Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: .......
Тем, кому тема интересна предлагаю заглянуть http://zlucker.blogspot.com/
1. Жаль, что общались вы только с людьми, имеющими «какое-либоотношение к рынку торговой недвижимости», возможно, Ваше мнение изменилось бы, если бы вы пообщались с людьми, имеющими прямоеотношение к управлению торговыми центрами и разработчикам концепций торговых центров.
2. Статью прочел - Отличное манипулирование словами – однако она не про «якорей». Возможно, вы имели в виду «точки притяжения». Такой точкой может стать как якорный, так и не-якорный арендатор, и не только арендатор, но и какое то событие, более того, не только в рассматриваемом торговом центре, но и в соседнем)). Возможно ошибка в том, что вы неправильно поняли значение слова «якорь». Ожегов, например говорит так: «Якорь , -я, -ем -я, -ей, м. 1. Металлический стержень с лапами, укрепленный на цепи и опускаемый на дно для удержания на месте судна, бакена, плавучего маяка. Стать на я. Стоять на якоре. Отдать я. (опустить). Выбирать якоря (поднимать). Бросить я. (стать на якорь; также перен.: обосноваться, закрепиться где-н.). Сняться с якоря (отправиться в плаванье; также перен.: вообще отправиться куда-н., двинуться в путь). Я. спасения (перен.: последнее средство спасения, последняя надежда).» Возможно теперь станет яснее. Иначе такого арендатора назвали бы по другому, например «паровоз» или «водоворот»……
Уважаемый Же! По видимому я действительно много потерял не общаясь с Вами, коль Вы уделили данному вопросу целый пост.
По своему слабоумию я не понял к чему 2-я часть данного поста. Не могли бы Вы заодно просветить меня насчет того, какое определение г-н Ожегов дает торгово-развлекательному центру?
Позвольте также привести отрывок из концепции разработанной компанией "Кушман энд Вэйкфилд Стайлз энд Рябокобылко" (кстати, довольно известные консультанты): "...Основной принцип разбивки по площадям заключается в следующем: якорные (по силе притяжения покупателей) арендаторы должны......." - это только то, что у меня оказалось дома. Уверяю Вас, что я приведу аналогичные фразы или даже определения из концепции почти любой консалтинговой компании, которую Вы назовете.
И еще, если бы Вы проявили чуть больше внимательности, то смогли бы отметить, что я везде пишу: "по моему мнению". В т.ч. и определение я дал так, как понимаю это я. Если Вы хотите его оспорить, то дайте свое, прежде чем хаять другое, и мы его все вместе мирно обсудим. А так, опять же на мой взгляд, Вы поступили не как "Же", а как "Жо".
На самом деле я бы согласилась с положением о том, что "Медиа Маркет" в своем роде уникальный оператор, пожалуй единственный, который смог привлечь такое кол-во женщин. Что же до других операторов в концепции комплекса в целом, то в принципе "якорь" понятие весьма относительное, потому как и магазин спортивных товаров имеет свою специфическую аудиторию, которая может не быть вовлечена в поток потребителей торговой галереи, в общем любого "якоря" можно оспорить. По сути больше всего денег в проект приносит торговая галерея (в сочетании занимаема площадь-стоимость), за частую для операторов торговой галереи определяющим фактором является, кто выступает в качестве якоря. При этом я говорю о спорных проектах, где локация или окружение могут вызывать некоторые сомнения у арендаторов. Комплексы типа «Европейского» в якорях не нуждаются, за исключением развлекательного сегмента.
"Спорная" - согласен. Если бы все было очевидно, не было бы и этой темы для поста.
Не согласен, что таким центрам как "Европейский" не нужны якоря. Я уверен, что не будь на 4-м этаже фудкорта и серьезной детской составляющей (много операторов, которые дополняют друг друга) этаж был бы мертвым. Ведь якоря нужны не только, чтобы привлечь людей в центр, но и обеспечить полную его загруженность.
На личности так, на личности. Поскольку твое отношение ко мне определено, то выкать с тобой я тоже не буду)))) Итак:
Мнение любого человека, если он не поставил кавычки, и, специально не оговорает источник информации является личным, т.е. я выразил свое личное мнение.
Затем: критикуя кого бы то ни было, в пространстве Интернет я не обязан и не должен предлагать альтернативу критикуемому тезису, я обратил внимание на твою ошибку и плевать мне на то, хочешь ли ты упорствовать в ней и выглядеть дураком.
Кроме того: Ожегов, естественно, не дает определение торгового центра, но я настоятельно рекомендую прочесть повторно его определение слова ЯКОРЬ, возможно, ты всё-таки поймёшь мой первый пост.
И наконец: читая концепции известных консультантов, ты может быть разберешься, что есть концепции: архитектурные, функциональные, маркетинговые. Может быть хоть это наведет тебя на размышления об ошибке))))
Уважаемый Же! Что-то глубоко сидящее во мне не позволяет обращаться к Вам на "ты". Возможно тот авторитет, которым Вы обладаете, но я о нем не знаю. Поэтому не обижайтесь, но я все таки буду на "Вы". Если Вам будет так удобнее, можете обращаться ко мне на "ты2.
Из тех замечательных красивых терминов, которые Вы употребили "архитектурные, функциональные, маркетинговые концепции" ни одного в словаре г-на Ожегова нет, я проверял. Поэтому, судя по всему, своим скудным умом я не смог постичь прямой связи этих словосочетаний со словом якорь. Из своего, видимо в сравнении с Вашим, скудного опыта я вижу некую связь с функциональной концепцией (если конечно это тоже, что у нас называется коммерческая концепция) ну и с точки зрения специфики техусловий с архитектурной концепцией. Хотя какой здесь сокровенный смысл в отношении термина "якорь" находите Вы я не понимаю. Уж простите, но не могли бы Вы объяснить, без загадочных фраз.
Еще мне стало интересно, что такое "маркетинговая концепция". Видимо Вы все-таки правильно заметили, и я общаюсь ни с теми людьми, поскольку никто мне пока на это ответить не может. Вполне допускаю, что здесь просто разница в терминологии. Тогда объясните. В отчетах консультантов я также такого термина не нашел.
И последний вопрос, в чем же все-таки ошибка?
Говоря якорь, я предполагала 1-го оператора занимающего большую площадь и в общем перекрывающего определенный сегмент в проекте. Я считаю, что в ТРК «Европейский» сделали тематическую зону «дети», учитывая местоположение комплекса, могли попробовать выделить так же «спорт», хотя здесь уже становится вопрос в ставках. Все таки, сегмент детских товаров/одежды растет стабильно и родители скорее будут баловать своего ребенка, отказывая в чем-то себе. Спортивные магазины малого формата будут узко профилированы и не смогут рассчитывать на импульсную покупку. Вряд ли проходя мимо горнолыжного снаряжения или кайта, потребитель испытает непреодолимое желание его купить)))
Фудкорт я не рассматривала как я коря, потому как он по моему восприятию относится к зоне развлечений, кроме того, нельзя забывать что локация комплекса предполагает так же поток посетителей пользующихся Киевским вокзалом, когда времени достаточно и до экспресса в Домодедово время есть, отчего не посетить ресторанную зону, да и молодежи надо посидеть где-то…
Альтернативное мнения в отношении якорных операторов следующего плана, ввиду того, что основная цель любого комплекса привлечь и удержать потребителя в своих стенах максимально долго наиболее интересным с точки зрения потребителя будет комплекс, предлагающий максимальный выбор в разных сегментах.
Практика реализации торговых центров строилась изначально на «sreet retail», сформировавшимся, до появления торговых центров, завоевавшим определенный пул потребителей и определенную лояльность; и в последствии перешедших в торговые центры.
По моему мнению, теперь концепция торгового центра выходит на новый уровень, простым пулом арендаторов никого не удивишь, создавая шаблонный комплекс, необходимо понимать, что если, на пути человекопотоков поставят, что-то более доступное, большое и интересное, комплекс начнет постепенно умирать. Тем не менее рассматривая альтернативный вариант «тематических зон» необходимо понимать, что есть ряд минусов при его реализации:
1. увеличение зон общего пользования
2. пересмотр классического построения планировок, где якорный оператор занимал мертвую зону, до которой в случае размещения там операторов торговой галереи могли просто не дойти (вы скажете, что необходимо строить планировки без мертвых зон, но к сожалению реальность зачастую дает такие участки земли с которыми тяжело в принципе работать)
3. необходимо преодолеть стереотипы многих операторов торговой галерей в том, что зачастую якоря не являются потокообразующими в контексте торговой галереи
4. так же присутствие якорных арендаторов для некоторых компаний является «знаком качества» проекта (например, если входит «Спортмастер» это для компаний может служить дополнительной мотивацией, потому как на рынке распространено мнение, что данный бренд идет только в хорошие проекты)
5. если проект спорные (а в спорные проекты попадают все, что не у метро и не в районе с численностью от 300т. человек), то реализация проекта будет затруднена ввиду того, что операторы привыкли опираться на якорей, что они в принципе есть и когда Вы предлагаете им участвовать в проекте, один из первых вопросов, кто у Вас в качестве якорных операторов.
6. на сегодняшний момент лишь Москва может предоставить обширный спектр потенциальных арендаторов, работающих в одном сегменте и взаимодополняющих друг друга (решены вопросы с логистикой, налажена коммуникация с производителями/поставщиками, есть достаточная денежная масса и достаточное кол-во потребителей со свободной денежной массой и т.д.)
Посему меняя концепция и переходя от классики к новому, нужно дать правильную оценку городу и рынку в который входишь.
Да Олег, возможно я ошибаюсь, ранее вы занимали иную должность в отделе развития, с повышением Вас.
В целом согласен.
Хотя разногласия по поводу оценки значения фудкорта и зон развлечения все таки есть.
Ну и наверное, стоило бы упомянуть роль так называемых "миниякорей".
Все же основная задача якорей формировать и организовывать потоки покупателей для торговой галереи, на которой мы и будем зарабатывать деньги -я правильно понял Вашу мысль?
Я считаю многозальный кинотеатр и детскую развлекательную зону мощнейшими якорями.
Первый привлекает огромное число посетителей, которые приходят в кинотеатр и очень часто совершают покупки в торговом центре. Второй увеличивает среднее время пребывание в торговом центре посетителей, за счет того что пока дети заняты взрослые могут совершать покупки.
Фудкорт я не отношу к якорям, которые генерируют потоки извне. Я неоднократно улетал из Внуково, добираясь до аэропорта на экспрессе и ни разу за все время не зашел на фудкорт в Европейский. Я думаю и большинство других вылетающих также. Но вот локальным якорем он безусловно является, участвуя в формировании потоков посетителей по комплексу. Я думаю не менее половины посетителей посещает фудкорт. И еще немаловажно то, что на фудкорте люди проводят довольно много времени и есть возможность рассматривать витрины окружающих магазинов......
Игорь, я бы оспорила значимость кинотеатра в торговом комплексе, как формирующего покупательские потоки торговой галереи.
Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день. Кроме того, я бы назвала кино «импульсным якорем».
Если смотреть по статистике основными покупателями торгово-развлекательных центров являются женщины. Теперь рассмотрим потребительский поток.
Мужчина решивший посетить кинотеатр в силу специфики характерологической не пойдет по магазинам, если у него осталось 40 минут (например), скорее он посетит фудкорт или пойдет на симуляторы, либо будет ждать в баре начала сеанса (если комплекс обладает специфическими магазинами, реклама которых будет весьма заметной в зоне кино, есть шанс утянуть посетителя ТРК в торговлю, но это уже вопрос внутренней навигации и взаимодополняемости).
Молодежь в возрасте до 22 лет (женщины) будут посещать торговую галерею, но покупательская способность их не очень велика.
Женщины от 22 до 35 с детьми будут посещать кинотеатр. Причем взаимосвязь арендаторов будет следующего плана кино - игровая площадка - детский магазин, доля торговой галереи будет не очень велика.
Посещение торгово-развлекательного центра с ребенком вообще весьма спорный вопрос, до определенного возраста ребенок требует жесткого режима, посему ощущение времени будет подгонять родителей покинуть торгово-развлекательный центр. Женщина с ребенком проведет в комплексе примерно 2,5-3,5 часа, причем все это время её внимание будет сосредоточено на ребенке, посему ценность торговой галереи от такого посетителя не очень велика.
Женщины в возрасте от 22 до 40 пришедшие в ТРК посетить кинотеатр в компании подруг или одни будут основными покупателями торговой галереи, но не стоит забывать, что посещение кино вещь не очень дорогая 200р. Заплатить за билет могут позволить себе многие, а вот купить одежду или обувь, траты совершенно другого уровня, посему получается, что кинотеатр привлечет определенный сегмент покупателей, которых сможет привлечь, к торговой галереи, но не факт, что привлеченный покупатель будет состоятелен для свершения покупки.
Пары пришедшие в кино в возрасте от 18-25 зачастую посещают только развлекательный сегмент (потому как заставить мужчину ходить по магазинам дело невероятное)
Пары с детьми в возрасте от 20 до 35 наиболее лояльные к свершению покупок посетители комплекса (но скорее всего это будет посещение ТРК в выходной день).
До тех пор пока культура посещения кино не приобретет повседневный обыденный характер, и до тех пор пока потребитель не привыкнет к долгосрочному посещению торгово-развлекательного центра, кинотеатр будет играть роль «импульсного якоря».
Так же весьма занимательна и познавательна в данном вопросе позиция самих кинотеатров.
Кроме того хочу обратить Ваше внимание на тенденцию развития развлекательных комплексов как единой системы не связанной с торговлей.
Пожалуй кинотеатр один из якорей формирующих культуру посещения ТРК, но это как инвестиции в рекламу, четко определить успешность и прибыльность такой рекламы зачастую невозможно.
Забыла про ещё один момент, в большинстве случаев фудкорт размещают так, что рассмотреть витрины не удастся либо они отнесены так далеко, что не фокусируют на себе внимания...
вообще есть определенная тенденция выноса зоны фудкорта...
Возможно и есть, хотя я лично не замечал. Тот же Рамстор-Капитолий - сиди и разглядывай. Но если такая тенденция есть, то очень напрасно. Ведь не секрет, что в регионах "затащить" галерею на 3-й этаж очень сложно. Возможно если бы ее существенная часть была в прямом доступе из зоны фудкорта ситуация была бы чуть проще.
Окэ. По поводу кино соглашусь и не соглашусь одновременно. У той целевой аудитории, которую Вы описали действительно есть "проблемы" с посещением торговой галереи. Однако:
1. рядом с кино имеет смысл размещать операторов с такими группами товаров как книги, мультимедиа, компьютерную технику, взрослые игрушки (модели и пр.), небольшие магазины спортивных товаров и некоторые др., т.е. все то чем "не брезгует" "настоящий мачо". Уже легче, согласитесь.
2. вы не все аудитории отметили. Например, из потока платежеспособных семей можно выделить родителей с относительно взрослыми детьми. Я часто наблюдаю, что отец со своими отпрысками "рулит" в развлекаловке а мамаши между делом бегут в близлежащие и не только магазины. Зачастую, дети просто оставляются дома.
3. когда человек, а особенно женщина проходит по ТРЦ, пока добирается до кино, даже с ребенком, даже с мужчиной, она все равно видит витрины и отмечает для себя, интересное для себя. Если хоть что-нить сумеет привлечь ее внимание, она обязательно вернется исключительно за покупками.
Я ни в коем случае не оспариваю те проблемы, которые Вы обозначили в посте про кино. Просто, создавая огромные потоки, даже если малая часть из них покупает - это уже хорошо. Ведь продуктовый якорь не лучше. Ведь, когда люди идут за продуктами в галереи покупаются только товары импульсной покупки. Тут намного важнее эффект привыкания.
По поводу посещения с детьми. Есть варианты увеличения времени пребывания с детьми. Мне очень нравится как это организовано в Л-153. Я думаю именно благодаря этому у них все в шоколаде. Те же интерактивные проекторы рекламы на полу - блеск и восторг для детей.
Не всегда можно затащить арендаторов специфических на 3-й этаж, потому как вычленить человекопотоки на каждом этаже, достаточно трудно....
Про привыкание к посещению центра я согласна, собственно это я и имела ввиду, говоря о том, что культуры посещения ТРК у нас ещё нет и пожалуй в том числе и кино его создает постеренно...
Вы безусловно првильно заметили, что существуют различные варианты удержания и привлечения, только к сожалению УК и/или собственники не считают необходимым развивать свой комплекс, надеясь, что все решит местоположение и кассическая реклама.
Продажа участка под строительство КП, оздоровит. комплекса на берегу реки Шоша.
Продажа МТЦ 6600 кв.м. Центр города, первая линия. Готовый арендный бизнес.
Продажа офисов от 80 000 руб/кв.м. Новый торгово-офисный центр на Нагатинской.
Помещения 120-250м2 в Марфино, м. ВДНХ. Отдельные входы, проходные места.
