imagespecial

Андрей Хазов: "Подремонтировать" — обычно это глубокая реконструкция"

Офис — это среда, четко настроенная под определенные бизнес-задачи. О том, как грамотно адаптировать пространства под нужды бизнеса и реконструировать офисные помещения, рассказывает управляющий директор строительной компании Fort Project Андрей Хазов.

 

Назовите признаки, по которым становится ясно, что офису необходимы преобразования?

Во-первых, моральное и физическое устаревание, которое происходит в среднем за семь лет. Причинами также являются сужение или расширение бизнеса с последующим переездом в новое помещение. А еще — перепланировка действующего офиса под новые отделы или бизнес-процессы, которые требуют изменения рабочей среды. Agile-формат, например, завоевывает все большую популярность. Открытие клиентского отдела или офиса – тоже причина инициации стройки.

 

Существует ли какая-то градация в типологии проведения ремонтных работ в офисах?

В своей практике мы выделяем три таких случая. Первый, когда вы подобрали новое помещение и желаете отстроить его заново. Второй, когда ремонтные работы проводятся в действующем офисе, но его площадь и планировка позволяют обособить работающих сотрудников от стройки, нужно лишь позаботиться о правильном и безопасном ограждении, а также дополнительном штате уборщиков. Этот тип будет считаться поэтапной реновацией и займет значительно больше времени.

Третий — самый сложный путь — когда пересаживать людей некуда, а потребность в реконструкции остается. Мы называем такой подход к проведению работ "хирургическим кабинетом". И здесь главное – тщательно спланировать этапы проведения работ и внимательно отнестись к каждому нюансу графика стройки. К слову, тип "хирургического кабинета" – это нередко следствие ошибочного планирования и анализа объема работ, зачастую неочевидного для обывателей.

Были случаи, когда компании самостоятельно снимали новый офис с отделкой и с пониманием, что можно поставить рабочие столы и приступить к работе. При этом аннулировали аренду в старом БЦ, перевезли сотрудников и мебель, а строителей позвали со словами "хочу подремонтировать и поставить вот тут перегородку".

Для многих оказывается открытием, что любое, даже незначительное, изменение в планировке требует перепроектирования и изменения инженерных систем таких, как: вентиляция, кондиционирование, электроснабжение, системы пожарной безопасности и систем контроля доступа и др. Многие забывают учесть, что существующие электрические люки и розетки с большой вероятностью не подойдут к новой расстановке мебели. В нашей практике был как раз такой случай, который хоть и закончился успешно, но в очередной раз продемонстрировал, что, как правило, "подремонтировать" на деле означает "глубокую реконструкцию".

 

Что же делать и как избежать ошибок?

Мы рекомендуем тщательно обследовать инженерные системы до подписания договора аренды и привлекать экспертов до этапа разработки проекта, чтобы сократить риски и возможные издержки. Почти всегда масштаб бедствия непрофессиональным взглядом оценить невозможно: армирована ли стяжка, что находится за фальшполом, каково состояние инженерных систем, интегрированных под потолок, из чего сделаны перегородки.

К примеру, сейчас  наша строительная компания Fort Project  работает над объектом, где было принято решение сохранить существующие перегородки, которые вписывались в новую планировочную схему. Но когда мы сделали демонтаж, обнаружили лишь один слой гипсокартона вместо двух, по проекту перегородки должны были быть противопожарными, а они оказались обычными. Работы, которые были произведены предыдущими "строителями", были выполнены с грубыми нарушениями, способными привести к негативным последствиям, начиная от просто некомфортного пребывания сотрудников до угрозы безопасности здоровью и жизни.

Процент отклонения от планового бюджета, составленного заказчиком самостоятельно и без комплексного обследования, может доходить до 70%, а в некоторых случаях и больше. При помощи профессионалов можно существенно повысить точность прогноза, а при правильном подходе и наличии времени на выходе получить затраты, не превышающие плановые.

Но главные проблемы проекта все же не пол, стены и потолок, а инженерные системы, которые съедают до 70% бюджета проекта.

 

Как можно проверить их состояние?

Именно в этом вопросе кроется самый большой подводный камень любого проекта. Потому что до 90% арендодателей не имеют грамотной исполнительной документации, которую они должны предоставить арендатору до момента подписания договора аренды.

За последние годы распространилась практика, когда собственники не против обновить инженерные системы в здании за счет арендаторов. Они рады проектам реконструкции, и любое изменение планировки согласовывают исключительно совместно с реконструкцией систем. Ведь большинство бизнес-центров строилось 10-15 лет назад без надзора, многие системы смонтированы с нарушениями, а нормы и правила проектирования меняются.
Чтобы составить техническое задание для проектировщиков и оценить объем работ, нужна исполнительная документация, информация о том, сколько собственник здания или управляющая компания выделяют на вас технических мощностей, будет ли их достаточно или потребуется прокладка дополнительных. Эти данные должны коррелироваться с нагрузкой офиса, количеством сотрудников, на которых необходимо рассчитать объемы кондиционированного воздуха, тепла, количество электросетей.

 

Все это необходимо, даже если вы решили просто перепланировать офис?

Стоимость перегородки — это всего 5% от стоимости всех последующих работ над ошибками. Любая перепланировка потребует реконструкции инженерных систем. Потому что офис — это среда, четко настроенная под определенные бизнес-задачи, с конкретным количеством сотрудников. Часто никто не задумывается о том, что количество холода, воздуха в целом, число розеток рассчитывается индивидуально, никто не учитывает, что с перепланировкой изменяются обязательные пути эвакуации, которые влияют на расположение и количество возможных рабочих мест.

 

Но что же делать, если хороший офис хочется, а денег нет?

Конечно, часто встречаются подрядчики, которым неинтересны такие проекты, и они предлагают все снести и заново построить. Но мы стараемся поддержать своих клиентов в тех вопросах, где это возможно. Особенно, если речь идет о бэк-офисе, то вероятными путями снижения затрат станут: частичная замена элементов инженерных систем, повторный монтаж стеклянных перегородок, по возможности использование хорошо сохранившихся существующих отделочных материалов.

Во всем нужен баланс, и в целом тренд "максимальной экономии" краткосрочный. Оптимизировать нужно разумно. Потому что главное все же – перспектива и желание получать удовольствие от работы, которой мы ежедневно посвящаем большую часть своего времени.

 

Как сегодня меняются требования к рабочему пространству, каковы основные предпочтения ваших клиентов?

Офис перестает быть просто офисом. Вслед за изменением управленческих подходов меняются представления о комфорте рабочего пространства, они движутся к категории "work/life balance". Бизнес сейчас быстро меняется, стремительно перестраиваются бизнес-процессы, вводятся временные проектные команды под решение конкретных задач.
Современный офис должен учитывать эти новые требования и подстраиваться под изменения. К примеру, своим клиентам Fort Project часто советует использовать как можно больше мобильных плоскостей и усовершенствовать их поверхности. Например, дорогостоящее маркерное покрытие наносить не на стены, а использовать на мобильных конструкциях. Постоянные ремонты и перепланировки — это непозволительная роскошь как в финансовом плане, так и с точки зрения временных ресурсов. Офисы должны быть гибкими и легко трансформируемыми.

Беседу вела Анастасия Кременчук

к разделу Интервью

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости