Обзор рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2009 года
Предложение
Несмотря на затянувшийся экономический кризис, новые бизнес-центры продолжают выходить на рынок коммерческой недвижимости. В число этих объектов входят, прежде всего, те, которые на момент начала кризиса находились на завершающей стадии строительства. Такие объекты девелоперам было выгоднее достраивать, чем замораживать.
Таким образом, с начала 2009 года на рынок вышли следующие ключевые объекты офисной недвижимости:
Таким образом, объем качественных офисных площадей по состоянию на конец 1H 2009 года составляет порядка 10,3 млн. кв. м.
Во второй половине 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено еще порядка 650 000 кв. м качественных офисных площадей, что, незначительно ниже «докризисных» уровней ввода офисной недвижимости в эксплуатацию.
Объем предложения продолжает увеличиваться и за счет растущего рынка субаренды – арендаторы продолжают сдавать «лишние» квадратные метры.
Спрос
Количество сделок по аренде и продаже в сегменте качественной офисной недвижимости остается на очень низком уровне, так, за 1Н 2009 года объем более или менее крупных сделок составил около 300 000 кв. м. Тем не менее, стоит отметить, что в 1Q 2009 года объем поглощенных офисов не превышал 100 000 кв. м.
Незначительное увеличение количества сделок не способствует снижению количества вакантных площадей. Уровень вакантных площадей в качественных офисных объектах в 1 полугодии 2009 года продолжал расти. Этому способствовал увеличившийся объем нового предложения. Таким образом, на конец 1Н 2009 года уровень вакантных площадей в классах А и В составил 21% и 22% соответственно.
Количество сделок по аренде офисных площадей все также значительно преобладает над количеством сделок по продаже, так последние составляют не больше 10-12% от общего объема сделок. Но здесь стоит отметить оживление в сегменте инвестиционных покупок – появились заявки на приобретение небольших качественных бизнес-центров с арендаторами от частных инвесторов и небольших инвестиционных фондов, хотя пока подобных сделок не было, что связано с отсутствием подобных объектов на рынке.
Миграция арендаторов из дорогих и больших офисов практически подошла к концу, количество заявок от компаний на «ухудшение» и «удешевление» офисов к концу 1H 2009 года снизилось на 20-25% по сравнению с началом года.
Арендные ставки и цены продажи
Появившиеся признаки стагнации и традиционное летнее затишье на рынке офисной недвижимости немного «затормозили» падение арендных ставок и цен продаж, продолжавшееся с 4Q 2008 года. Но падение с начала года выглядит впечатляюще.
В таблице даны средние арендные ставки для классов А и В. Тем не менее, стоит отметить, что падение арендных ставок в зависимости от уровня и местоположения бизнес-центров может иногда достигать и 50%.
Таким образом, по итогам 1 полугодия 2009 арендные ставки для класса А составили в среднем – 750 долл. США за кв. м в год, а для класса В – 550 долл. США за кв. м в год.
Диапазон цен продаж достаточно большой – офисные площади класса А предлагаются к продаже по 4 000 – 10 000 долл. США за кв. м, а класса В – 2 000 – 6 500 долл. США за кв. м.
Наибольшее падение арендных ставок и цен продажи было зафиксировано в только что введенных в эксплуатацию объектах, собственники по-прежнему готовы обсуждать скидки и льготные условия для арендаторов, хотя скидки уже не так часто превышают 30%.
Прогноз
До сентября-октября 2009 года мы не ожидаем каких-либо более или менее значительных изменений на рынке офисной недвижимости. Участники рынка уже сформировали свое отношение к новым условиям и постепенно адаптируются к работе в этих новых условиях.
Во 2H 2009 года на рынок недвижимости могут оказать влияние некоторые экономические изменения:
• негативные, влияющие на дальнейшее падение арендных ставок и цен продажи и снижение спроса и т.д. - прогнозируемая «вторая волна» экономического кризиса, падение цен на нефть, снижение курса рубля
• положительные, которые будут способствовать облегчению в получении кредитных средств, снижению уровня вакантных площадей и т.д. – повышение цен на нефть, укрепление курса рубля, снижение инфляции, явные признаки оживления экономики.
НАПОМИНАЕМ
