imagespecial

Время новых форматов: к чему готовятся игроки торгового сегмента?

К настоящему моменту эксперты отмечают две важные тенденции. По их словам, с активным развитием интернет-торговли  время больших комплексов и площадей постепенно уходит в прошлое. При этом уже несколько лет подряд отмечается тренд на появление арендаторов новых форматов. О чем именно идет речь? Более подробно перспективы рынка ведущие эксперты отрасли обсудят на форуме «Коммерческая недвижимость: векторы развития», который пройдет в Москве 18 сентября. А пока редакция портала Арендатор.ру составила предварительную оценку происходящего.

 

Отсутствие взаимопонимания

Рост конкуренции привел к появлению новых форматов, рынок продолжает развиваться, в этом большой плюс, говорит руководитель отдела развития TomTailor в России Елена Судакова. Однако, по ее словам, не все собственники понимают, что нужно инвестировать в объект и осуществлять реновацию торгового центра. Это приводит к тому, что еще несколько лет назад достойный ТЦ уже сегодня перестает пользоваться спросом у покупателей, и только потеряв основных арендаторов, лендлорд задумывается об изменениях, но часто уже поздно.

 

«По-прежнему, не хватает более продуманной стратегии взаимодействия с ритейлерами, – резюмирует Елена Судакова. – Это касается и политики арендных ставок, и подхода к выбору арендаторов, когда в погоне за доходом зачастую не учитывается синергетический эффект в более долгосрочной перспективе. Наличие большого количества корнеров в галереях ТЦ негативно сказывается на покупательских потоках и оборотах ритейлеров. Многие маркетинговые инструменты устарели, необходимы инновационные решения».

 

Новые форматы идут в регионы

К слову, одним из новых и слабо развитых в России форматов являются парки семейных приключений. До недавнего времени развитие сети Zамания происходило только в Московском регионе, рассказал основатель компании Павел Ковшаров.

Но емкость столичного рынка заканчивается, и пришло время двигаться дальше, отмечает бизнесмен: «Два недавно подписанных нами проекта – ТЦ «РИО» на Севастопольском и ТРЦ «Европарк» – станут последними открываемыми парками в Москве и Московской области. Далее мы серьезно сосредотачиваемся на регионах. В начале года мы начали активно развивать франчайзинговую программу: учитывая, что entertainment-рынок в городах России находится на начальной стадии своего развития, а у нас при этом сформирована серьезная отраслевая экспертиза и открыто более 10 парков приключений, само собой опыт этот нужно тиражировать на региональные рынки. Тем более что и спрос уже сформирован, и застройщики проявляют активный интерес к готовым пакетным решениям и хотят открывать профессиональные центры развлечений в своих торговых центрах».

 

Бренды создают магазины под конкретные точки

По словам старшего вице-президента компании «Галс-Девелопмент» Леонида Капрова, растущая конкуренция требует ухода от универсальных решений в сторону «тонких настроек». Магазины, будь то известная торговая марка или молодой бренд, будут не просто тиражироваться, а адаптироваться под спрос в каждой конкретной локации. «Например, магазин H&MKidsв ЦДМ Лубянке (принадлежит и управляется компанией «Галс-Девелопмент») является единственным в мире магазином бренда в формате kids, и разработан специально для ЦДМ, – говорит Леонид Капров. – Таких примеров будет больше, в настоящее время мы ведем переговоры с несколькими книжными сетями и, безусловно, выберем того арендатора, который будет готов адаптировать ассортимент, интерьер и стратегию продвижения в соответствии с потребностями нашего покупателя». 

 

Не только для самых маленьких

Более того, в условиях снижения платежеспособного спроса даже сами профильные торговые центры в борьбе за покупателя открывают новые, смежные направления.«Со временем мы заметили, что ЦДМ на Лубянке посещают не только семьи с детьми, среди наших гостей много подростков и старших школьников, – рассказывает Леонид Капров. – Так в нашей стратегии развития появилось молодежное направление. Для этой аудитории мы создаем кластер современных развлечений и модных магазинов, например, кибер-спортивная арена Winstrike, магазины экстремальных самокатов Kickmeat, магазин одежды популярных брендов по демократичным ценам Offprice, который откроется у нас до конца сентября, и т. д».

 

Не время больших форматов

При этом за последние годы международные и российские бренды ушли от гонки открытия наибольшего количества магазинов, предпочитая более точечное развитие, отмечает управляющий директор МФК «Саларис» Алина Стрелкова. Такая стратегия предполагает запуск нескольких магазинов в торговых центрах с правильной локацией и высоким трафиком. При этом в большинстве регионов России девелоперы приостановили планы по строительству суперрегиональных торговых центров, что свидетельствует о трансформации ТРЦ как ритейл-формата вслед за активным развитием онлайн торговли. Эти изменения, в первую очередь, затрагивают концепции магазинов и якорных арендаторов. К примеру, ресторанная галерея сегодня считается полноценным «якорем», тогда как всего несколько лет назад представление о якорном арендаторе было другим. Времена масштабных, гигантских проектов, подходов и решений уже в прошлом, подтверждает Павел Ковшаров: «Проекты становятся штучными, индивидуальными. Сокращается средняя площадь в торговых центрах, инвесторы охотнее строят проекты небольшого метража, которые проще сдать в аренду, которые более устойчивы к рыночным неурядицам».

«Чем более насыщенным становится рынок торговых центров, тем меньше остается возможностей для успешной реализации крупномасштабных проектов, – комментирует исполнительный директор по управлению торговыми центрами SRV в России Патрик Сьоберг. – Для городов-миллионников показатель насыщенности торговыми площадями колеблется в среднем от 300 до 450 кв. м на 1000 человек. По данным JLL насыщенность торговыми площадями на рынке Москвы по итогам полугодия достигла значения 418 кв. м на 1 тысячу жителей. Для сравнения, в Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 422 кв. м. В регионах России ситуация разнообразная, но там, где показатель насыщенности торговыми площадями близок или превышает указанные пределы, у девелоперов нет возможности развивать крупные качественные проекты».

 

Экономика впечатлений

По мнению Павла Ковшарова, в торговых центрах, преимущественно региональных, все еще не хватает того, что принято называть «экономикой впечатлений»: «Региональный рынок торговой недвижимости до сих пор очень беден форматами, и именно «экономика впечатлений» может подтолкнуть девелоперов к созданию чего-то по-настоящему востребованного и важного для целевой аудитории. Посещаемость ТЦ с интересной, нестандартной entertainment-концепций будет расти даже в том случае, если доходы населения продолжат падать: во многих регионах альтернативы досугу в торговых центрах в холодное время года просто нет. Это важно держать в голове при реализации новых проектов ТЦ, реновации существующих торговых комплексов». Впрочем, процесс все-таки запущен и многие торговые центры уже превращаются в объекты семейного формата. Девелопер делает это для диверсификации рисков и обеспечения приемлемой экономики проекта: «До недавнего времени такого количества «эмоциональных привязок» в региональных торговых центрах - кафе и ресторанов, семейных развлекательных центров, «городов профессий» - мы не наблюдали», – рассказал Павел Ковшаров. По мнению бизнесмена, интересные гастрономические концепции из фуд-корта перекочуют в семейные форматы развлечений и будут предлагать потребителю комплексный entertainment.

«Уже несколько лет подряд наблюдается тренд по появлению арендаторов нового форматов: расширяется food-предложение и увеличивается доля арендаторов в сфере edutainment, – подтверждает Патрик Сьоберг. – Торговые центры становятся местами притяжения посетителей благодаря арендаторам, которые позволяют качественно отдохнуть и получить новый опыт». Эксперт отмечает, что торговые центры с высокой долей ресторанных концепций в общем объеме арендуемой площади отличаются более высокими ставками аренды и более длительным временем пребывания посетителей.

 

Коммерческая недвижимость: прогнозы

Итак, самыми очевидными трендами торгового сегмента стало увеличение роли транспортной доступности, отказ от больших площадей, а также появление и развитие новых форматов. А крупные торговые бренды теперь готовы разрабатывать концепции отдельных магазинов под конкретные локации. Однако это лишь предварительные оценки. Более подробный прогноз рынка коммерческой недвижимости свыше 30 ведущих экспертов разных сегментов дадут на форуме «Коммерческая недвижимость: векторы развития» 18 сентября в Москве. 

 

Александр Ковалевский

 

 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку