imagespecial

Эксперты подвели итоги года на офисном рынке Москвы

В 2015 году наблюдался существенный спад девелоперской активности в Москве.

По предварительным подсчетам компании S.A. Ricci, объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей в два раза сократился по сравнению с показателем 2014 года (1,29 млн кв. м) и составил 647 тыс. кв. м.

За счет этого общее предложение на рынке Москвы увеличилось на 4,5% до 15,1 млн. кв. м на конец года. Ввод новых офисных площадей оказался на уровне 2011 года (670 тыс. кв. м), на 5-7% превзойдя значение 2012-2013 годов. 

Ежеквартальный прирост совокупного предложения офисной недвижимости в первом полугодии был на уровне 1,3-1,6%, однако во втором полугодии опустился до 0,6-0,8%. Таким образом, объем введенного в эксплуатацию нового предложения во второй половине 2015 года оказался на 48% ниже значения первой половины года.

Эксперты напомнили, что сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенеслись на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались или сокращали офисную составляющую в проектах, а анонсирования новых проектов практически не было.

Распределение нового предложение по классам в 2015 году схоже со структурой прошлых лет. На 60% оно сформировалось за счет объектов класса А, крупнейшими из которых стали бизнес-центры "Лотос", "Оружейный" и "Неополис", ввод которого ожидается в конце декабря.

На класс В+ пришлись 38% введенного объема площадей, при этом 68% из них - это объекты реконструкции. Примерами таких офисных центров могут быть "Симонов Плаза", "Сириус Парк" и другие.

В структуре общего предложения по итогам года доли классов А и В+ сравнялись и занимают по 37% каждый. При этом доля класса А увеличилась на 1 п.п., а доля класс В+ осталась без изменений.

В территориальной структуре нового предложения, как и в прошлом году, зоны ТТК и МКАД имели доминирующее значение. На них пришлись 59% и 30% введенных площадей соответственно.

Доля ТТК увеличилась по сравнению с распределением 2014 года на 6 п.п., а доля МКАД - на 7 п.п. Аналитики пояснили, что такое изменение отчасти произошло из-за отсутствия новых объектов в зоне ММДЦ, на которую в прошлом году приходились 20% прироста предложения. При этом введенный крупный бизнес-центр "Оружейный" в пределах Садового кольца увеличил долю этой зоны с 3% в 2014 году до 11% в 2015 году.

В S.A. Ricci ожидают, что тенденция низкой строительной активности на рынке офисной недвижимости продолжится и в 2016 году.

Риски, возникшие в силу перенасыщенности рынка Москвы, а также негативный экономический фон и лимитированные возможности получения заемного финансирования будут замедлять работу над существующими проектами и тормозить появление новых.

По прогнозам экспертов, общее предложение в 2016 году увеличится примерно на 4%, а ввод новых офисных площадей окажется ниже 2015 года и составит не более 600 тыс. кв. м.

На рынке сохраняется высокая вакантность - 19% офисных площадей остаются свободными.  Вакантность в классе А составляет 25%, снизившись за год на 1 п.п. При условии ввода в конце декабря БЦ "Неаполис" доля свободных площадей класса А в зоне МКАД окажется самой высокой на рынке и составит 37,9%, увеличившись почти на 7 п.п. с начала года. 

В классе В+ вакантность с начала года увеличилась на 3,3 п.п. до 19,2%, а в классе В - на 3,4 п.п. до 12,1%. Наибольшая концентрация свободных помещений класса В+ сохраняется в зонах МКАД (23,1%) и ТТК (20,5%).

В 2016 год ожидается постепенное снижение уровня вакантности на рынке. В силу ограниченного поступления нового предложения доля офисных свободных помещений понизится до 17-18%, считают аналитики.

Уходящий год существенно изменил ценовую картину аренды офисных помещений в Москве. Ставки аренды в долларовом исчислении снижались во всех классах и по всем зонам в течение года. При этом падение ставок в децентрализованных районах зоны ТТК и МКАД в целом было сильнее, чем в пределах Садового и Бульварного кольца.

Стоимость аренды помещения класса А на конец 2015 года составляет 500 долларов за 1 кв. м в год, снизившись на 10% за второе полугодие и на 18% с начала года.

В классе В+ за вторую половину года изменение было сопоставимое (9%), однако с начала года ставка аренды уменьшилась существеннее (на 21%) и составила 290 долларов за 1 кв. м в год.

Для помещений класса В средневзвешенная ставка на рынке Москвы установилась на уровне 220 за 1 кв. м в год.

В рублевом выражении ставки аренды за четвертый квартал существенно не изменились и сохраняются на уровне 24,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год в классе А и 14,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год в классе В+. При этом с начала года их уровень упал на 20% в классе А и на 16% в классе В+. Для помещений класса В рублевая ставка аренды составляет 10,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

В 2016 году ожидается сохранение низкого уровня ставок аренды на офисную недвижимость. При этом дальнейшего снижения ставок не будет, произойдет их стабилизация, уверены эксперты.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку