Взаимный интерес: как частный бизнес развивает городскую среду

4 марта 2016, г. Москва

В последнее время Москва превратилась в столицу благоустройства: полным ходом идет обновление улиц, облагораживаются городские площади и парки, создаются новые общественные пространства. Значимость правительственных программ в этом деле невозможно переоценить. Однако немалую лепту во "всеобщее дело" вносят и девелоперы коммерческой недвижимости.

Раньше большинство компаний, которые занимались строительством бизнес-центров, ориентировались прежде всего на будущих арендаторов: они продумывали удобные планировки, оснащали здания энергоэффективным оборудованием, обеспечивали всю необходимую инфраструктуру. Однако сейчас, когда рынок стал особенно конкурентным, приходится все чаще мыслить глубже и шире. Например, предусматривать в комплексе наличие не только кафе и медицинского центра, но и пространств для отдыха, смены обстановки и непринужденного общения. Часто таким местом, выполняющим функции локальной общественной площади, становятся пространство многосветного атриума или транзитная галерея между корпусами.

И так бы и оставались эти рекреационные зоны достоянием одних только офисных работников, если бы не неизбежное изменение обстоятельств. Во-первых, в силу ударных темпов строительства, постепенно заканчивались свободные участки под застройку. Во-вторых, рост общего уровня корпоративной культуры привел к повышению требовательности заказчиков. Им было уже недостаточно пары скамеек с пальмами в лифтовом холле: полноценно обустроенные и многофункциональные общественные пространства стали вопросом имиджа и привлекательности для партнеров и сотрудников.

"Организованные в составе БЦ общественные пространства дают возможность компаниям-арендаторам более эффективно использовать площади своих офисов, экономя на зонах отдыха и общего пользования", - отмечает Вероника Лежнева, директор департамента аналитики Colliers International. Площади, необходимые для обустройства таких пространств, очевидно, надо было искать за пределами зданий - и тогда девелопмент увидел три основных возможности "выйти в город".

Первый способ предполагал более продуманную работу с выделенным под застройку участком. Значимую роль здесь сыграли владельцы инфраструктурного бизнеса - банков, столовых, салонов красоты, аптек, фитнес-центров - всех тех, чье присутствие в деловом квартале очень сильно приветствуется. Но со своей стороны они требовали обеспечить им и приток клиентов извне. Поэтому фрагмент улицы перед входом в офисный комплекс стали делать удобным и привлекательным не только для заезда автомобилей, но и для прогулок пешеходов, по возможности устраивая перед зданием хотя бы подобие площади. А если повезет - то еще и зеленый двор, где работники офисов могли бы проводить время в течение теплого сезона.

"Самостоятельная организация таких зон отдыха не приносит прямой выгоды девелоперу, так как не генерирует арендный доход собственника, - комментирует Вероника Лежнева. - Однако появление подобных пространств в МФК и БЦ, в составе которых есть, например, ритейл-инфраструктура, может обеспечить хорошую пешеходную проходимость, что, в свою очередь, влияет на привлекательность помещений и на доход девелопера".

Одним из примеров актуальности подобного подхода даже в период кризиса стал конкурс на концепцию организации пространства Аркады бизнес-центра "Белые Cады". Аркада - это галерея под стеклянной крышей между двумя офисными корпусами, где располагаются кафе и рестораны. "От того, как будет решена архитектурная среда этой точки, зависит место всего бизнес-центра в онтологии и статусе города, - говорит архитектор Борис Воскобойников, руководитель бюро VOX Architects. - Диапазон функций этого пространства очень широк - от холодной "нежилой" продуваемой трубы до яркого центра притяжения всего бизнес-квартала". Проект-победитель, который объявят в начале марта 2016 года, планируют реализовать к началу летнего сезона.

При этом затраты на подобные проекты в относительном эквиваленте совсем невелики. "В целом стоимость озеленения и благоустройства в сравнении с общим бюджетом проекта небольшая - доли процента, - подчеркивает Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. - Правда, организация общественного пространства может потребовать снижения плотности застройки, что, в свою очередь, повлияет на эффективность и окупаемость проекта. Однако для проектов высокого класса общественное пространство является существенным конкурентным преимуществом, которое создает добавленную стоимость и ценность проекта".

Вторым способом "выхода в город" - и при этом уже с чуть большим размахом - стало освоение бывших промышленных зон: только на конец 2015 года они занимали 13% площади Москвы. С учетом того, что за последние несколько лет многие промтерритории были реновированы, можно только представить, сколько их было, скажем, 10 лет назад. Драгоценная земля вдоль Москва-реки - или прямо посреди исторической жилой застройки - лежала на городе мертвым грузом, не приносящая пользы ни собственникам, ни жителям, для которых была закрыта.

Реновировать, а тем более джентрифицировать такие объемы городу, конечно, было не под силу. Тем более, что большой процент таких участков находились в тот момент во владении множества частных собственников. Поэтому, когда их начали выкупать под офисный редевелопмент, это неожиданно стало выходом для всех. Собственники получали долгожданную прибыль; девелопер - просторную территорию с часто выигрышным расположением, на которой оставалось место не только для офисных корпусов. Ну, а город вновь "вводил в оборот" некогда утраченные площади. Да еще и с "бесплатным приложением" - отреставрированными историческими памятниками промышленной архитектуры.

"В центральных районах Москвы большое внимание уделяется общественным пространствам при реконструкции бывших промышленных территорий, где площадь участков позволяет разбить небольшой скверик, выделить значительную часть территории под общее пользование или устроить веранды/катки/кафе/бассейны на эксплуатируемой кровле", - констатирует Вероника Лежнева. "Даниловская мануфактура", БЦ "Большевик", "Арма", "Новоспасский двор" - наряду с сотрудниками местных офисных центров, эти реновированные территории успели облюбовать и жители окрестных районов.

Впрочем, в некоторых из них созданы магниты настолько мощные, что сюда приезжают буквально отовсюду: во дворе "Фабрики Станиславского" с шикарным английским ландшафтным решением находится студия театрального искусства Сергея Женовача, а в восстановленных интерьерах особняка XVIII века - одного из сохраненных корпусов БЦ "Красная роза" - открывают публичную картинную галерею.

Настоящим подарком городу стала и "Аллея Романов" - первое прогулочное пространство в столице, созданное "с нуля" как девелоперский проект, в рамках строительства бизнес-центра "Романов двор", - и практически под стенами Кремля. Здесь, с одной стороны, сохранен дух старой Москвы, а с другой - царит атмосфера европейских мощеных улочек. В ходе реконструкции восстановили фасады зданий конца XIX - начала XX века и придумали новой улице функцию - гастрономическую. В будущем здесь будут не только рестораны и кафе, но и кулинарные школы, мясные лавки, бутики шоколада и вина.

Наконец, третий путь, моду на который ввела Европа, - это строительство бизнес-комплексов вдали от центра. Рядом с водоемами и естественными лесами, в экологически чистом районе - такой формат коммерческой недвижимости неслучайно получил название "бизнес-парк". И, как ни странно, многие солидные компании - в обмен на значительно расширенную инфраструктуру и спектр услуг - легко согласились переехать на окраины города.

Самым бесценным сокровищем этих территорий стали, конечно же, ландшафтные парки, обустроенные пляжи и условия для различных спортивных активностей. В "Крылатских холмах" на западе Москвы совсем рядом Серебряный бор и олимпийская велодорога. Создать привлекательную среду - вместо того, чтобы застраивать площади полезными метрами - предпочел и девелопер комплекса "Олимпия парк". Яхт-клуб и и пляж на берегу Химкинского водохранилища, теннисные корты и футбольные поля, пешеходные и велосипедные маршруты - с ранней весны и до поздней осени в "Олимпия парке" кипит уличная спортивная жизнь.

"Выгода для города таких пространств бесспорна, - уверена Вероника Лежнева. - Администрация получает дополнительные скверы, парки, облагороженные рекреационные зоны. А расходы по эксплуатации зачастую косвенно ложатся на плечи арендаторов".

Любопытная концепция и у совсем свежего бизнес-парка Neopolis в Новой Москве: "lifestyle-бизнес-центр, где реализована идея work-life-balance". Основной принцип в комфортном совмещении бизнес-процессов не только со спортом, но и с общением, творческим развитием и разнообразным отдыхом.

Все здания на территории комплекса - совсем рядом с лесным массивом - имеют эксплуатируемые кровли. На части из них разместились террасы, а на крыше паркинга - work-out-площадки для активных видов спорта (тренажеры, гольф, мини-футбол), а также релакс-зоны для занятий йогой и аэробикой. Кроме того, для сотрудников и гостей с детьми оборудованы творческие мастерские, площадки на открытом воздухе, детские комнаты временного пребывания. Здесь планируется проведение экомаркетов, выставок, лекций, кинопоказов, конференций, фестивалей и других культурных мероприятий.

В целом, по данным Colliers International, за последние три года - с 2013 по 2015 - продуманным подходом к организации общественных пространств могли похвастаться около 10% вышедших на рынок офисных зданий. И даже сейчас, несмотря на кризис, этому тренду эксперты прогнозируют рост.

"В результате кризиса на рынке останется меньше непрофессиональных компаний и увеличится концентрация профессиональных игроков - тех, кто понимает корреляцию между качеством проекта и его общественным пространством, - считает Илья Кузнецов. - Поэтому, на мой взгляд, на следующем витке развития рынка внимание к общественным пространствам только возрастет".

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку