imagespecial

Внутренние резервы: как редевелопмент формирует лицо современного мегаполиса

Одним из наиболее динамично развивающихся форматов работы с недвижимостью сегодня является редевелопмент. Комплексное обновление старых промышленных территорий и отдельных объектов стало точкой пересечения интересов города, девелоперов, архитекторов, а также крупного капитала. Европа и США целенаправленно идут по этому пути уже более 50 лет. России с начала 90-ых пришлось догонять западные страны, форсированно решая целый комплекс сложнейших задач на данном направлении. 

Земля на вес золота 

Постиндустриальная история обновления городов насчитывает не одно десятилетие. Однако ревитализация мегаполисов еще никогда ранее не была такой сложной и одновременно интересной. Стремительное развитие технологий, транспорта, социальных институтов и сообществ породило необходимость приспособить города к новой эпохе, не разрушив их колорит. Повальный снос старых индустриальных кварталов для сооружения новых объектов был бы ошибочным путем. Для любой промзоны можно придумать новый функционал новые элементы, которые позволят данной площадке органично вписаться в современное окружение. 

Сегодня в крупнейших мегаполисах мира на долю промзон приходится менее 10% территорий, и этот показатель планомерно уменьшается. Город 21-го века уже не может позволить себе расточительно использовать свои земли. Часто, единственным источником потенциала его внутреннего развития и модернизации являются бывшие производства. Так, в Лондоне около 16% от совокупного числа рабочих мест создано внутри креативной индустрии. Компании этого сектора часто базируются именно в районах, прошедших через реновацию. Совокупная площадь территории редевелопмента только одной бывшей промзоны рядом с вокзалом King's Cross составляет 27 гектаров. 

Современная Москва, как и многие другие российские города, начали активное движение по этому пути. Смена производственных моделей вывела из обращения огромное количество земель: это порядка 17% от общей территории города. Многие из этих промзон простаивали, а здания находились в аварийном состоянии. Сегодня усилиями городских властей, архитекторов и бизнеса в эти земли удалось вдохнуть новую жизнь. 

Но стоит помнить, что все локации разительно отличаются друг от друга по рельефу, обременениям, количеству и функционалу объектов, дорожной инфраструктуре и многим другим важнейшим факторам.  

Каждый проект редевелопмента внутри города  это индивидуальный продукт органичного совмещения уже сложившейся застройки и новых функциональных элементов. По этой причине он всегда должен базироваться на многоступенчатом анализе градостроительного, социально-экономического и архитектурного контекста площадки. Изучение территории имеет огромное значение. Разрабатывая проект редевелопмента, необходимо принять во внимание объем и характер трафика, формат окружающей застройки, техническое состояние объектов и их элементов, обеспеченность общественной и торговой инфраструктурой, транспортные потоки, уровень безопасности территории, наличие различных типов ценностей и многое другое. 

Итогом такой аналитической работы становится выработка целостного понимания того, что и в каком объеме имеет смысл возвести на площадке, будет ли возможно частично или полностью сохранить имеющиеся строения или их целиком заменит новое строительство. Затем на основе этих данных можно составить функциональную программу и баланс площадей будущего проекта, оценить объемно-пространственный, планировочный и архитектурный потенциал. Все это дает в итоге на раннем этапе сделать комплексную оценку угроз и точек роста для реализации объекта. 

Для девелоперов в России часто встает сложный вопрос окупаемости проектов. Как известно, в Европе возврат инвестиций в проект длиннее, чем в нашей стране. Срок окупаемости в 15 или даже 20 лет почти никого не смущает, в том числе и при работе с промзонами. Однако в России бизнес заточен под быстрые деньги. Многие инвесторы хотят упаковать проект в 7-10-летний формат возврата вложений. Поэтому архитекторы научились быть очень гибкими, находить точки балансировки между следованием концепции и интересами девелоперов, и такое умение особенно ценится на рынке. А достаточной экспертизой для работы со сложными проектами обладают единицы. У нас на это ушел не один год изучения опыта мировой практики и последовательного ее применения на собственном опыте. 

Пути развития 

Работая с территорией, можно по-разному обеспечивать связь места и времени. Одни девелоперы сносят все постройки, оставляя лишь главный символический элемент, который указывает на ее прошлое. Это может быть бывший цех, котельная, водонапорная башня, газохранилище и т.д. Такие объекты становятся функциональным напоминанием градостроительной генеалогии проекта. 

Бывает и так, что девелопер может выиграть в своеобразную историческую «лотерею», получив бонусы, о существовании которых изначально не знал. Именно подобный случай произошел в рамках реновации фабрики «Саратов мука» (мельница Шмидта). Работая с территорией на берегу Волги, застройка которой велась в 1899 году, мы наткнулись на большое количество ценных исторических объектов и элементов.  

Показательные примеры 

В числе наиболее интересных и продуманных проектов редевелопмента последних лет в Москве: «Даниловская мануфактура», Loft Квартал апартаментов Studio#8, квартал «Красная Роза», завод АРМА, ArtPlay. Также можно отметить «Флакон», «Винзавод», «Хлебзавод». 

Крайне удачные проекты редевелопмента можно найти в Санкт-Петербурге (комплекс «Новая Голландия» в Адмиралтейском районе, «Порт Севкабель» на Васильевском острове, филиал Artplay). В некоторых из этих концепций выбрана целостная структура с преобладанием тематического подбора резидентов, при этом в большинстве доминирует смешанное функциональное назначение. 

Также в последние годы значительно вырос интерес к реновации бывших промышленных земель и за пределами двух крупнейших городов Российской Федерации. Лидерами на данным направлении выступают регионы Поволжья и Урала. 

Стоит подчеркнуть, что вне зависимости от региона и локации неверный выбор функционального назначения проекта может привести к невостребованности даже самой продуманной, красивой и удачно расположенной площадки. Указанные выше проекты редевелопмента объединяет именно последовательность в реализации архитектурного и концептуального планов, которые изначально задумываются как системный механизм генерации синергии, а значит и прибыли. 

В России редевелопмент в ряде случаев все еще воспринимается как возможность сэкономить, что порой приводит к реализации не всегда наиболее смелых решений. Важно понимать, что в рамках реализации программ реновации не существует концептуальных «табу».  Пошаговая реконструкция старых промышленных зон и отдельных объектов помогает формировать новые подвиды гибридной городской среды высокого качества. Именно по такому пути сегодня развивается большинство масштабных проектов редевелопмента в столице.  

 

Сергей Трухановглава бюро T+T Architects 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости