imagespecial

Несбывшееся доминирование архитектуры над бизнесом

Новым владельцем бизнес-центра Dominion Tower в Москве стала одна из структур группы "Сафмар". Данный объект является единственным столичным проектом за автором всемирно известного архитектора Захи Хадид. Однако даже эффектная футуристичная концепция не помогла вывести проект на эффективные коммерческие показатели. Сейчас в БЦ размещается только один арендатор, который занимает треть офисных помещений здания.

Dominion Tower расположен на Шарикоподшипниковской улице, 5 в промзоне на юго-востоке столицы. Исходя из данных в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость, правообладателем здания совокупной площадью 21,4 тыс. кв. м с конца мая прошлого года является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Сафмар Плаза", которым управляет УК "МДМ", сообщает РБК.

Актив мог быть отдан бывшим владельцем в лице "ДоминионМ" для погашения долга перед "МДМ Банком". Данная финансовая организация в конце 2016 года объявила о завершении объединения с "Бинбанком", входящим в группу "Сафмар".

Компания "ДоминионМ" находится в собственности у девелоперской группы "Пересвет-Инвест", которая, выступает в качестве одного из основных заемщиков санируемого банка "Пересвет". Суммарный долг компании перед банком превышает 8 млрд рублей. Однако операция по смене собственника бизнес-центра в ЮВАО не связана с этими долгами.

По словам Александра Ошурко, управляющего партнера компании Praedium, рыночная стоимость офисов в этом районе находится на уровне 150 тыс. рублей за 1 кв. м. "Однако у объекта есть определенные преимущества концептуального характера, поэтому можно оценить его чуть выше - на уровне 170 тыс.-175 тыс. рублей за 1 кв. м. Среднерыночные ставки аренды в районе составляют 15 тыс. рублей за 1 кв. м в год. И здесь необычность здания скорее работает на сокращение сроков экспонирования, чем на повышение ставки относительно рыночного уровня. Локация спорная, в целом этот район не особо востребован среди крупных арендаторов с большими бюджетами на аренду. Качественного предложения особо нет, именно из-за отсутствия ярко выраженного спроса", - анализирует специалист.

Строительство Dominion Tower стартовало в 2008 году. Однако закончить строительство удалось лишь к концу 2015 года. Проект является единственным зданием в столице РФ за авторством архитектора Захи Хадид. Изначально планировалось, что бизнес-центр станет "витринным" объектом, в котором будут размещаться офисы крупных компаний класса А. Совокупный объем инвестиций в строительство здания оценивается на уровне в 2,3 млрд рублей.

На данный момент в бизнес-центре размещает свои офисы Фонд ЖКХ, который арендует не более трети полезных площадей здания. При этом срок договора аренды истекает в конце года.

Консультант практики "Девелопмент" консалтинговой группы "НЭО Центр"  говорит о том, что проект обладает не особо удачной транспортной доступностью, а также удален от центра. "В том числе данное направление изобилует предложениями офисов различного класса и различной ценовой категории. Вакантность офисов класса А в ближайшем окружении к концу прошлого года превысила 40%, а средняя вакантность аналогичных БЦ по городу составляет порядка 20%. Это объяснимо, так как цены данного направления сравнимы с более премиальным Ленинградским направлением. Таким образом, предложив более доступное ценовое предложение, данный бизнес центр будет востребован на рынке", - отметила Чупракова.

Собственник ГК “Экоофис” Андрей Ковалев указывает на то, что рыночная стоимость объекта не превышает 2,5 млрд рублей, а может быть, и ниже этой суммы, что сопоставимо с объемом инвестиций в проект. "Дело в том, что имя знаменитого архитектора может быть конкурентным преимуществом, но не в том случае, если оно заложено в цену. Особенно в сегодняшней ситуации, когда офисные объекты продолжают испытывать проблемы с заполняемостью, а тем более, в высоком сегменте. Локация не является престижной, и офисами район насыщен. Причем, исходя из статуса района, здесь имеет смысл размещать объекты класса не выше В+", - подчеркнул Ковалев.

Стоит отметить, что в столице есть несколько других крупных коммерческих проектов, возведенных при участии известных зарубежных архитекторов. Так, "Город Столиц" в "Москве-Сити" на первых этапах разрабатывался при участии Эрика ван Эгераата. Башня "Империя" в ММДЦ - это проект Джованни Коррадетти, а в проекте иннограда "Сколково" принимал участие Рем Колхаас.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку