 | Тенденция к снижению арендных ставок в сегменте торговой недвижимости уже ни для кого не секрет. Потребители урезали свои расходы, стали совершать меньше покупок, арендаторы не в состоянии оплачивать аренду, и собственники площадей, хотя и долго держали оборону, вынуждены идти на сокращение размера ставок. Эксперты утверждают, что не все объекты дешевеют одинаково. При этом наиболее актуальным остается вопрос, насколько еще упадут ставки в ближайшие месяцы.
Бодался теленок с дубом
Для столичной торговли наступают не лучшие времена. По даным компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", в 3-ем квартале текущего года темпы роста розничного товарооборота, ранее как минимум на 30-35% поддерживаемые бумом потребительского кредитования, замедлились. Четвертый квартал ознаменовался массовыми сокращениями персонала московских компаний и уменьшением зарплат, что привело к еще большему спаду на потребительском рынке. Свою роль сыграла и некоторая паника среди населения, а также пессимистические прогнозы экономистов на будущий год.
Торговые операторы еще осенью почувствовали снижение спроса на товары, а с сентября собственники площадей ощутили проблемы с поступлением арендных платежей. В октябре многие ретейлеры, объединившись, обратились к арендодателям с открытым письмом, желая привлечь внимание к своему ухудшающемуся положению. Основными требованиями письма стали "расчет суммы договора аренды помещений, исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж", "постоплатная система расчетов арендных платежей", "введение временного моратория на оплату участия розничных операторов в маркетинговых программах торговых центров".
Арендодатели отреагировали на эти просьбы негативно, обращая внимание на то, что количество посетителей в торговых центрах существенно не уменьшилось, впереди "высокий сезон" новогодних покупок, после которых непременно наступят 23 февраля и 8 марта, которые также приносят оживление. Девелоперы говорили о невозможности снижения ставок из-за необходимости покрытия собственных издержек на строительство и выполнения кредитных обязательств. Они, фактически, обвинили арендаторов в спекуляции на кризисе.
Однако, как показало время, снижение арендных ставок оказалось неизбежным. Арендодатели рассудили, что лучше получать скромный, но доход, чем остаться с пустыми площадями и самостоятельно оплачивать за них коммунальные расходы. В целом по сегменту торговой недвижимости столицы, по словам Натальи Давиденко, руководителя департамента брокерских услуг компании ASTERA, арендны ставки были скорректированы на 10-35%.
Не везде одинаково
Торговый сегмент неоднороден. Крупным торговым центрам с устоявшимся пулом арендаторов, многие из которых вполне успешны, нет необходимости корректировать арендные ставки. Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, считает такими объектами ТРЦ "Европейский" и МЕГА. "Они давно существуют, успешно раскручены и хорошо работают. В МЕГЕ, к примеру, ставки далеко не запредельные, а покупательский поток всегда достаточен, поэтому и ставки там снижаться вряд ли будут", - уверен он. "Есть торговые центры с отличным расположением, большим покупательским трафиком, профессиональной и эффективной управляющей компанией, в которых арендаторы даже в нынешних условиях спокойно "вытягивают" ставку", - соглашается Наталья Давиденко. "В торговых центрах скидки на аренду не превышают 10%, пока ставки "держатся" управляющими компаниями", - добавляет она.
Большую гибкость приходится проявлять девелоперам новых объектов, чтобы привлечь арендаторов. По словам Дмитрия Золина, управляющего партнера компании LCMC, им приходится снижать ставки минимум на 15-20%. Александра Крыжановская, аналитик отдела исследований компании C&W|S&R, утверждает, что на строящиеся объекты в настоящее время договора аренды заключаются с условием "открытых" ставок, которые будут обсуждаться по окончании строительства. В функционирующих же ТЦ между арендаторами и арендодателями идут напряженные переговоры. Причем проводятся они в индивидуальном порядке, при закрытых дверях, и достоянием общественности не становятся. Отдельным ретейлерам удается получить дисконт до 40%.
В целом, собственники ТЦ неохотно идут на снижение ставок, потому что у них не только есть обязательства по рефинансированию проекта, а девелопер рассчитывает на определенную маржу, дабы именно с нее уплачивать банковские проценты, но и потому, что арендаторов в ТЦ довольно много и, если не платит кто-то один или несколько, арендодатель вполне это переживет.
Иная ситуация в стрит-ретейле, где наблюдается наибольшее количество сделок. Собственники таких точек, как правило, частные лица, живущие за счет сдачи в аренду одного или нескольких помещений. Отказ арендатора от платежей может сильно ударить по карману. Такой тип арендодателя охотно идетна уступки. Кроме того, они не связаны обязательством по выплате кредита, как девелоперы.
По словам Александры Крыжановской, ставки в стрит-ретейле упали на 20-40%. "Больше других беспокоятся по поводу пересмотра ставок те арендаторы, которые заключали договора в начале 2008 года, ведь в последние годы арендные платежи были сильно "перегреты", особенно в центре Москвы. На Тверской улице ставки достигали 10000 долларов за кв.м в год. Разумеется, что кроме "имиджа" за этой цифрой больше ничего не было. Теперь этот мыльный пузырь лопнул, а ставки вернулись на уровень 2-3-летней давности", - дополняет Наталья Давиденко. Александра Крыжановская тоже отмечает это явление: "Если раньше ставки на Тверской доходили до 7000 долларов в год за кв. м, то теперь сдача помещения в 1000 кв.м по 1500 долларов за метр - вполне нормальное явление".
Показательные примеры приводят брокеры ASTERA: если торговая площадь на 1-ой Тверской-Ямской улице выставлялась за 2500 долларов за кв. м в год, то теперь арендаторы могут снять ее за 1200-1500 долларов за метр в год. На Кутузовском проспекте ставка составляла 4500 долларов за кв. м в год, а теперь она эквивалентна 2500 долларам вгод за тот же самый кв. м.
Согласно даным компании C&W|S&R, по сравнению с 3-им кварталом 2008 года, снижение средних ставок аренды по состоянию на начало декабря составило: в сегменте электроники и бытовой техники - 20-50%, одежды и обуви - 30-40%, развлечений - 20-50%, DIY - 20-30%, в гипермаркетах - 30-40%, в салонах мобильной связи - 40%.
Ставка или процент с оборота?
Итак, ставки снижаются. Реально ли теперь торговле перейти на проценты с оборота – способ оплаты, о котором ретейлеры говорили в открытом письме? Такая практика существует везде в мире - арендатор платит маленькую фиксированную плату плюс процент с оборота. Естественно, поскольку оборот становится ясен в конце месяца, то этот процент выплачивается тогда же. Такой порядок расчетов, говорит Наталья Давиденко, приводит к стимулированию девелоперов на создание объектов, в котором арендаторы получали максимальную прибыль. Это заставляет девелоперов заботиться как о расположении своего ТЦ, так и о правильной концепции, продвижении, грамотной планировке, подъездных путях и прочих немаловажных вещах. Но поскольку наш рынок молод и недостаточно цивилизован, а главное, недостаточно насыщен, условия на нем до совсем недавнего времени диктовал арендодатель. При этом он практически не был заинтересован в бизнесе своих арендаторов: строил примитивную коробку и назначал цены - оставалось только стричь купоны с операторов. То, что девелоперы напрочь отказываются переходить на проценты с оборота, лишний раз доказывает, что многие из них не уверены в достоинствах своего торгового центра. С другой стороны, в условиях всеобщей непрозрачности рынка и отчетности ретейлеров в частности, девелоперы опасаются каких-то манипуляций со стороны своих арендаторов, которые в целях снижения платы могут, допустим, занижать свою прибыль или показывать не ту отчетность «хозяину». Словом, чтобы перейти на процент с оборота, нужен прозрачный, цивилизованный рынок, которого у нас пока нет.
Однако наступивший кризис может ускорить этот процесс. Теперь рынок поворачивается к арендатору лицом, поскольку спрос на помещения уменьшился и арендатор может выбирать. В этих условиях многим девелоперам приходится идти и на различные уступки. Не исключено, что в будущем возможен переход на новую схему оплаты. Александра Крыжановская верит, что в январе, когда в торговле начнется сильный спад, постепенно начнется переход на проценты с оборота. Правда, брокеры признают, что пока таких договоров они не заключали. "Честно говоря, не думаю, что такой порядок начисления арендной платы приживется в России повсеместно", - признается Наталья Давиденко. "Возможно, в торговых центрах такая практика и будет существовать, но в стрит-ретейле вряд ли. Сейчас такие переговоры ведутся некоторыми арендаторами, но очень мало, потому что у нас недостаточно прозрачных арендаторских бизнесов для этого. Не исключено, что в наступающем году дела с покупательской способностью станут таковы, что арендаторы понесут еще большие убытки, чем сейчас. Они будут доказывать это собственникам ТЦ и требовать переход на проценты с оборота, но им придется тогда показать отчетность", - добавляет она. Максим Карбасникофф полагает, что через 1-2 года рынок и отдельные компании будут становиться более прозрачными – именно благодаря кризису.
Что касается формальной стороны дела, то само перезаключение договора аренды для снижения ставок или перехода на другую схему оплаты не проблематично – требуется лишь подписание типового дополнительного соглашения.
Что год грядущий нам готовит?
Александра Крыжановская считает, что в январе и особенно с февраля, когда станет ясна послепраздничная картина, ставки, возможно, упадут еще больше. Они будут зависеть от общеэкономических "масштабов бедствия", которые сейчас не берется предсказать никто. "Многое будет зависеть от девальвации рубля, а также от того, как повлияет кризис на людей. Между прочим, в России положение населения не такое уж отчаянное: здесь около 90% владеют своим жильем, в то время как во Франции, например, лишь 40% людей имеют свои квартиры в собственности, остальные связаны кредитами. Поэтому потребительская активность в России не сильно снизится из-за растущего уровня безработицы", - считает Максим Карбасникофф.
Во всяком случае, после Нового года первыми пострадают торговые центры с неудачной концепцией, с арендаторами, торгующими некачественными брэндами - они не выдержат конкуренции в новых условиях. Это одна из основных проблем российского рынка торговой недвижимости, считает Максим Карбасникофф, приводя в пример Польшу, где кризиса в торговле почти не чувствуется: в Варшаве в 3 раза больше площадей, чем в Москве, но благодаря правильным концепциям и прозрачности рынка все обстоит благополучно.
Александра Крыжановская считает, что в условиях ограниченного потребления пострадают, скорее всего, развлекательные составляющие торговых центров и операторы дорогих марок. Более рискованным становится положение специализированных центров: если упадет спрос на данную группу товаров, то они рискуют опустеть.
"По моим прогнозам, ставки аренды в торговом сегменте могут упасть на 20-25%", - говорит Джефф Кершо, старший директор, руководитель отдела торговых помещений компании CBRE. "В зависимости от того, что будет происходить на мировом финансовом рынке, эта тенденция может продолжиться вплоть до 2010 года. Так как из запланированных к выходу в 2009 году торговых центров на самом деле будет реализовано меньше, есть вероятность, что спрос на помещения вырастет, но из-за плохой ситуации с кредитами ретейлеры не будут искать новых площадей", - добавляет он.
Несмотря на явную тенденцию к дальнейшему понижению, ставки аренды не могут падать бесконечно. Сдерживающим фактором является дефицит торговых площадей в Москве, который не смогло покрыть строительство последних лет. Теперь новые проекты и вовсе заморожены, а достаточно высокий спрос защищает рынок торговых площадей от падения "ниже плинтуса".
Текст: Ирина Богатырева
/ Источник: Арендатор.ру
|
НАПОМИНАЕМ
