imagespecial

"Регион" не смог подняться на БЦ Skylight

ГК "Регион" передумала покупать одну из башен делового комплекса Skylight площадью 110 тыс. кв. м на Ленинградском проспекте в Москве. Компания не смогла достичь компромисса по условиям сделки с владельцем проекта — "Галс-девелопментом". ГК планировала купить одну из башен площадью 30 тыс. кв. м. Сейчас здание арендует Mail.ru Group. Привлекательность актива и состояние офисного рынка вокруг объекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете рыночную стоимость объекта и его инвестиционную привлекательность?

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium

БЦ Sky Light — один из самых интересных бизнес-центров класса А на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Неслучайно Mail.ru выбрала именно БЦ Sky Light своей штаб-квартирой в 2011 году. Это качественный и всегда востребованный арендаторами объект. Конкурентов у него практически нет, не считая БЦ "Алкон", который расположен дальше от центра. И конечно, одним из ключевых факторов при выборе арендаторов является локация объекта — Ленинградский проспект, одно из самых востребованных деловых направлений. Рыночная стоимость данного актива составляет 280−300 тыс. рублей за 1 кв. м офисной площади.

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar

Башню делового комплекса Skylight можно оценить в 130−150 млн долларов. Офисный рынок сейчас очень активен. Выводится большой объем новых площадей, преимущественно класса А.

Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets

Я полагаю, что стоимость одной башни может составить примерно 4−5 млрд рублей. Бизнес-центр удачно расположен с точки зрения транспортной доступности и может быть инвестиционно привлекательным. Однако меня не удивляет сложность его продажи. Дело в том, что в 2017 году достаточно резко снизились кредитные ставки, а стоимость аренды почти не изменилась или даже слегка выросла. Соответственно, арендный бизнес пытается дорожать. Вероятно, покупатели не уверены, что такая ситуация продлится долго. Продавцы, в свою очередь, начинают больше интересоваться арендаторами, а не покупателями.

Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис"

Рыночную стоимость объекта можно оценить в 9−10 млрд рублей.

Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects

Затрудняюсь ответить.

Как вы оцениваете состояние офисного рынка в деловом районе вдоль Ленинградского проспекта?

Нелля Имаметдинова

Район Ленинградского проспекта традиционно является одним из наиболее популярных среди бизнес-аудитории. Вакансия на этом направлении по бизнес-центрам класса А и В+ существенно сократилась. Например, объект O1 Properties — "Большевик" класса В+ площадью порядка 75 тыс. кв. м — был практически весь сдан в аренду крупным арендаторам. Также хорошим примером является "Алкон", который в достаточно короткие сроки был заполнен крупными арендаторами-компаниями международного уровня,  как Novartis, Mars, Pepsi и другие. Вакансия в БЦ "Алкон" также не превышает 10%. Мы видим повышение спроса на качественные офисные площади класса А и В+ в целом по рынку, и в том числе, безусловно, по данному направлению. Мы уже сейчас наблюдаем тенденцию с достаточно сложным поиском объектов под арендаторов именно в связи с сокращением качественных площадей.

Дарья Канева

В ближайшем от Skylight окружении в четвертом квартале 2017 года была введена первая очередь "ВТБ Арена Парк", а в первом квартале 2018 года ожидается запуск МФК "Центральный Ипподром" общей площадью более 70 тыс. кв. м. Во всех классах в 2017 году вакантность сократилась. В этом году, по нашим прогнозам, динамика также будет положительной, но без резких скачков. Сегодня в Москве мы продолжаем наблюдать рынок арендатора.

Дмитрий Лукашов

Деловой комплекс Skylight предлагает офисы класса А. Сейчас они более чем в полтора раза дороже офисов класса В и из-за этого пока пользуются меньшим спросом. Доля свободных площадей в более дорогих офисах класса A почти на треть выше, чем в дешевых офисах класса B. По моему мнению, это общемосковская тенденция, которая влияет и на деловую активность в районах Ленинградского проспекта. Сам по себе Skylight вполне конкурентоспособен и привлекателен.

Андрей Ковалев

Деловой кластер вдоль Ленинградского проспекта — один из самых востребованных в городе. С учетом активного поглощения качественных площадей, в 2018 году можно прогнозировать в расположенных здесь бизнес-центрах классов А и В рост арендной ставки на 5% и даже более.

Сергей Труханов

Северезападное направление является одним из самых востребованных в плане офисной недвижимости. Вдоль Ленинградского проспекта расположены офисы множества крупных компаний. Также вслед за снижением ставок сюда начали переезжать арендаторы, которые прежде сидели в БЦ ниже уровнем. Ввиду отсутствия новых крупных проектов, именно здесь следует ожидать снижения вакантности во всех качественных объектах.

Насколько сегодня высока активность IT-компаний на офисном рынке столицы?

Нелля Имаметдинова

Компании IT-сектора менее всего пострадали от кризисных волн, санкций и так далее. Мы наблюдаем стабильный рост таких компаний в структуре спроса, в том числе за последние два года. Это наиболее желанные арендаторы для девелоперов, так как IT-сектор достаточно стабилен и менее других направлений подвержен внешним факторам. Доля сделок по аренде по IT-сектору составляет порядка 30%. Безусловно, активность IT-сектора будет расти, и эта тенденция продолжится в 2018 году. Среди наших клиентов большая часть компании IT-сектора прогнозируют и закладывают рост своей деятельности на 30−40% ежегодно.

Дарья Канева

IT-компании за последний год стали одними из основных драйверов рынка. На их долю приходятся крупнейшие сделки по аренде офисных помещений класса А. Среди крупнейших: "Вымпелком" в БЦ "Большевик" (17 тыс. кв. м), "Яндекс" в БЦ "Аврора" (10,3 тыс. кв. м), Tele 2 в Comcity (13 тыс. кв. м) и другие. Тенденция к расширению IT и телекоммуникационных компаний будет только усиливаться. Доля занимаемых ими площадей, вероятнее всего, увеличится.

Дмитрий Лукашов

Я ожидаю общего оживления российской экономики после президентских выборов. При этом спрос на офисную недвижимость, скорее всего, возрастет, в том числе и со стороны IT-компаний.

Андрей Ковалев

Затрудняюсь ответить.

Сергей Труханов

За последние несколько лет мы отчетливо наблюдаем картину увеличения доли запросов на качественные офисы со стороны представителей IT-бизнеса. Многие из них арендуют крупные площадки от 1 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А, обращаясь к нам за проектированием нового офиса. Такая активность будет превалировать и в 2018 году, учитывая возрастающее количество проектов и компаний в этом сегменте.

к разделу Блиц-опрос

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости