрачных предсказаний и абсолютного «штиля» декабря-февраля данный факт расценивается как «знаковый».
Конечно, количество сделок по-прежнему находиться на крайне низком уровне, и стагнация на рынке продолжается. Собственники по возможности стараются держать цену, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому те, кому действительно надо продать свой объект, цену все же снижают: можно проследить снижение цены экспонирования до 50% по сравнению с летом-осенью 2008 года.
Потенциальные покупатели торгуются (в отдельных случаях торг может достигать и 50%) и не спешат покупать, ожидая ценового “дна”. Однако о первом ценовом «дне» мы уже можем говорить. Положительные «знаки» дают другие рынки и макроэкономические показатели. (Учитывая, что цена на нефть, а также индексы РТС и ММВБ в феврале-марте начали демонстрировать положительную динамику, а также принимая во внимание инерционность рынка недвижимости, можно предположить, что “первое дно” достигнуто, либо будет достигнуто в ближайшем времени.)
По оценкам департамента инвестиционного консалтинга и департамента брокериджа компании RRG наибольший интерес потенциальных инвесторов вызывали следующие типы активов:
- стрит-ритейл в прайм-местах со стабилизированным денежным потоком (доходность от 15%),
- особняки в центре Москвы формата 500-1500кв.м. с земельным участком.
- Офисные объекты или блоки площадью до 2000 кв.м со стабилизированным денежным потоком и уровнем заполняемости более 90% (доходность 16-20%),
- объекты со стабильным моноарендатором (желательно западным) с прогнозируемым оборотом и со стабилизированным денежным потоком,
- дистресс-активы (доходность от 20%).
А наиболее популярный запрос от инвесторов звучит примерно так: «куплю объект со стабилизированным денежным потоком, с доходностью от 20% от чистого операционного дохода».
Данные особенности спроса четко прослеживаются не только по запросам, но и по офертам и сделкам, проводимыми компанией.
Объем предложения растет
В марте месяце объем предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости вновь повысился. Всего на продажу выставлено 1086 объектов общей площадью 2,4 млн. кв.м и общей стоимостью $11 млрд. таким образом, суммарная площадь предложения выросла по сравнению с предыдущим месяцем на 10%. А по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уровень предложения вырос на 43%, хотя количество экспонируемых объектов осталось на прежнем уровне. Таким образом, на 43% вырос такой параметр как средняя площадь предлагаемых объектов.
Аналитики RRG расценивают этот факт как следствие финансового кризиса. Если год назад владельцы крупных объектов предпочитали использовать помещения для арендного бизнеса, то сейчас (особенно в офисном сегменте) снижение доходов от аренды с одной стороны, и потребность в свободных средствах другой стороны, вынуждают выставлять объекты на продажу.
В марте на продажу было выставлено 38 объектов стоимостью от $50 млн. Суммарная площадь этих объектов составила 750 тыс. кв.м, суммарная стоимость - $3,65 млрд. Если говорить о количестве объектов, то доля крупных составляет лишь 3%. Тем не менее, по на долю этих объектов приходится почти треть общей площади площадей и общей стоимости предложения (31% и 33% соответственно). Средняя площадь по этим объектам составляет 19750 кв.м, средневзвешенная цена - $4868.
«Сейчас для многих компаний подходит срок возврата кредитов, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Так что можно ожидать дальнейшего увеличение объема предложения, в частности – экспонирования крупных недавно построенных торговых центров и бизнес-центров».
«Распродажа» офисной и дефицит торговой недвижимости
Средневзвешенные цены продолжают снижаться. Средневазвешенная цена квадратного метра на московском рынке коммерческой недвижимости в марте составила $4628, что на 5% ниже, чем просили за «квадрат» в феврале. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета-осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются, или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем.
Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась. Доля снизившихся в цене объектов за последний месяц составила 23%.
В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла, и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга, ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%.
Торговая недвижимость
В марте 2009 года на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов снизилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне Садового Кольца – на 6% по количеству, на 25% по общей площади и на 22% по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне Садового Кольца на 4%.
Доля торговых помещений предлагаемых в центре Москвы – наоборот – увеличилась с 6,2% до 8,3%. Впрочем, здесь ситуацию можно назвать стабильной – объем предложения практически не изменился, средняя площадь объекта по-прежнему находится на очень низком уровне (350 кв.м), средневзвешенная цена снизилась к февральской на 3% и составила $16050 за кв.м.
Если говорить о структуре спроса, пожалуй, самый высокий интерес проявляют покупатели к объектам стрит-ритейла в так называемых «прайм-местах», что подтверждает и количество оферт и сделок по объектам этой категории в RRG. Впрочем, данная категория помещений всегда пользовалась особым вниманием инвесторов. И в этом смысле стрит-ритейл можно назвать «островком стабильности», на который в меньшей степени влияет мировой кризис.
Как раз к этой категории можно отнести самой дорогостоящее, появившееся в марте в продаже торговое помещение. Оно расположено у метро Красные ворота и заявленная стоимость «квадрата» составляет 15 000 $, что даже ниже средневзвешенной цены. Это говорит о том, что новые предложения поступают по кризисным ценам. А минимальная цена в торговом сегменте составила всего 3000 $/кв.м. Именно столько предлагается заплатить покупателям за помещение площадью 750 кв.м. у метро Новые Черемушки.
Офисная недвижимость
В сегменте офисной недвижимости вновь зафиксирован рост объема предложения. Так, в марте было предложено на продажу на 520 офисных объектов общей площадью 1,54 млн. кв.м и общей стоимостью $8 млрд. Это на 14% больше, чем в феврале, по количеству объектов, на 23% по общей площади и на 13% по общей стоимости. При этом на рынок выходит все больше крупных объектов, о чем свидетельствует рост средней площади экспонируемого объекта. По данным за март, эта величина на 8% больше, чем в феврале, и составляет 2960 кв.м.
Рост объема предложения и величины средней площади объекта сопровождается снижением средневзвешенной цены – по данным за март средневзвешенная цена в офисном сегменте снизилась по сравнению с февралем: на 5% в центре Москвы, составив $9864 за кв.м., и на 9% за пределами Садового Кольца ($4325 за кв.м.)
Минимальная стоимость квадратного метра офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже в марте, составляет 2200 $. Столько просит собственник помещения, расположенного в административном здании у метро Речной вокзал.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
В марте основные показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились. Всего на продажу было выставлено 85 помещений производственно-складского назначения, что на 13% больше, чем в феврале. Суммарная площадь предложения повысилась на 5%, и составила 497 тыс. кв. м. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1923, что на 5% выше, чем в феврале, но на 19% ниже, чем год назад. Причина роста цены – произошла коррекция после сильного снижения (примерно по 10% за месяц) в течении последних 2 месяцев.
Показатели объема рынка помещений свободного назначения, напротив, несколько понизились. Количество объектов свободного назначения в марте составило 136 шт., это на 12% меньше, чем в феврале. Объем предложения в денежном выражении понизился на 16% и составил $425 млн. Общая площадь предложений понизилась на 6% до 87 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 11% и составила 4892 $/кв.м.
