imagespecial

Обновление с сохранением истории

Группа «ЛСР» планирует провести реновацию трёх заброшенных исторических  особняков на Каменноостровском проспекте, 58–60, между улицами Чапыгина и Графтио, переформатировав их офисно-гостиничный комплекс. Сроки начала работ пока не уточняются. Проект уже согласован с КГИОП. Исходя из схемы перестройки, будет реализована щадящая реконструкция зданий с сохранением конфигурации кровель, объемов флигелей, капитальных стен и фасадов XIX века, а также многочисленных исторических элементов интерьера. Перспективы работы над проектом и вопросы реновации исторических зданий в Петербурге в целом обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете данную локацию и указанные объекты с точки зрения возможности размещения офисных и гостиничных площадей?
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербург
Петроградская сторона – одна из сформировавшихся деловых зоны города, поэтому данная локация для размещения офисного объекта выглядит достаточно привлекательной. Офисный будет интересен, тем более объект обладает хорошей транспортной доступностью на общественном транспорте, и приемлемой на личном, расположен в благоприятном окружении. С другой стороны, офисная конкуренция в данной локации достаточно высока, поэтому арендные ставки не могут быть установлены намного выше среднерыночного. Кроме того, возникает вопрос о потенциальном объеме офисных площадей, которые возможно возвести с учетом ограничений по реконструкции.  Что касается гостиничной функции, то реализация классического отеля может сдерживаться характеристиками реконструированных объектов. Маловероятно, что на объекте, возможно, осуществить перепланировку и реконструкцию, с учетом требований сетевых операторов. В связи с этим речь может идти скорее о реализации небольшого апарт-отеля. В данном месте апартаменты – это, пожалуй, наиболее вероятный функционал.
Людмила Рева, директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Локация крайне удачная. Рядом находятся элитный жилой комплекс «Каменноостровская коллекция» застройщика «Возрождение Санкт-Петербурга», а также элитный жилой комплекс «Aston Graftio» от Setl City. Несколько элитных жилых домов расположено и на Песочной набережной. Данное окружение позволяет провести реновацию старинных особняков под представительские офисы класса А для крупных компаний. Однако при выборе функции, девелопер должен учитывать насыщенность офисного рынка Санкт-Петербурга. В настоящий момент предложение в классе А превышает спрос, а уровень вакансии в I квартале достиг 17,4%. Кроме того, Петроградский район является одним из самых насыщенных офисными объектами в Петербурге. В нем функционирует около 40 бизнес-центров. В частности, в начале года в эксплуатацию был введен бизнес-центр «Сенатор» на Большой Пушкарской, 22. Во II квартале в Петроградском районе ожидается ввод в эксплуатацию еще 58,5 тыс. кв.м офисных площадей.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Данная локация позволяет реализовать объекты офисной и гостиничной недвижимости достаточно высокого уровня.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real
Учитывая локацию объектов, наиболее успешным может стать проект mixed-use, включающий в свой состав офисную и гостиничную функцию высокого класса. В том случае, если инвестору удастся реализовать крупный гостиничный проект, то не исключено, что к его управлению может быть привлечен международный оператор. Что касается офисной недвижимости, то спрос на нее на Петроградской стороне остается стабильным. На сегодняшний день доля спроса в этом районе составляет около 12% от общего объема. Стоит отметить, что также локацию отличает однородная застройка, которая продолжает формироваться, например, такими объектами как ЖК «Европа Сити», проект RBI  в Лопухинском саду.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге
Объекты расположены очень удачно с точки зрения близость к метро (10 минут до станции Петроградская), и транспортной доступности -  Каменноостровский проспект важная магистраль, связывающая северную часть города с центром. При этом расположение в сквере снижает уровень шума от проезжающих машин.  Для офиса в этом месте обязательным будет наличие парковки. В районе существует стабильный спрос на качественные офисные помещения, категории В+,  поэтому проблем с заполняемостью у новых объектов не будет. Гостиница в этом месте также будет востребована и среди туристов, и среди деловых гостей города.
Назовите наиболее успешные, на ваш взгляд, примеры реновации под офисные объекты  исторических сооружений в Петербурге.
Владислав Фадеев
Наиболее интересным подобным проектом является «Дом Зингера». Кроме того, многие объекты холдинга «Империя», развивающего сеть «Сенатор» и компании «Теорема» представляют собой результат перепрофилирования бывших промышленных зданий, бань и т.п. Среди них можно выделить «Сенатор» на ул. Чайковского, БЦ «Бенуа». Кроме того, можно отметить бизнес-центры «Авеню», Kellerman center, «Линкор», «Северная Столица».
Людмила Рева
Одним из наиболее успешных примеров реновации исторического объекта под офисные цели является бизнес-центр «Крюммель Хаус» холдинга RBI. Это бывший автомобильный гараж и часть жилого здания фирмы К.Л.Крюммеля. Комплекс был признан памятником эпохи конструктивизма.
Игорь Кокорев
На рынке как офисной, так и гостиничной недвижимости есть много примеров создания современных качественных объектов посредством реконструкции исторических зданий. К примеру, офисные центры на Невском пр. в д. 25, 28, 38, гостиницы Four Seasons Hotel Lion Palace  и Талион.
Альберт Харченко
Среди удачных примеров реновации исторических зданий в центре Петербурга можно выделить: БЦ «Северная столица», расположенный на наб. р. Мойки, д. 36 (бывшее здание Волсковских бань), МФК «У Красного моста» (наб. р. Мойки, д. 73-79), БЦ «Дом Зингера» (Невский пр., д. 28).
Михаил Рожко
В самом центре Петербурга, на Итальянской улице сейчас завершается реновация комплекса административных зданий Пассажа, переоборудованных под современный офисный центр. Некоторые бизнесмены проявили интерес к помещениям именно этого бизнес-центра, мотивируя свой выбор расположением в историческом центре города и сохранением классических интерьеров. Удачным примером сохранения истории здания не только внутри, но и снаружи, является особняк князя Кочубея на Фурштатской с восстановленными парадными интерьерами дома. Успешность проектов в центре подтверждается практически 100% заполняемостью этих объектов и низким уровнем ротации арендаторов.
Как вы в целом оцениваете текущий потенциал схем и программ  реновации исторических строений в городе?
Владислав Фадеев
Реконструкция исторических зданий под офисные цели  целесообразна лишь в исключительных локациях. Градостроительные сложности и ограничения, с которыми связана реконструкция исторических объектов, а также высокая стоимость подобных работ, превышающая затраты на возведение новых объектов, делают этот процесс менее экономически привлекательным по сравнению с новым строительством. Однако в историческом центре почти нет свободных участков, поэтому подобные проекты реконструкции будут реализовываться и далее, хотя и не в очень большом количестве.
Людмила Рева
Реновация исторических зданий Петербургу необходима, так как без должного ухода и вложения средств объекты приходят в негодность, однако для бизнеса участие в таких проектах крайне затруднительно, трудоемко и требует значительных инвестиций. В то же время окупаемость таких вложений низкая.
Игорь Кокорев
С учетом жестких охранных ограничений для объектов недвижимости в центре города, небольшого количества свободных участков, а также сохраняющейся высокой привлекательности локации в историческом центре, создание новых активов путем реконструкции исторических зданий является одним из основных источников появления новых качественных объектов на рынке. В то же время возможность создания качественных планировочных решений в конкретном историческом здании вопрос индивидуальный.
Альберт Харченко
В целом, существует огромный потенциал в реновации исторических строений. Сегодня наблюдается острый дефицит предложения качественной недвижимости в историческом центре города. Программа реновации могут выровнять ситуацию. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвест условия, так и в качестве инициативы самого девелопера. При этом в Петербурге собственники исторических зданий или девелоперы, пытающиеся согласовать работы по их реконструкции, сталкиваются с большим количеством сложностей и затягиванием сроков. Это связано с тем, что в большинстве исторических зданий существуют ограничения не только на реконструкцию фасадов, но и внутреннего убранства (атриумов, лестниц, лепнины, перекрытий и т.д.), обусловленные охранным статусом памятника. И в большинстве
Михаил Рожко
Затрудняюсь ответить

к разделу Блиц-опрос

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости