imagespecial

Большие планы на маленькие торговые центры

За последние три−четыре года девелоперы и инвесторы стали активнее интересоваться малоформатными торговыми центрами. И хотя этот тренд уже нельзя назвать новым, эксперты уверены, что он не только не пойдет на убыль, но, напротив, будет только набирать обороты. Во всяком случае, в перспективе ближайших четырех−пяти лет уж точно.

 

Мода на мини

Согласно данным компании JLL в 2017 году показатель объема ввода торговых центров составил около 150 тыс. кв. м. Это худший результат за последние пять лет. Если сравнивать со значениями 2016 года, то наблюдается динамика в 71% со знаком "минус". Более того, из трех объектов, которые вышли на рынок, основной массив площадей приходится на "Vegas Кунцево" — 113,4 тыс. кв. м (GLA). И проектов подобного масштаба, считают специалисты, будет становиться все меньше.

Причин тому несколько. Экономический кризис миновал, однако его последствия будут ощущаться еще долгое время. Девелоперы привыкли бережнее относиться к собственным деньгам и уже не так легко решаются на рискованные шаги вроде возведения объекта регионального или суперрегионального формата: развитые рынки во многом уже близки к насыщению подобными ТЦ, конкуренция растет, подходящие площадки под строительство не так легко найти, покупательский трафик снижается, а сроки окупаемости увеличиваются.

Помимо прочего, изменилась и покупательская модель поведения. "Современный потребитель в повседневной жизни отдает приоритет не долгим поездкам в крупные ТЦ, а быстрым покупкам в рамках привычной для него локации, рядом с домом. При этом растет уровень районных проектов: сегодня это не просто локальные кластеры "супермаркет + аптека", а полноценные центры притяжения со сбалансированным набором ритейлеров и развлекательных арендаторов", — отмечает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

Естественно, что с учетом этих факторов (а ведь перечислены далеко не все) фокус внимания сместился на проекты, более живучие и лучше адаптированные под существующие бизнес-условия.

 

Мал золотник, да дорог

В Москве значительную долю в структуре новых проектов 2018−2019 годов занимают именно малоформатные ТЦ. Так, например, ADG group планирует создать сеть из 39 подобных объектов общей площадью 480 тыс. кв. м. В регионах данный тренд куда менее очевиден (хотя бы потому, что многие города испытывают недостаток именно в больших по размеру ТЦ), однако и он время от времени прослеживается. Это, в частности, связано с комплексной жилой застройкой: создавая кварталы на тысячи квартир, девелоперы просто не могут обойти вниманием вопрос формирования соответствующей инфраструктуры, и наряду с поликлиниками и школами предусматривают новые торговые объекты.

В населенных пунктах численностью до 100 тыс. человек малоформатные проекты — едва ли не единственное возможное решение, считает управляющий партнер ГК "Знак" Елена Лебедева. "Большой торговый центр требует значительных затрат, которые покрываются за счет покупательской активности. В малых городах подобную активность обеспечить достаточно тяжело, поэтому здесь торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м — оптимальный вариант", — делится мнением эксперт.

Преимущество "районников" или "микрорайонников" заключается и в том, что для них по важности первостепенна локация, а уже потом арендаторский состав, в то время как для крупных объектов эти два фактора, по сути, равнозначны. С данным утверждением согласна Полина Жилкина, руководитель отдела ритейл-консалтинга департамента торговой недвижимости JLL. Она подчеркивает: заполнить небольшой проект арендаторами можно только при условии, что первичная зона охвата будет представлять высокий интерес для ритейлеров. "Качество предложения также важно, но в таких объектах шанс получают и не очень известные сети, и частные предприниматели, если они предлагают современный продукт с тем уровнем сервиса, который ожидает целевой посетитель центра", — солидарна с коллегой руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.

Еще один плюс малоформатных объектов — гибкая арендная политика. В зависимости от локации и характеристик проекта средняя ставка в нем может быть на 15−20% ниже, чем в крупном ТЦ для аналогичных по формату и местоположению блоков, указывает Иван Татаринов. По его словам, доляразличается в зависимости от профиля съемщика и может составлять от 2 (для гипермаркетов продуктов) до 20% (для fashion-операторов). Вдобавок в небольших объектах управляющий значительно чаще встречается с резидентами, что помогает ему отслеживать "микроклимат", оперативно реагировать на те или иные ситуации и знать, в каком направлении должно идти развитие проекта.

Правда, есть и обратная сторона медали. "Постепенно возникает мнение, что рынок — это собственный проект, и понимание глобальной ситуации на рынке аренды уходит, поэтому возникают различные конфликты интересов арендаторов и арендодателя: низкая или чрезмерно высокая ставка, неприменение современных методов расчета платы с оборота и другое. Также довольно часто в таких объектах арендодатели боятся что-то менять и потерять текущего арендатора, и возникает процесс застоя: арендатора также необходимо заставлять работать над ассортиментом, внешним видом бутика и прочее, особенно если предприятие арендатора вышло в плюс, а инвестиционный бюджет исчерпан. При этом арендодатель зачастую недополучает возможную прибыль, даже не зная об этом", — предостерегает Светлана Ярова.

В общероссийском контексте главная проблема малых ТЦ — собственно, сами здания. Даже в Москве значительная часть подобных объектов располагается в устаревших строениях или объектах полурыночного типа. Сегодня такие проекты по качеству арендаторов проигрывают новым конкурентам, и, чтобы сохранить привычную аудиторию, они вынуждены пересматривать пул арендаторов, уходить от стихийного "островного" размещения магазинов no name, привлекать в проекты узнаваемых сетевых игроков, а это уже дополнительная трата денег, времени и сил. Хорошо, если здание было возведено специально под торговый центр и имеет определенные конструктивные особенности, которые позволяют его перепрофилировать и провести реконцепцию. "А когда речь идет об условных ДК, переделанных в 1990-е в торговые центры, то в этом случае проще с нуля построить новый объект, чем пытаться что-то сделать со старым зданием", — резюмирует Елена Лебедева.

Есть и другая трудность.  Директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield Ольга Ясько указывает на, что небольшие объекты сложнее проектировать. В качестве примера она приводит планировку квартиры: оптимально расставить мебель в малогабаритном жилье гораздо сложнее, чем в более просторном. "Так и с торговыми центрами: "стандартный набор" — гипермаркет с торговой галереей с несколькими операторами по каждому профилю, а также развлекательной составляющей — просто не разместить на площади районного объекта. А тогда вероятность ошибки в определении необходимого набора арендаторов и позиционирования вырастает очень существенно", — добавляет собеседник. 

 

Занимательная футурология

Как видно, сейчас у малых ТЦ гораздо больше плюсов, чем минусов. Но долго ли продержится "мода на мини"? Эксперты практически в один голос уверяют, что данный тенденция будет долгоиграющей. "Это стабильный тренд как на растущем, так и на падающем рынке. Может меняться состав арендаторов и усиливаться или уменьшаться конкуренция, но сам формат всегда востребован", — высказывает свою точку зрения вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук.

Иван Татаринов прогнозирует, что у девелоперов и инвесторов небольшие проекты будут пользоваться спросом в течение ближайших трехпяти лет минимум. А с учетом тенденции на сокращение площадей среди ритейлеров, перехода к онлайн-торговле и темпов внедрения новых технологий, этот срок может увеличиться, акцентирует руководитель.

По мнению Полины Жилкиной, означенный тренд, вероятно, будет существовать до момента, когда ниша малоформатных объектов приблизится к своему заполнению. Однако, делает оговорку специалист, этот процесс может занять достаточно долгое время, учитывая общее состояние рынка качественной торговли в большинстве крупных городов.

Кроме того, в небольших ТЦ заложен неплохой ресурс для развития, и подобные проекты будут эволюционировать, быстро реагируя на изменения бизнес-действительности. Характерными признаками этого процесса, как предполагают аналитики, станут: постепенная смена "якорей"; увеличение доли предприятий услуг, сервисов, офисов продаж; увеличение доли небольших арендаторов среди несетевого ритейла и укрупнение площадей крупных сетей одежды/обуви и других; необходимость инвестиций в техническое оснащение (если еще не сделано) с целью экономии на эксплуатации, например, полный переход на светодиодное освещение, дополнительные ремонты общих зон (включая туалеты, парковки и т. п.), появление озеленения, поскольку данные "болевые" точки становятся для посетителей одними из ключевых в принятии решения похода в торговый центр.

Стоит заметить, что ориентация на малые торговые объекты доказывает свою успешность и на западных рынках. В США, к примеру, небольшие ТЦ — наиболее активно растущий сегмент в последние годы.

Таким образом, есть все основания считать, что малый формат будет на равных соперничать с крупными торговыми проектами. Более того, он составит конкуренцию и городским паркам, культурным и спортивным объектам, в которых тоже развивается зона торговли и услуг. А значит, "мини" еще долго не выйдет из моды.

Дмитрий Бахтин

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости