X5 уйдёт от жадных собственников

3 июня 2016

Х5 Retail Group сокращает расходы на аренду, закрывая торговые точки на площадях несговорчивых арендодателей и открывая взамен новые магазины максимально близко у конкурентов. Так, в 2016 году группа, управляющая сетями "Пятерочка", "Перекресток" и "Карусель", зарезервировала порядка 200 магазинов для "воспитательной" работы со сложными арендодателями.

Компания планирует изменить локацию магазинов, в случае если собственник помещения не пойдет на его условия. При этом Х5 демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения либо в непосредственной близости от него. Эксперты говорят, что "Пятерочка" часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные объекты у конкурентов, сообщают "Известия".

Порядка 75% магазинов "Пятерочка" (из 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых - до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют около 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году - 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат всей торговой сети.

В компании указывают на то, что сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно лишь в случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5-5% выручки конкретной торговой точки, поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.

В большинстве случаев у Х5 получается выйти на компромисс с собственниками помещений и пролонгировать контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация - перенос супермаркета в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион "Пятерочка" перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016 года уже "ушли к соседу" более 50 объектов из примерно 200 запланированных в 2015 году, заявили в компании.

Зульфия Шиляева, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, отметила, что сейчас ритейлеры часто переносят магазины из нерентабельных помещений в локации с более выгодными коммерческими условиями. "Арендаторы используют дорогостоящее оборудование из существующего магазина, что вкупе с достигнутыми более выгодными условиями аренды на новом месте является существенным аргументом в пользу переезда. Вопрос заключается в наличии подходящего помещения, если арендатор хочет остаться в конкретном районе. В случае супермаркетов и гипермаркетов достаточно сложная задача найти опцию нужного формата с транспортной доступностью, удобным заездом, парковкой, зоной загрузки", - заявила специалист.

Ритейлер постепенно переносит и большие форматы - супермаркеты "Перекресток" (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты "Карусель" (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году "Перекресток" отказался от трех помещений на территории Москвы - арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В 2016 году компания готова нести на новую площадку и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервированы 15 магазинов.

В Х5 подчеркивают, что релокация магазина обходится на 40-50% дешевле, чем стоимость нового открытия, "поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала". Средняя стоимость открытия арендованной "Пятерочки" составляет около 12,5 млн рублей без НДС.

Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что наиболее распространенными вариантами уступок со стороны арендодателей на сегодняшний день являются скидки по фиксированным арендным ставкам, фиксация курса, предоставление арендных каникул, а также переход на фиксированный процент с оборота вместо фиксированной ставки (в торговых центрах). Также распространен переход рублевые договоры аренды, назначение ставки, исходя из арендного бюджета ритейлера, процент с оборота для сетевых операторов (в стрит-ритейле), отметила эксперт.

Стоит напомнить, что еще с конца 2014 года ритейлеры начали пересогласовывать коммерческие условия по договорам аренды (в том числе, вести переговоры насчет получения скидок и преференций). Это происходило в связи с резким скачком курса доллара прошло уже больше года, и почти не осталось проектов, в которых девелоперы не пошли бы навстречу арендаторам и не предоставили хотя бы временное снижение ставки по договору.

По словам Анны Панюковой, руководителя направления услуг ритейлерам компании JLL, если раньше такие случаи "жесткой" борьбы были нередки, сейчас почти все пришли к компромиссным решениям. "Этот механизм действительно применялся, но преимущественно крупными федеральными сетями, поскольку у них более диверсифицированный портфель объектов, и они могут себе позволить на какое-то время закрыть один магазин, чтобы рядом открыть второй. Небольшие сети в попытке сохранить своего клиента и выручку не использовали столь кардинальные методы переговоров и достигали компромиссов в переговорах", - подчеркнула Панюкова.

Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку