imagespecial

Индустриальный парк для иностранного инвестора: практика подбора

Когда иностранная компания решает открыть производство в России и перед ней стоит вопрос поиска земельного участка, на самом деле, речь идет о выборе подходящего индустриального парка. В составе ИП иностранный инвестор рассчитывает получить поддержку от государства: законодательную и административную, финансовые, внешнеторговые и другие льготы для резидентов, госгарантии на привлеченный иностранный капитал, синергию резидентов по типу производств.

Государство и бизнес

Такова международная практика, ведь именно в этом состоит весь смысл существования индустриальных парков во всем мире. Для России формат индустриальных парков относительно новый – его история у нас насчитывает чуть более 10 лет. И если по количеству ИП мы уже практически сравнялись с Германией, где их около 200, то качество отечественных проектов далеко не во всех случаях соответствует ожиданиям иностранного инвестора.

Все существующие у нас ИП делятся на два типа: государственные (80% проектов) и частные (оставшиеся 20%). Основная задача государственного проекта – привлечение в регион крупных налогоплательщиков, формирование новых рабочих мест и развитие региона. Поэтому такие парки могут предоставить наиболее привлекательные цены, как на землю, так и на коммуникации; поддержать инвестора в вопросах согласований и предоставить налоговые преференции.

Частные же парки вынуждены осуществлять весь девелопмент проекта самостоятельно, часто с привлечением кредитных средств. Как следствие, их задача продать или сдать свои площади как можно быстрее и с максимальной прибылью. Очень часто частные ИП возникают на месте бывших промышленных территорий, территорий отдельных крупных заводов, преимуществом которых, однозначно является наличие больших инженерных мощностей, изначально заведенных на территорию будущего ИП. Но все равно цена входа в такой проект для инвестора обычно выше именно из-за более высокой стоимости начальных инвестиций устроителя. Тем не менее, частные ИП привлекательны для определенных групп покупателей, например – тех, кто ищет небольшой участок, к примеру, 0,5 га, или уже построенные складские и производственные объекты площадью около 500 кв.м – в составе крупных государственных ИП найти подобные предложения крайне сложно.

Тщательный «кастинг»

Первичный отбор подходящих проектов иностранный инвестор осуществляет, опираясь на два основных момента: территориальный признак и соответствие типа будущего производства специализации индустриального парка (если таковая анонсирована парком). Географический фактор обычно бывает не так важен для инвестора (если только его производство не привязано к сырьевой базе), как логистика, а также качество транспортной инфраструктуры. Важно отметить, что для инвестора из другой страны важную роль играют и субъективные факторы: имидж региона в целом, уровень профессионализма местных органов власти, лояльность администрации к будущим налогоплательщикам.

Составив «long list» из 20-30 объектов, инвестор приступает к более детальному изучению проектов. Помимо очевидных моментов, таких как стадия развития парка и степень готовности инфраструктуры, пристальное внимание уделяется юридическому статусу проекта. Даже у тех иностранных инвесторов, которые уже имеют опыт работы на территории России, зачастую возникают сложности из-за часто меняющихся законов и правовых актов, а также огромного числа согласовательных документов, контролируемых различными органами власти. Риск потери права собственности на землю, а соответственно и на будущий производственный объект, неприемлем для иностранного инвестора. В идеале он хочет увидеть полный пакет документов, в том числе архивных, по истории перехода прав на землю. Также иностранный инвестор ждет, что все налоговые льготы и преференции, которые он получает на момент подписания договора, уже согласованы на федеральном уровне – в этом случае он может быть уверен, что со сменой губернатора политика региона в отношении инвестиционного проекта останется прежней.

Помимо вышеперечисленного, инвестор обращает внимание на присутствие в проекте резидентов аналогичного типа производства или из той же страны, анализирует наличие в районе необходимых трудовых ресурсов, а также возможностей для организации обучения и проживания будущих работников.

Хотя большинство индустриальных парков, заявленных в России, на сегодняшний момент представляет собой чистое поле, удаленное от городской и инженерной инфраструктуры (так называемое «green field»), рассчитывать на внимание крупных инвесторов таким проектам сложнее всего. В список обязательных требований иностранных резидентов входит организованный въезд с федеральной и районной трассы, внутренние дороги на территории парка, наличие построенной инженерной инфраструктуры на территории парка (электро- и газоснабжения достаточной мощности, очистные сооружения и канализация, техническое и питьевое водоснабжение).

Серьезное преимущество в привлечении крупных инвесторов имеют те парки, которые в едином договоре предлагают резиденту, как продажу земельного участка, так и подведение/подключение инженерных сетей. Иностранный инвестор не готов отдельно рассчитывать стоимость земли и отдельно – коммуникаций, поскольку для него необходимо сразу понимать, сможет ли он в рамках своего бюджета построить и ввести в эксплуатацию производство на данном участке.

Для инвестора важна не только сама возможность ИП выделить необходимые мощности, но и простота процедуры оформления всей необходимой документации. Для полноценной работы с иностранными инвесторами в индустриальном парке необходимо создание службы «одного окна», которая ориентирована на максимальное содействие в процессе выбора земельного участка, на согласование исходно-разрешительной и проектной документации с уполномоченными органами, а также на получение разрешения на строительства и согласование с инвестором строительных работ.

Решающие факторы

Наконец, инвестор выбирает 2-3 наиболее подходящих варианта (так называемый «short list»). Дальнейший процесс выбора участка в составе ИП происходит уже с привлечением к процессу девелоперской компании или технического консультанта (если инвестор не обратился к их услугам на более раннем этапе), а также юристов. Заявленная информация об ИП подвергается полной проверке: проводится анализ всех правоустанавливающих документов и истории земельного участка, запрос всех соответствующих договоров с энергоснабжающими организациям, проверка документов, подтверждающих сроки готовности инженерных сооружений, дорожной сети парка, документы согласования санитарных зон и т.п. Проводится технический аудит и определяется возможность реализации на конкретном участке необходимых производственных мощностей инвестора, анализируется наличие необходимых технических условий для данного типа предприятия, возможные точки подключения и т.п.

В конечном счете иностранная компания ожидает получить земельный участок в составе индустриального парка, с оформленными границами и согласованным видом разрешенного использования. Также ей принципиально знать, какой тип производства будут реализовывать ее соседи, какие ограничения по санитарным зонам это накладывает. Конечно, в «кластерных» ИП такие вопросы решаются проще всего: в этом случае в генплане территории изначально проектируются отдельные зоны для размещения тех или иных видов производств с учетом всех санитарных, пожарных и других норм. Такие площадки с уже готовой планировкой и определенной специализацией наиболее привлекательны для резидентов. Для инвесторов дополнительным преимуществом размещения в таких кластерах является понятная стоимость и сроки подключения коммуникаций, а также более легкий процесс согласования своего проекта и ведения строительства.

Некоторые регионы сейчас проводят специальную политику по привлечению иностранных инвесторов: разрабатывают специальные программы, создают специализированные агентства, формируют принцип «одного окна» по решению всех правовых и технических вопросов, выделяют персонального менеджера, согласуют финансовые гарантии сохранности инвестиций, разрабатывают специальные образовательные программы по запросам резидентов. Конечно, такую политику успешно осуществляют только единицы индустриальных парков. Но будущее именно за таким персонифицированным подходом к инвестору.

Успех собственника ИП в диалоге с инвестором во многом зависит от степени готовности оперативно отвечать на выше обозначенные вопросы, документально обосновывать предлагаемые варианты решений, а также наличия аргументированной позиции в отношении нивелирования рисков.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Партнер.

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку