Объем нового предложения в 2009 году может оказаться примерно равным показателю 2008 года.
Значительное снижение ожидается в 2010 г.
В первом полугодии 2009 г. общий объем предложения качественных офисных помещений увеличился на 820 000 кв. м (из них 36% помещения класса А) и составил 8,75 млн кв. м. Приблизительно 1,87 млн кв. м из общего предложения составляют помещения класса А, остальные 6, 88 млн кв. м – класса В.
Учитывая 600 000 кв. м офисных помещений, которые планируются к вводу в эксплуатацию во второй половине года, общее новое годовое предложение в 2009 году может составить 1,4 млн кв. м. Что всего на 5% меньше аналогичного показателя 2008 года. Если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию в срок, то общее предложение качественных офисных помещений в Москве к концу 2009 года составит 9,35 млн кв. м. Возможно, что из-за задержек с вводом в эксплуатацию объектов эта цифра окажется меньше.
В 2010 году объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений может оказаться в два раза ниже по сравнению с показателем 2009 года. Так, учитывая объем реально строящихся в настоящее время офисных помещений, в 2010 году будет введено в эксплуатацию около 750 000 кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2004 года.
Спрос
Объем поглощения офисных помещений во втором квартале 2009 г. заметно вырос по сравнению с первым, составив по итогам полугодия приблизительно 200 000 кв. м.
Во втором квартале объем поглощения офисных помещений заметно вырос по сравнению с первым кварталом. В первом полугодии общий объем поглощения (вновь арендованных и купленных помещений) составил приблизительно 200 000 кв. м. Хотя значительное снижение цен продажи позволяет в настоящее время покупать офисные помещения, сделки продажи по-прежнему составляют небольшую долю от общего объема поглощения (не более 10%). Абсолютное большинство сделок заключаются в уже существующих зданиях.
Анализ поступающих запросов на аренду помещений показывает увеличение спроса на помещения с отделкой в центре города. При этом ожидаемый уровень арендной платы вполовину ниже докризисного.
Многие, особенно крупные, арендаторы пересматривают условия аренды офисных помещений. Учитывая объем предлагаемых в аренду помещений, собственники идут на уступки.
Предложение по-прежнему превышает спрос, 20% существующих офисных помещений свободны.
К концу первого полугодия 2009 года пятая часть общего офисного предложения в Москве (приблизительно 1,7 млн кв. м) по-прежнему оставалась вакантной. Учитывая объем нового строительства и спроса на офисные помещения уровень вакантных помещений будет расти в среднесрочной перспективе.
Ставки аренды, цены продажи
По мере роста уровня вакантных помещений ставки аренды продолжают снижаться.
Особенно заметно снижение ставок аренды на офисные помещения в премиум сегменте. В конце первого полугодия 2009 года помещения класса А в центре города предлагались по ставке 750-1200 за кв. м в год, что до 40% ниже докризисного уровня. Запрашиваемая ставка аренды офисных помещений класса В варьировалась в диапазоне $250-$800 за кв. м в год, в зависимости от удаленности от центра города и состояния помещения.
Несмотря на значительное снижение ставок аренды офисных помещений, ставки аренды парковочных мест не претерпели значительных изменений. В бизнес-центрах класса А в центре города ставки аренды подземных парковочных мест доходят до $700 в месяц не включая НДС.
На момент окончания первого полугодия 2009 года запрашиваемые цены продажи находились в диапазоне $3 000–14 500 за кв. м в зависимости от класса и местоположения помещения.
Для реализации проектов собственники по-прежнему готовы идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям. Практически все запрашиваемые ставки аренды и цены продажи являются предметом обсуждения в ходе переговоров.
Тенденции
• Объем нового предложения в 2009 году ожидается сопоставимым с показателем 2008 года. Значительное снижение ожидается в 2010 году.
• Объем поглощения офисных площадей в 2009 году может оказаться одним из самых низких за последние 10 лет.
• Спрос на офисные площади сместился в сторону аренды помещений с выполненной отделкой.
• Многие компании, заключившие предварительные договора аренды в условиях высокого рынка, пересматривают коммерческие условия.
• Низкий спрос и большой объем предложения определяют высокий уровень вакантных помещений.
• По мере роста уровня вакантных помещений ставки аренды продолжают снижаться.
Рынок гостиничной недвижимости
По словам Дэвида Дженкинса, Директора Группы гостиничной недвижимости DTZ Россия/ СНГ, по итогам I полугодия 2009 года продолжается серьезное снижение показателя RevPAR во всех сегментах, при этом самое сильное падение отмечается в сегменте гостиниц высшего предела верхнего ценового сегмента (upper upscale), где RevPAR сократился на 33%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Если сравнить показатель дохода от номеров по 27 гостиницам (7 039 номеров), по которым проводился анализ, за первое полугодие 2009 и 2008 года, гостиницы недополучили 100 миллионов долларов США.
Такое серьезное снижение выручки в долларовом выражении во многом вызвано сильным ослаблением рубля по отношению к доллару начиная с конца 2008 года. В рублевом эквиваленте снижение выручки от номеров составило 38%, а в долларовом – 54%.
Гостиничный рынок все более подвержен влиянию кризиса. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность основных игроков гостиничного рынка, ориентированных на бизнес сегмент спроса, по мере того, как они вступают в традиционный период затишья деловой активности с июля по август.
Некоторые ключевые события на гостиничном рынке Москвы за первое полугодие 2009 года:
- В начале февраля 2009 года на территории выставочного комплекса «Крокус-Экспо» открылся отель «Аквариум» на 225 номеров, заявленный объем инвестиций – 40 миллионов долларов США;
- В марте 2009 года гостиничная сетьIHG (InterContinentalHotelsGroup) объявила о своем намерении открыть самый крупный в мире отель Holiday Inn на 1000 номеров на территории Крокус Сити. Открытие отеля ожидается в 2014 году;
- В марте 2009 года был расторгнут инвестиционный контракт с «Объединенной промышленной корпорацией» (ОПК), предусматривающий строительство гостиницы класса люкс и резиденций, также известный как «Кремль, 5» или «Красная Площадь, 5»;
- В апреле 2009 года на 49-м и 50-м этажах башни «Запад» комплекса «Федерация» открылись 18 апартаментов GrandHyattMoscowResidencesandSpa. Открытие отеля Moscow Grand Hyatt Hotel в башне «Восток» запланировано на 2011 год;
- В мае 2009 года гостиничная сеть класса люкс Mandarin Oriental Hotel презентовала концепцию своего первого фешенебельного отеля в Москве. Отель на 250 номеров будет «перевернут» с лобби на последнем этаже, откуда гостям будут открываться виды на Красную площадь и Кремль. Строительство отеля начнется в конце 2009 года, а официальное открытие состоится в 2011 году;
- В июне 2009 года гостиничная сеть IGH объявила об открытии своего отеля InterContinentalMoscowTverskayaв сентябре 2010 года;
- В июне 2009 года стало известно, что группа Rezidor будет управлять известной гостиницей «Украина», которая 1 декабря 2009 года откроется под брендом Radisson Royal. В гостинице будет 507 номеров и 38 апартаментов с обслуживанием;
- В июне 2009 года гостиничная сетьShangri-LaHotelsandResortsподписала соглашение об управлении своим первым отелем в России. Гостиница на 400 номеров, открытие которой запланировано на 2012 год, разместится на верхних этажах 42-этажной башни китайского бизнес-центра Park Huaming, строительство которого планируется в рамках крупномасштабного проекта редевелопмента ВВЦ (Всероссийского выставочного центра) на северо-востоке Москвы.
