imagespecial

Складской рынок сжимается: как его игроки отвечают на вызовы времени?

Игроки складского рынка отмечают два значимых аспекта. По их словам, в условиях кризиса и сжатия рынка все большей популярностью пользуется формат build-to-suit (BTS). При этом драйвером развития сегмента становится интернет-торговля. Чего следует ждать в дальнейшем? Более детально о будущем рынка ведущие эксперты поговорят на форуме «Коммерческая недвижимость: векторы развития», который пройдет в Москве 18 сентября. А пока портал Арендатор.ру составил предварительную оценку.

Складская недвижимость Московского региона*

Объемы ввода

По итогам 1 полугодия объем нового строительства в складском сегменте столичного региона в классах А и В составил, по разным данным, 216-227 тыс. кв. м. В классе А было возведено около 148 тыс. кв. м. в.

 

Арендные ставки и цены

Арендная ставка находится в диапазоне 3,3-3,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год  без учета НДС и операционных затрат. Средняя цена продажи достигает около 34 тыс. руб. за 1 кв. м.

 

Объем спроса

Всего в Московском регионе, по разным данным, было арендовано и куплено 658-736 тыс. кв. м, складских площадей, что примерно на 30% превысило аналогичный показатель прошлого года. Доля сделок по аренде существенно превышает долю продаж: 74% сделок  от их суммарного объема пришлось на аренду, и только 26% – на продажу.

 

Структура спроса

Розничные сети продемонстрировали лидерство в структуре спроса в период с начала 3 кв. 2017 года по конец 2 кв. 2018 года. Именно они взяли в аренду и купили 45-50% складских помещений. Следом идут производственные компании, на которые пришлось около 24%. Около 17% помещений купили и арендовали дистрибьюторские компании, 7% – логистические, еще 7% – представители прочих сфер бизнеса. 

 

Уровень вакансии

Уровень вакансии на складском рынке столичного региона достиг ориентировочно 7,4%, что составляет около 1 млн кв. м. Причем на востоке Московской области уровень вакансии составил 6,1%, тогда как на севере показатель оказался ощутимо выше – 9%.

 

 

Складская недвижимость Санкт-Петербурга

Арендные ставки

Средний уровень запрашиваемых арендных ставок с учетом НДС и эксплуатационных расходов в классах А и В в северной части Санкт-Петербурга составил 400-550 руб. за 1 кв. м в месяц, в южной части города – 350-550 руб. за 1 кв. м в месяц. На восточном направлении показатель достиг 430-500 руб. за 1 кв. м в месяц, на юго-западе – 420-450 руб. за 1 кв. м в месяц. Таким образом, средневзвешенная ставка по городу составила от 450  до 550 руб. кв. м в месяц.

 

Объем ввода

За 1 полугодие 2018 года на рынок вышло 4 качественных складских комплекса, совокупной площадью примерно 24,3 тыс. кв. м. Этот показатель в целом близок к объемам строительства аналогичного периода прошлого года. Площади были сданы в аренду еще на этапе возведения, либо созданы в формате BTS.

 

Уровень вакансии

Уровень вакансии достиг 5% в классе А и 4% в классе В.

 

Объем и структура сделок

Объем сделок по покупке и аренде составил, по разным подсчетам, 126-128,9 тыс. кв. м. При этом на производственные компании пришлось, по разным данным, 54-56% арендованных площадей, логистические компании арендовали 21-31%, торговые – 12-19%, представители других сфер бизнеса 3-4%.

 

Время формата BTS

По мнению директора по развитию ГК A Plus Development Вячеслава Зелепуги, тренд на увеличение доли проектов формата BTS в складском сегменте в дальнейшем будет развиваться. Перспектив для роста спекулятивного девелопмента не наблюдается, тогда как спрос на BTS есть как со стороны заказчиков, так и со стороны инвесторов. Более всего он востребован у ритейлеров, работающих как в офлайн, так и в онлайн форматах. В первую очередь, это крупные федеральные и международные торговые сети, а также производственные компании.

 

Сжатие рынка

«В настоящий момент на складском рынке по другим сегментам, кроме онлайн-торговли, происходит достаточно сильное сжатие, – говорит Вячеслав Зелепуга. – На мой взгляд, даже активное развитие и рост сегмента e-commerce не сможет компенсировать этот процесс и привести к росту складского рынка в целом. Поэтому в общем объеме он продолжит сокращаться».

 

 

Заказчики увеличивают требования

При этом выделение отдельных форматов в логистике говорит о том, что рынок развивается по пути специализации. Следовательно, повышается профессиональный уровень заказчиков, растут их требования к складским объектам. «Для каждого формата появляются новые требования исходя из используемых технологий и выполняемых логистических операций, – рассказывает эксперт. – Поэтому складские объекты становятся все более уникальными, имеют больше индивидуальных специфических особенностей».

 

Электронная коммерция – драйвер развития рынка

Говоря о перспективах рынка, в компании ГК A Plus Development отмечают, что сегмент e-commerce выглядит наиболее перспективным. Вероятно, что он также пойдет по пути специализации и повышения уровня требований к складским объектам. Прогнозируется некая детализация, когда появятся отдельные подформаты объектов для онлайн-ритейла. 

«Также весьма перспективным выглядит формат автоматизированных складских комплексов, –  говорит Вячеслав Зелепуга. – Мы прогнозируем, что в будущем он будет активно развиваться, чему есть ряд предпосылок. Во-первых, сложности с кадровыми ресурсами, так как молодое поколение не особо заинтересовано в работе на складах. Особенно сложно найти необходимый персонал в регионах. Во-вторых, отдельные элементы автоматизации экономически эффективны в России уже сейчас. Например, автоматические сортировочные линии на этапе комплектации и отгрузки товаров».

Очевидно, что конкуренция в складском сегменте возрастает тем больше, чем происходит его сжатие в условиях экономического кризиса. В таких условиях на первый план выходит формат build-to-suit, а игроки рынка, подстраиваясь под возрастающую специализацию и увеличение требований со стороны заказчиков, повышают свой профессионализм. Причем заказчиками, прежде всего, становятся компании, специализирующиеся на интернет-торговле.

 

Александр Ковалевский

 

*Использованы данные компаний:

Cushman & Wakefield

JLL

Colliers International

CBRE

Maris

 

 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку