Ставка на мир

"Вымпелком" и компания "Тизприбор", которой владеет фонд Eastern Property Holdings (EPH), могут достичь взаимовыгодного решения по спорному договору аренды бизнес-центра Hermitage Plaza площадью 40,2 тыс. кв. м рядом со станцией московского метро "Маяковская". Мировое соглашение подразумевает отзыв со стороны "Вымпелкома" кассационной жалобы, рассмотрение которой назначено на 13 июля, а также предоставление права оператору сдавать БЦ в субаренду.

Помимо этого, компания откажется от большей части площадей в объекте в 2017-2018 годах. На данный момент договор аренды между компаниями действует до 2019 года. В результате мирового соглашения "Вымпелком" может полностью либо частично освободить Hermitage Plaza, где сейчас размещен главный офис компании, сообщают "Ведомости".

По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, переговорный процесс между арендатором и арендодателем - вполне логичное и адекватное решение, поскольку лучше договориться с действующим арендатором, чем искать нового. "С учетом того, что 13 июля будет заключено мировое соглашение, можно предположить, что обе стороны пришли к взаимовыгодному решению", - заключила Онучина.

Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE, уверена, что пока мировое соглашение не достигнуто оценивать его рано. "В целом, частичный отказ от помещений, как инструмент договорённости сторон, часто используется на рынке подобных переговорах. При этом особенно важно оценить, что, если арендодатель готов рассмотреть подобный шаг, когда юридически такое право для арендатора не предусмотрено, это демонстрирует желание найти win-win решение", - рассуждает Денисова.

В мае 2015 года "Вымпелком" предъявил к "Тизприбору" иск в столичный Арбитражный суд с требованием пересмотреть условия договора аренды, пересчитав валютную ставку по курсу от 30 до 42 рублей за 1 доллар. Компания объясняло данное требование "существенным изменением обстоятельств в виде девальвации национальной валюты и действий ЦБ в ноябре 2014 года, которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара". В феврале 2016 года суд первой инстанции частично удовлетворил иск сотовой компании. В материалах суда указывалось на то, что арендная плата, рассчитанная по существующему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, ее весомый рост может повлечь за собой неосновательное получение сверхприбыли арендодателем.

Однако уже в марте Девятый арбитражный апелляционный отменил данное решение. Игроки рынка и юристы называли решение Арбитражного суда Москвы прецедентом на рынке недвижимости, который может привести к массовому пересмотру договоров аренды.

Директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак считает, что, если бы первоначальное решение суда об удовлетворении иска осталось в силе, это бы серьезно повлияло на рынок и буквально обрушило бы его. "Требуемый валютный коридор находился на довольно низких значениях: к примеру, сейчас арендодатели не дают возможность пересчитывать ставки ниже, чем по 50 рублей за 1 доллар. Пересчет по столь низкому курсу был бы просто несправедливым и повлек бы за собой волну выхода крупных арендаторов из своих договоров. Сейчас уже произошла адаптация рынка, шокового состояния среди собственников нет, все готовы идти навстречу и договариваться о новых условиях. Уровень гибкости собственников высок как никогда, они используют все возможности для решения проблем с арендаторами, поскольку нелояльные собственники сразу остаются в пустых объектах, заполнить которые зачастую сложно", - подчеркнул специалист.

Сотовый оператор уже начал искать потенциальных субарендаторов для объекта. По информации издания, средняя ставка аренды, которую должен был выплачивать "Вымпелком" за аренду делового комплекса, составляла 700 долларов за 1 кв. м. В 2014 году сотовый оператор выплачивал порядка 743 доллара за 1 кв. м, следует из годового отчета компании.

Алина Волкова, старший консультант отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield, предполагает, что возврат помещений арендодателю в условиях действующего до 2019 года договора аренды возможен при условии компенсации штрафных санкций со стороны "Вымпелкома" в размере недополученного дисконтированного арендного дохода арендодателя. "При этом здание, безусловно, может быть интересно рынку, так как помещения уже с отделкой и новый (суб)арендатор может избежать части затрат на отделку (по сравнению с новыми БЦ, предлагающимися в состоянии shell&core, а дополнительным конкурентным преимуществом будет наличие большого объема помещений в едином блоке. С другой стороны, здание попадет в серьезное конкурентное поле, так как. вакансия на офисном рынке достаточно существенна, в том числе и в зданиях класса А в центральной части города", - подчеркнула Волкова.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку