imagespecial

Признаки жизни: итоги года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Портал "Арендатор.ру" подводит итоги 2017 года на московском рынке коммерческой недвижимости.


Строят по минимуму

В 2017 году российская экономика начала постепенно восстанавливаться: цены на нефть стабилизировались, национальная валюта укрепилась, а инфляция пошла на спад. Все это создало благоприятные условия для ведения бизнеса. Тем не менее объем ввода коммерческой недвижимости в Москве сократился в среднем в два раза. Компания JLL ожидает, что по итогам года в столице сдадут около 900 тыс. кв. м офисных, торговых и складских помещений, тогда как годом ранее данный показатель достиг 1,9 млн кв. м.

Это связано с завершением девелоперского цикла: проекты, которые были начаты до кризиса, завершаются, а проекты нового цикла еще не готовы к вводу в эксплуатацию, пояснила Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований.

По предварительным оценкам S.A. Ricci, объем нового предложения офисов составил 382 тыс. кв. м, что немного выше итогов 2016 года (274 тыс. кв. м). Рост обусловлен вводом двух БЦ после реконструкции (Neo Geo и "Грузинская, 30"). Между тем, около 40% от общего объема нового предложения — это офисы в "IQ-Квартале" (123 тыс. кв. м).

Прирост торговых площадей ожидается на уровне 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Стоит отметить, что объемы строительства станут минимальными за последние четыре года.

Предложение новых складов уменьшилось на 50%, до 341 тыс. кв. м, что объясняется низкой девелоперской активностью на фоне перенасыщения рынка. Показательно, что объемы ввода складских площадей падают с 2014 года.

Аналитики выделили несколько тенденций на московском рынке коммерческой недвижимости, наблюдавшихся в уходящем году. Помимо рекордно низких объемов нового строительства, это активное участие госструктур в поглощении пустующих площадей, ярко выраженная активность восточных и ближневосточных участников рынка на фоне продолжающегося ухода западных игроков, а также появление многочисленных коворкингов разных форматов и размеров.


"Заговор консультантов"

В 2017 году цены на коммерческую недвижимость в Москве практически стояли на месте, а все изменения были в рамках статистической погрешности. Расценки на офисы были такие: около 250−300 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе А, 150−200 тыс. рублей — в классе В+, 80−140 тыс. рублей — в классе В.

"По нашим прогнозам, по итогам 2017 года объем реализованных сделок может составить 650−750 тыс. кв. м. Данный показатель уступает уровню прошлого года, когда объем сделок приблизился к отметке в 900 тыс. кв. м", — поделился Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.

Средняя цена продажи складских помещений тоже была неизменной: 30 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе А, 23 тыс. рублей за 1 кв. м — в классе В. Ценовая стагнация обусловлена большим объемом предложения и сформировавшимися на рынке комфортными условиями для строительства складов под собственные нужды (built-to-suit).

"Мы прогнозируем, что по итогам 2017 года объем реализованных сделок составит около 1,3 млн кв. м. Это показатель сопоставим с результатами 2016 года, когда совокупный спрос в складском сегменте превысил 1,3 млн кв. м", — напомнил Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci.

Средневзвешенная стоимость торговой недвижимости внутри Садового кольца на конец ноября составляла 614 тыс. рублей за 1 кв. м, вне Садового кольца — 188 тыс. рублей за 1 кв. м, свидетельствуют данные компании RRG. Помещения формата стрит-ритейл стоили 732 тыс. и 277 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно.

По подсчетам Knight Frank, общий объем инвестиций в московские объекты коммерческой недвижимости в 2017 году составил около 3,5 млрд долларов, что совсем немного ниже прошлогодних показателей. Доля иностранного капитала снизилась на 2 процентных пункта, до 13%. Олеся Дзюба, напротив, указала, что доля иностранных инвесторов за год увеличилась с 4% до 19%. Ставки капитализации в Москве составляют 9,75−11,75% в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости. При этом в крупных европейских городах он колеблется от 3% до 5,5%.

По словам директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелины Ишметовой, большинство инвестиционных сделок в столице были либо для закрепления позиций на сформированном и устоявшемся рынке, либо вынужденными в связи с оптимизацией бизнеса.

"В течение всего года продолжается "заговор консультантов", которые пытаются хоть как-то оживить ситуацию, анонсируя новые данные и пытаясь предсказать оживление рынка. Однако по факту его нет. Если анализировать только состоявшиеся анонсированные сделки, то мы имеем: наибольший объем сделок в сегментах торгового девелопмента и производственно-складского; продолжение строительства жилых и инфраструктурных объектов; активность по сделкам в стрит-ритейле, как наиболее очевидном и удобном к инвестированию инструмент", — рассказала она.


 
В 2017 года на инвестиционном рынке недвижимости Москвы закреплялись прошлогодние тенденции, продолжает Ишметова: интерес иностранцев к инвестированию в российские активы по-прежнему слаб; активными оставались государственные органы, пенсионные фонды и банки, которые продолжают передел собственности на залоговых активах; отдельные сделки на свободном рынке происходили при участии исключительно российского капитала.

В числе знаковых сделок можно перечислить следующие: АИЖК купило МФК "IQ-Квартал", фонд UFG Real Estate — БЦ "Легион II", Fosun Eurasia Capital и Avica — МФК "Военторг" ("Воздвиженка центр"), "Газпромбанк" — БЦ "Аквамарин III", РФПИ — складской комплекс "PNK-парк Бекасово".

Некоторые крупные сделки в 2017 году отражали сложную экономическую ситуацию в стране, когда одни бизнесмены вступали в процедуру банкротства, а другие перекупали их долги (например, группа "Сафмар" купила склады "PNK-Чехов" у разорившихся структур RB Invest, а "Платформа" — БЦ "Сретенка, 18" у АО "Русский Каравай", оплатив задолженность последнего перед литовским банком).

По мнению Эвелины Ишметовой, в 2018−2019 годах московский рынок может просесть еще на 10−15%. Роста активности иностранных инвесторов не ждет и Дмитрий Герастовский, виной тому — и санкции, и политическая напряженность в отношении с Западом. "В первом полугодии инвесторы по традиции займут выжидательную позицию, связанную с выборной кампанией. Во втором полугодии мы ожидаем оживления инвестиционной активности, внимание инвесторов будут привлекать наиболее качественные активы с удобной локацией", — считает он.


Стабильность не признак мастерства

На фоне кризиса валютные договоры аренды перестали быть выгодными для арендаторов, и сейчас сделки в Москве, как правило, заключаются в рублях. Арендные ставки на столичную коммерческую недвижимость в 2017 году тоже не ощутили на себе серьезных колебаний. Снять помещение в торговом центре в Москве можно было в среднем за 74 тыс. рублей за 1 кв. м в год, максимальная ставка для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи сохранилась на уровне 195 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

На фоне низкого объема ввода новых торговых центров в Москве доля вакантных площадей в действующих объектах уменьшилась с 7,5% в начале 2017 до 6% по итогам третьего квартала 2017 года, что является минимальным уровнем с начала 2015 года. К концу года ожидается дальнейшее сокращение показателя до 5,7%.

В 2017 году в Москве появились 39 международных ритейлеров (в 2016-м — 42). Операторы fashion-сегмента традиционно представляют основную часть иностранных дебютов на российском рынке — около 40%. Второе и третье место занимают "товары для дома" и "косметика и парфюмерия" (по 13%). В 2016 году тройку профилей-лидеров среди новых зарубежных брендов выглядел следующим образом: "одежда, обувь, аксессуары", "косметика и парфюмерия", "рестораны и кафе".

В то же время девять зарубежных брендов покинули рынок в 2017 году: Finlayson, Takko Fashion, Debenhams, Kipling, Mamas & Papas, LeEco, C & A, Mexx, Accessorize. Решения компаний о закрытии своих последних монобрендовых магазинов в России в первую очередь, связаны с изменением их корпоративной стратегии на рынке либо с оптимизацией портфеля брендов и диверсификацией бизнеса. В 2016 году рынок покинули четыре иностранных бренда: La Senza, Prenatal Milano, Magnolia Bakery, Wok to walk. 

Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений в премиальном сегменте составляют 600−750 долларов за 1 кв. м в год, в классе А максимальная граница запрашиваемых ставок увеличилась с 36,6 тыс. до 38,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе B+ с 20 тыс. до 25 тыс. рублей за 1 кв. м в год, рассуждает Олеся Дзюба.

Вакантность офисных помещений в Москве снизилась с 15,5% в начале 2017 года до 14,7% в третьем квартале 2017. При этом максимальное снижение доли свободных площадей было зафиксировано в классе А — с 18,6% до 15,7% соответственно.

Российские арендаторы предпочитали офисы класса А (88% от объема сделок). Территориально их предпочтения распределились следующим образом: в ЦДР — 12%, от Садового кольца до ТТК — 27%, "Москва-Сити" — 27%, за ТТК — 34%.

Иностранные компании выбирали качественные помещения классов А (53%) и В+ (42%). В 2017 году они арендовали помещения практически во всех зонах, при этом наибольшим спросом пользовались зоны ЦДР (44% от объема сделок, заключенных иностранными компаниями) и за ТТК (44%), меньшим спросом — от Садового кольца до ТТК (11%), а район Москва-Сити практически не привлек внимание иностранных пользователей в 2017 году (1% за первые три квартала 2017 года). 
 
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке по новым сделкам прекратили падение и на протяжение всего года оставались в диапазоне 3−4 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняется зависимость относительно удаленности от МКАД.

Качество объекта имеет важное значение, поэтому более старые складские здания (более семи лет), не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам, что влияет на средние показатели. Доля свободных площадей складах снизилась с 9,5% в конце 2016 года до 9% в третьем квартале 2017 года. По итогам года ожидается снижение до 8,5%.
 
Несмотря на интенсивное поглощение площадей и высокие показатели спроса, в кризисное время арендаторы вместо расширения и аренды дополнительных площадей вынуждены проводить работу по оптимизации и связанным с этим переездом. Нередко крупные компании предпочитают построить "под ключ" собственный новый качественный объект, отвечающий индивидуальным запросам — формат built-to-suit.

Самыми востребованными и у арендаторов, и у девелоперов являются южное и северное направления — там высокий уровень вакантных площадей, которые постепенно заполняются арендаторами: по итогам 2017 года на этих направлениях совокупно сдали в эксплуатацию 299 тыс. кв. м складов (в том числе, "Логопарк Север 2" (вторая очередь), СК "Внуково II", "PNK-Бекасово").


Каждому свое

В целом рынок коммерческой недвижимости Москвы по-прежнему остается рынком арендатора. Доля пустующих площадей все еще большая и у бизнеса есть огромный выбор, особенно, если им не принципиально сидеть в пределах Садового кольца.

Кроме того, освободилось много помещений в "непрофессиональных" зданиях: бывших НИИ, административных и прочих объектах, которые изначально не строились как коммерческие. Арендаторы переехали оттуда в новые здания, потому что те стали более доступными.

"Владельцы старых объектов в попытке заполнить площади отчаянно демпингуют и, в принципе, способны привлечь определенных арендаторов, для кого вопрос сокращения расходов критичен. В этом плане в 2018 году на рынке вакансий могут происходить разнонаправленные изменения. Качественные здания будут сокращать вакантность, и для крупных требовательных арендаторов рынок может выглядеть как рынок арендодателя. Для арендаторов, кому важнее просто снизить расходы на офис, выбор по-прежнему будет огромен", — выразила мнение Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

Александр Морозов соглашается: ситуация благоприятна для арендаторов/покупателей: установились низкие ставки аренды, многие арендаторы стремятся воспользоваться выгодными условиями, поэтому спрос значительно превышает предложение.

"Хотя происходит постепенное сокращение вакантных площадей: уже в 2017 году мы наблюдали ограниченное количество качественных (класс А) крупных (от 15 тыс. кв. м) офисов, особенно в зоне Бульварного и Садового колец. В целом же ситуация на рынке такова, что в 2018 году значительного роста ставок аренды ждать рано, условия для арендаторов будут оставаться комфортными", — оптимистичен гендиректор S.A. Ricci.

Илья Китов

 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку