Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2009 года
Рынок офисной недвижимости
Согласно оптимистическому сценарию GVA Sawyer, стабилизация на рынке офисной недвижимости начнется с 4 кв. 2009 г. Рост ставок (2010 гг.) возможен в пределах 8-10% от уровня начала 2009 г.
Пессимистический сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего 2009 года. Спрос со стороны компаний будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны».
Падение ставок составит 30-40% от уровня декабря 2008 г. Предложение будет по-прежнему превышать спрос.
Обеспеченность качественными офисными площадями по итогам 1 кв. 2009 г. на 1 000 жителей составила 835 кв.м прирост по сравнению с 1 кв. 2008 г. составил около 30%.
По итогам 1 кв. 2009 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 8,7 млн. кв.м. До конца года планируется к вводу ещё 1, 05 млн. кв.м офисных площадей.
Тенденции:
- Снижение количества новых проектов на рынке. Объекты, находящиеся на стадии проектирования «замораживают» в первую очередь. Среди наиболее известных проектов, строительство которых было приостановлено стоит отметить «Башню Россия» (ММДЦ «Москва Сити»). Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов стоит отметить: MiraxGroup (МФК на территории Московского приборостроительного завода имени В. А.Казакова (550 000 кв.м), проект «Вращающаяся башня», бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) – 104 480 кв.м (начало отложено до 2010 г.)
«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м. Midland Development («дочка» Midland Group) замораживает строительство большей части московских проектов (технопарк (350 000 кв. м) на месте Московского шинного завода в Дубровке, МФК на проспекте Вернадского (220 тыс. кв.м, и др.), RGI International («Медиа Сити» (87 000 кв.м)), МФК «Chelsea» (89 330 кв.м) и др.)
Что касается «проектов на бумаге», как правило, предпочитают не начинать строительство, а оценить эффективность и, возможно пересмотреть концепции перед принятием решения о дальнейшей реализации. К примеру, ОАО «Масштаб» пересматривают концепцию проекта «A 101» (временно отменено строительство бизнес- парка и изменены сроки ввода очередей проекта в эксплуатацию), а «Башню Россия» предлагается «урезать» с 612 м до 200 м.
- Кризис на рынке недвижимости, повлиявший на финансовое состояние девелоперских компаний, приведёт к увеличению предложения по продаже, как проектов офисных зданий, так и построенных объектов – «арендный бизнес» с целью получить дополнительные финансовые средства.
- Компании, не имеющие возможность начать строительство, стараются продать проекты, как целиком, так и по долям. К примеру, «Метрополь Девелопмент», реализующая проект МФК на территории завода «Москвич», планирует продать в нем долю для привлечения инвестиций в будущее строительство, но собираются сохранить контроль над проектом, оставив за собой порядка 51% проекта.
- В 2009 г. будет наблюдаться рост рынка субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий и сокращением затрат. Общий объем площадей, предлагаемых в субаренду на рынке, согласно прогнозам GVA Sawyer, в 1 полугодии 2009 г. достигнет 160 тыс. кв.м.
Компании, арендовавшие большое количество офисных площадей в 2007-2008 гг. сегодня пытаются сдать «излишки» в субаренду. Для небольших арендаторов появилась возможность снять небольшой офис в престижном бизнес-центре.
- Снижение арендных ставок и цен продажи по сравнению с докризисным уровнем (3 кв. 2008 г.) на 30-40%. Цены продажи некоторые собственники снижают даже в два раза.
- Снижение количества сделок аренды и продажи.
- Достаточное количество предложения по переуступке права аренды.
Уровень вакантных площадей в классе А составляет 16,8%. В субрынке «Москва-Сити» уровень вакантных площадей в 1 кв. 2009 г. составил 28%.
Кризис оказывает негативное влияние на «поглощение» офисных площадей. Бизнес- центры, введенные в конце 2008 г. – 1 кв. 2009 г. «пустуют» на 60-70%, некоторые и более.
Финансовые условия
По итогам 1 кв. 2009 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $750- 800/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В+ $500-550/кв.м в год, В- $350-450/кв.м.
Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшиеся в сентябре- октябре 2008 г., снижение составило 30-40%.
Помимо снижения ставок, арендодатели часто оплачивают отделку (раньше эта статья расходов ложилась на арендатора) в первую очередь, по причине большого объема предложения субаренды, когда помещения сдаются в состоянии «готово к въезду», что более удобно для арендаторов в настоящий период, тем более не нужно ждать несколько месяцев, пока идет ремонт; в зависимости от арендуемых площадей предоставляют бесплатные машиноместа и т.п.
Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами может составлять 20-30% и более.
В некоторых бизнес-центрах собственники не проводили ежегодную эскалацию арендной ставки, стремясь проявить лояльность к существующим арендаторам и не потерять их. Ставки аренды на офисном рынке все ещё продолжают снижаться.
В краткосрочном периоде (1 полугодие 2009 г.) ожидается стагнация арендных ставок на протяжении всего периода, и коррекция в сторону понижения в некоторых объектах в пределах 10-15%. Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка $100- 130/ кв.м в год, в классе В+ $80 - 110/ кв.м в год, В- $60-80/ кв.м в год.
Цены продаж по сравнению с 1 кв. 2008 г. упали на 35-40% и по итогам 1 кв. 2009 г составили $5 500-8 200, (не включая НДС) - класс А, $4 500- 5 500 – класс В+, $2 500- 4 500 – класс В-.
Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. Cтагнация и коррекция арендных ставок вниз (на период 1 полугодие 2009) в пределах не более 10%. В краткосрочной перспективе (2 полугодие 2009 г . - 2010 г.) ожидается стабилизация цен продажи.
Спрос
Емкость рынка качественной офисной недвижимости (2009 г.) в существующих ценах оценивается на уровне 2,2 – 2,9 млн. кв.м класса А и 5,1 – 5,8 млн. кв.м классов В+/В-.
Компании, после проведенных сокращений сотрудников, стремятся либо сдать часть освободившихся площадей в субаренду, либо переехать в помещения меньшей площади, иногда более низкого класса и менее удобного местоположения, стараясь сократить издержки на аренду. При этом для многих арендаторов становится выгоднее заплатить штрафные санкции по текущему договору аренды и переехать в новые помещения, предлагаемые по более выгодным коммерческим условиям, чем продолжать платить по заключенному ранее контракту. Понимая это, многие владельцы готовы на существенное дисконтирование в рамках текущих договоров чтобы не потерять арендаторов.
Сегодня рынок офисной недвижимости «мигрирующий» («churning») – арендная активность доминирует над чистым поглощением. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов, так общий объем занятых площадей увеличивается не существенно.
Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса, сегодня эта услуга потеряла свою актуальность.
Что касается наиболее востребованных площадей, то несмотря на кризис, это до сих пор остаётся индивидуальным показателем в зависимости от сферы деятельности и количества сотрудников компании. Однако уже сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. К примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял ранее 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.
В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, с возможностью пересмотра арендных ставок через 1 или 2 года, некоторые арендаторы стремятся заключать договоры на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.
В 1 полугодии 2009 гг. будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностями с их привлечением, что повлечёт снижение и коррекцию цен продаж.
Среди значимых сделок на рынке офисной недвижимости в 1 кв. 2009 г. стоит отметить покупку Сбербанком бизнес-центра «Южный порт» (2-й Южнопортовый проезд, 12а), общей площадью 57 тыс. кв.м (в 2008 г. банк арендовал БЦ с целью размещения там своего бэк- офиса). Сумма сделки оценочно составила $300 млн.
Многие компании прерывают договора аренды, так ТНК – BP отказались от переезда в «Западные ворота» (Беловежская ул., 21), после проведенных сокращений в компании.
Такой большой объём площадей (45 тыс. кв.м) компании просто не нужен. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения бизнеса в Москве.
Рынок торгово-развлекательной недвижимости
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, основной макроэкономический показатель потребительского рынка Москвы (оборот розничной торговли) показывает положительную динамику в номинальном выражении и отрицательную в реальном.
Увеличилась доля продовольственных товаров в его структуре. Пошла на увеличение доля неорганизованной торговли (доля продаж на вещевых и смешанных рынках увеличилась с 19,3% до 21,4%). Все это является следствием кризисных явлений в стране: ростом инфляции, девальвацией рубля, спадом потребительского спроса, трудностями торговых сетей.
Прогноз GVA Sawyer при пессимистичном сценарии развития экономики – дальнейшее снижение потребительской активности, снижение спроса на качественные торговые площади со стороны ритейлеров, изменение структуры розничной торговли с увеличением доли неорганизованных форм.
При оптимистичном сценарии – острая потребность в торговых площадях может возобновиться в конце 2010 года, когда в результате заморозки проектов, новое предложение на рынке резко сократится.
Совокупное предложение площадей качественных торговых центров1 на рынке Москвы2 на конец 1 квартала 2009 г. достигло 5 389 тыс. кв.м (3 067 тыс. кв.м GLA3).
Обеспеченность Москвы составила 292 кв.м торговых площадей на 1 000 человек. За период с января по март 2009 г. введено 312 тыс. кв.м площадей торговых центров (160 тыс. кв.м GLA).
Прирост предложения был обеспечен тремя торговыми центрами: МФК «Метрополис» на Ленинградском просп., ТРЦ «Мегаполис» на пр. Андропова и ТЦ «Спектр» у метро «Теплый стан».
В сегменте развлекательной недвижимости наиболее знаковым событием первого квартала явилось открытие в январе аквапарка в составе развлекательного центра «Фэнтази парк» в Марьино.
Согласно исследованию4, проведенному GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в наиболее качественных торговых центрах, ориентированных на массового потребителя, не изменился по сравнению с докризисным периодом и сохраняется на минимальном уровне (не более 2% по всему объему площадей), возросший объем вакантных площадей (до 35%) наблюдается в торговых центрах, ориентированных на высокий ценовой сегмент. Для вновь вводимых объектов также характерна высокая доля вакантных площадей (до 50-60% на момент открытия). Отток арендаторов также наблюдается в многофункциональных комплексах и неудачно расположенных объектах.
Дальнейшие тенденции будут связаны с инерционным ростом предложения за счет объектов, которые сейчас находятся в зрелой стадии строительства и резким снижением нового предложения, начиная с конца 2010 года, за счет текущей заморозки многих проектов.
Финансовые условия
Рынок аренды торговой недвижимости можно охарактеризовать тенденцией перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Это подтверждают следующие факты: договоры аренды теперь преимущественно заключаются с минимальным депозитом и на объекты, которые либо уже функционируют, либо находятся на завершающей стадии строительства, появляются такие понятия как арендные каникулы, льготный период, получает распространение арендная плата из учета процента с оборота арендатора, отмена обеспечительного платежа и замена его на банковскую гарантию, а также отделка помещения теперь может проводиться за счет собственника.
В подтверждение прогнозов GVA Sawyer, пик пересмотра условий по договорам аренды пришелся на 1 квартал 2009 года. Снижение ставок аренды и переход на процент с оборота удалось добиться в индивидуальном порядке и только крупным игрокам (например, «Эльдорадо» заявила, что 80% арендодателей согласилась перейти на ставку в 4% от оборота, Finn Flare обнародовала информацию, что ей удалось добиться снижения ставок на 10-50% практически во всех торговых центрах, «Евросеть» заявляла, что будет закрывать все торговые точки, где арендодатели не пойдут на существенное снижение ставок и т.д.). Переговоры о переходе на процент с оборота в качестве арендного платежа ведут многие арендаторы, т.к. это минимизирует риски ритейлеров, но собственники торговых центров, которые также связаны кредитными обязательствами, предпочитают гарантированный арендный доход.
Послабление условий аренды заметно в менее качественных объектах, однако по наиболее концептуальным торговым центрам, по которым был проведен анализ, ставки остались примерно на том же уровне, что и до кризиса (снижение незначительное).
Что касается валюты расчетов, то здесь практикуются различные варианты, которые могут зависеть от валюты кредитных обязательств собственника или ритейлера.
В дальнейшем, более лояльные условия аренды будут применимы для наиболее значимых для концепции торгового центра арендаторов (крупные «якоря», известные бренды), в том числе переход на процент с оборота. Увеличивающийся спрос на более мелкие помещения позволит сохранять ставки на прежнем уровне в наиболее качественных объектах Москвы. За счет менее успешных объектов, большому объему вакантных площадей на рынке, летнему сезонному спаду потребительской активности, а также оптимизации издержек сетями, общий уровень арендных ставок в Москве будет снижаться на протяжении второго квартала.
Спрос
Основное влияние на спрос оказал недостаток ликвидности многих сетей, действующих на российском рынке, вызванный высокой долговой нагрузкой компаний и невозможностью привлечения дополнительных финансовых ресурсов. В целом, на рынке ритейла можно выделить следующие ключевые тенденции:
― Уход с рынка игроков. О своем банкротстве объявили сети: «Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur, а также многие другие сети находятся сейчас в состоянии дефолта по выплатам поставщикам и кредиторам («Дикая орхидея», «Алпи», Dixis, «Матрица» и др.). Во многих случаях, банкротства вызваны необходимостью реструктуризации долговой нагрузки компаний или подготовкой к продаже. Также заметен уход с рынка премиальных брендов (Stella McCartney, Alexander McQueen, Diesel и др.)
― Консолидация отрасли. Одним из крупнейших игроков рынка M&A можно считать X5 Retail Group, который выкупил сеть «Карусель» и поглощает некоторых региональных франчайзи. Сотовые операторы теперь проявляют интерес к сотовой рознице («Вымпелком» приобрел долю «Евросеть», «Мегафон» ведет переговоры о покупке «Терефон.ру» и «Цифроград», «МТС» приобрела салоны связи «Эльдорадо»)
― Оптимизация текущей операционной деятельности ритейлеров. Закрытие нерентабельных точек и сокращение площадей в действующих, продажа помещений в собственности с последующей арендой (sale-lease-back), переговоры о снижении арендных ставок и о реструктуризации задолженности, сокращение ассортимента и персонала, пересмотр инвестиционных программ (сокращение планов по открытию крупных форматов, увеличение доли дискаунтеров, сокращение региональной экспансии) и другие действия, многие из которых впервые были применены в период кризиса
― Выход новых игроков. Несмотря на кризис, российский рынок кажется более привлекательным для иностранных ритейлеров, чем западный. Wal-Mart зарегистрировал дочернюю структуру в России, Selgros открыл первый cash&carry, Burger King запланировал выход на рынок, в Москве уже появились бренды Gap, H&M, планируют открытие универмаги Peek und Cloppenburg, вновь вернулся в страну Debenhams. Не меняют своих планов активного развития такие крупные международные игроки, как Metro Group, Auchan, Carrefour.
В результате данных структурных изменений на рынке, GVA Sawyer прогнозирует следующие тенденции развития розничной торговли:
― дальнейшую консолидацию в руках крупных российских и западных игроков
― уход с рынка значительной доли средних по размеру российских сетей, которые активно развивались в последние годы за счет кредитных средств и являлись основными арендаторами в торговых центрах и street retail
― рост спроса на более мелкие и менее качественные помещения со стороны предприятий малого бизнеса.
Таким образом, значительно сократилась доля спроса на крупные помещения (от 3 000 кв.м) и увеличилась доля запросов на мелкие помещения в лучших местах.
На фоне общего сокращения спроса на торговые помещения, результаты анализа GVA Sawyer, показали, что спрос на помещения в наиболее качественных торговых центрах Москвы среднего ценового сегмента существенно не упал, о чем свидетельствует неизменный низкий уровень вакантных площадей в данных объектах.
Гостиничная недвижимость
Предложение
На конец 1 кв. 2009 г. гостиничный фонд столицы представлен 217 гостиницами совокупной вместимостью 39 тыс. номеров. На долю качественного предложения приходится менее половины 43,6% (17 тыс. номеров). Новое предложение было представлено 1 объектом средней категории, открывшимся на территории выставочного комплекса «Крокус Экспо» (отель «Аквариум», 3*, 255 номеров). Открытие других объектов, запланированных на начало текущего года перенесено на следующие кварталы и более поздние сроки. В частности, открытие нового отеля на месте бывшей гостиницы «Москва» в очередной раз перенесено, теперь уже на 2010 г.
До активных проявлений экономического кризиса на рынке недвижимости в 2009 г. было запланировано открытие около 30 гостиничных объектов. По оценкам GVA Sawyer по причине кризиса в финансовой сфере на рынок выйдет не более 25-30% от запланированных к открытию гостиниц.
Спрос
Существенные изменения в 1 кв. 2009 г. коснулись спроса на гостиничные услуги: в силу сокращения числа и продолжительности командировок сокращение спроса оценивается на уровне 25-30% от уровня 1 кв. прошлого года. Это оказывает непосредственное влияние на уровень загрузки отелей, который в 1 кв. 2009 г. не превысил 50% как в средней, так и в вышей категории отелей. Снижение уровня загрузки по сравнению с докризисным периодом на текущем уровне
предположительно сохранится и во 2 кв. 2009 г.
Стоимость размещения
Меньшее влияние кризисные проявления оказали на ценовые показатели. Положительная динамика цен, характерная для последних лет, прекратилась, но ожидаемое существенное их падение (на 20%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не наблюдалось.
Снижение цен оценивается на уровне 5-10% в зависимости от категории и популярности отеля.
Данный факт может объясняться высоким сезоном, приходящимся на февраль и март, а также нежеланием владельцев отелей снижать цены. В дальнейшем по мере наступления низкого сезона ожидается более резкое снижение показателя - средней цены номера, который прогнозируется на уровне 15- 20% от уровня аналогичного периода 2008 г.
.jpg)
