imagespecial

Самые востребованные торговые коридоры Москвы

«Люблю Кузнецкий  (простите грешного!), потом Петровку, потом Столешников», — признавался в свое время Маяковский. Сегодня топовые московские арендаторы в целом разделяют предпочтения классика. Перечисленные улицы с прибавлением к ним Никольской давно пользуются репутацией наиболее статусных торговых локаций. В то же время, благодаря более низким ставкам и стабильному трафику, набирают популярность «коридоры» второго порядка.

Первое полугодие 2018 года в целом можно назвать успешным периодом для коммерческой недвижимости, расположенной на столичных улицах. По уровню арендных ставок Москва продолжает оставаться в топ-10 среди городов Европы, находясь в одной группе с Франкфуртом, Берлином и Римом. Продолжается действие тренда на снижение вакансии, который начался после достижения пикового показателя в 11,8% (первое полугодие 2015 года). Согласно данным Colliers, в настоящее время доля пустующих помещений на главных торговых коридорах Москвы составляет менее 5%. Лучше статистика была только в докризисном 2013 году. Следует добавить, что для некоторых улиц (Рождественка, Никольская) характерна и вовсе 100-процентная заполняемость. К этому результату приближаются Мясницкая и Пятницкая улицы. Аналитики фиксируют дефицит качественных свободных помещений и перераспределение спроса в пользу второстепенных коридоров.

По стоимости аренды лидирует Столешников переулок — место, где состоялись российские премьеры таких брендов, как  Christian Dior, Louis Vuitton, Cartier, Chanel. Уровень максимальных ставок здесь доходит до 250 тыс. рублей за кв. м в год. Правда, порог входа понизился во втором квартале текущего года с 200 до 180 тыс. рублей за кв. м в год. На коммерческих перспективах Столешникова могут серьезно сказаться ограничения на парковку, вызвавшие отток части целевой аудитории люксовых брендов. После этого некоторые из них освободили свои помещения. Уровень вакансии в данной локации по разным оценкам составляет от 10,1 до 11,1% — выше только на 1-й Тверской-Ямской (14,4%). Впрочем, по сравнению с первым кварталом 2018 года, когда пустовала почти пятая часть всех площадей, статистика значительно улучшилась.

У большинства остальных топовых коридоров нижняя планка арендных ставок (за кв. м в год) находится на уровне 75-90 тыс. рублей, верхняя остается в районе 130-150 тыс. рублей. Поквартальные изменения колеблются в пределах 5-15 тыс. рублей. На столько, скажем, поднялась верхняя граница аренды на Новом Арбате или нижняя — на Мясницкой. На Тверской диапазон цен расширился в обе стороны — с 90-120 тыс. до 80-130 тыс. рублей.

В рейтинге самых дорогих торговых локаций за Столешниковым следует Кузнецкий мост с его роскошным историческим реномэ. «Парижа пестрый уголок», — называл его князь Павел Вяземский. Выражение «ехать на Кузнецкий мост» было символом модного шоппинга в XIXвеке. На сегодняшний день средняя ставка аренды достигает 150 тыс. рублей за кв. м в год, объем вакансии — менее 10%.

И до революции, и сегодня Петровка выступает едва ли не главным конкурентом Кузнецкого. По словам писателя и публициста Петра Боборыкина (между прочим, автор термина «интеллигенция») она была «переполнена модной торговлей иностранцев». «Это как бы московский Париж с прибавкой Вены, Берлина, Варшавы», — резюмировал Боборыкин. Улица не теряет своего значения и в современной Москве. Торговый комплекс «Петровский пассаж» — по-прежнему одно из наиболее престижных зданий для коммерческой аренды. Во втором квартале 2018 года помещения на Петровке заметно подешевели, потеряв 10-15 тыс. рублей с квадратного метра. Но вряд ли это свидетельствует о какой-либо депрессии. Именно Петровка, по мнению ряда экспертов, имеет наибольшие шансы принять люксовых «беженцев» со Столешникова. Вопрос в том, найдется ли к тому моменту достаточно свободных площадей — пока что уровень вакансии опустился ниже 7%.

Замыкает «большую четверку» самых дорогих и востребованных торговых коридоров Никольская улица. Летом этого года она, будучи центральной фан-зоной Чемпионата мира по футболу, получила блестящую международную рекламу. Это, безусловно, будет способствовать поддержанию высокого спроса на местную коммерческую недвижимость.

Проведя анализ арендаторских предпочтений по площади помещений, компания JLLустановила, что в 22% случаев интерес направлен на объекты по 300-500 кв. м. Каждый четвертый арендатор снимает небольшие лоты (менее 100 кв. м). Но самой востребованной (38% спроса) является недвижимость площадью от 100 до 300 кв. м. В этом сегменте (учитываются расположенные на первых этажах помещения прямоугольной формы с отдельным входом и витриной) представлено несколько локаций, где средний прайс на аренду превышает 100 тыс. рублей за кв. м в год. Если оставить за скобками «большую четверку», то в первую очередь стоит упомянуть район Патриарших прудов. Квадратный метр в квартале между Ермолаевским, Малым Патриаршим, Спиридоньевским переулками и Малой Бронной улицей можно снять за 130 тыс. рублей в год. Доля вакансии равняется 5,7%. На Тверской, Арбате и Новом Арбате средние ставки приблизительно одинаковы — порядка 105 тыс. рублей за кв. м в год. Отдельно следует отметить процесс возвращения арендаторов в помещения, расположенные на реконструированном Садовом кольце. На данный момент незанятым остается только один из десяти объектов. Сумма ежемесячного арендного взноса за помещения в радиусе 250 м от станций метро оценивается в 1-1,2 млн рублей.

Что касается такого показателя, как процент ротации, то наблюдается его снижение в целом по рынку торговых коридоров. Максимальные значения характерны для Маросейки (12%) и Нового Арбата (10%). Наиболее стабильный пул арендаторов сложился на Кузнецком Мосту, 1-й Тверской-Ямской улице. В указанных локациях ротация сводится к 1-2%, что ниже средних показателей (5%).

Наибольшую группу арендаторов составляют рестораны и кафе — на них приходится около трети рынка. Приблизительно равные доли (12-13%) у сегментов, которые представляют сервисные услуги (в том числе, банковские) и бьюти-индустрию со спортивными брендами. Немногим более 10% контролируют магазины одежды, обуви и аксессуаров. Столько же в совокупности занимают арендаторы, чья деятельность связана с продажей книг, часов, ювелирных изделий, подарочной и сувенирной продукции. В условиях сокращения вакансии возможны существенные изменения в соотношении перечисленных сегментов. Вполне вероятен сценарий, при котором произойдет переход от рынка арендатора к рынку собственника.

Приведенные в настоящем материале данные были предоставлены компаниями Colliers, JLL и «Магазин Магазинов».

Тем, кто хотел бы знать больше не только о сегодняшнем положении дел в сфере коммерческой недвижимости центральных улиц Москвы, но и об их перспективах в течение ближайших 5-7 лет, будет полезно посетить 18 сентября форум UrbanSpace 2018— топовое событие в топовом месте (Москва, гостиница «Националь»).

Евгений Ляпин

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку