Первый квартал 2015 года может стать неудачным для сделок с недвижимостью

29 августа 2014, г. Москва

По данным нового исследования CBRE, рынок коммерческой недвижимости России будет оставаться под давлением, как минимум, до 1 квартала 2015 года включительно.

 В своем исследовании аналитики CBRE выделяют три основные сценария будущего развития рынка коммерческой недвижимости РФ и анализируют состояние рынка в каждом из них: улучшение геополитической ситуации, ведущее к снятию санкций, наложенных на российскую экономику; сохранение высокой степени неопределенности; ухудшение в среднесрочной перспективе геополитической ситуации и фундаментальных макроэкономических показателей

 В условиях всех трёх сценариев баланс на рынке будет оставаться под давлением ослабленного спроса. Во 2 квартале 2014 года он был на 30-50% ниже, чем был бы в обычной рыночной ситуации. При этом, последствия выросшей неопределенности намного сильнее сказались на международных компаниях. Если в нормальной ситуации их доля спроса составляла около 25-30%, то сейчас – лишь 10-15%.

 В случае развития сценария «Сохранения высокой степени неопределенности», то есть когда «война санкций» будет продолжаться достаточно длительное время, объем спроса в офисном сегменте во 2 полугодии 2014 года может составить порядка 400 - 450 тыс. кв. м. В складском сегменте этот показатель может составить 440 тыс. кв. м. Оба варианта предполагают, что динамика роста ВВП останется на положительной траектории. При этом, во второй половине 2014 года предложение, напротив, будет находиться на своем пике, устанавливая исторические рекорды в сегментах складской и торговой недвижимости, и показывая высокие объемы ввода новых офисов. Очевидно, что на фоне столь большого объема ввода новых площадей и ограниченного уровня спроса, доля свободных площадей будет и дальше увеличиваться.

 При условии развития второго сценария «Сохранения высокой степени неопределенности» в офисном сегменте в конце 2014 – начале 2015 уровень вакансии может увеличиться до 16 - 18%, включая вакансию в классе А на уровне 26%. Пик давления на рынок в этом сценарии ожидается в конце 2014 – начале 2015 гг., когда на рынок придет относительно большой объем нового предложения. После данного «пикового» всплеска по прогнозам CBRE ожидается стабилизация показателя вакансии. В складском сегменте к концу 2014 года вакансия может составить 8 -10%. И для того, чтобы вакансия вернулась к отметке в 4-5% девелоперы должны снизить предложение 2015 года до 0,5 млн. кв. м или менее. В торговой недвижимости к концу второго полугодия 2014 года вакансия может составить 5-6%.

 Но, несмотря на ожидаемое усиление давления на арендные ставки, CBREпока не ожидает заметных изменений в доходности инвестиций. Ставки капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости будут оставаться стабильными. При этом качественные объекты с низкой вакансией и длинной структурой арендных договоров будут успешно сопротивляться снижению цен.

 В связи с этим с учетом времени, требуемого на изучение рынка, разработку стратегии, и структурирование сделки (6+ месяцев), компаниям-арендаторам уже сейчас имеет смысл готовиться к тому, чтобы «поймать» возможное «дно» рынка в районе окончания 2014 - начала 2015 года. Это повысит их шансы на фиксацию среднесрочно низких арендных ставок, как по новым помещениям, там и по текущим договорам аренды. Девелоперам целесообразно снизить активность в новом строительстве, так как маловероятно, что рыночные предпосылки для развития новых проектов в ближайшие 12-18 месяцев будут улучшаться.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку