Башня «Федерация»: долгострой в долгострое

Башню «Федерация» планируют полностью достроить до конца 2015 года. Об этом сообщил глава одноименного ЗАО Михаил Смирнов. Он также заявил, что  инвестиции  в достройку составят $337 млн.  Из них 100 млн составят собственные средства, а остальное — кредит Сбербанка. Темпы строительства 95-этажной Башни «Восток» комплекса «Башня «Федерация» достигают, по словам девелопера, 3 этажа в месяц. Всего башня должна насчитывать 93 этажа, а сейчас она достроена на уровне 81 этажа. После завершения всех строительных работ, совокупный объем площадей башни «Федерация» составит 442 915 квадратных метров. В рамках проекта функционируют офисы, апартаменты и торговая составляющая. Историю развития проекта и его рабочие перспективы обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете потенциальный спрос на офисные площади и апартаменты в данном проекте и ММДЦ в целом?
Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, Заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL
«Москва-Сити» является очень привлекательным деловым кластером столицы: ни один арендатор, который занимается поиском помещения под офис, не проходит мимо ММДЦ. Сейчас «Москва-Сити» представляет собой динамично развивающийся район – с точки зрения как транспортной, так и внутренней инфраструктуры, что повышает привлекательность площадей в башнях Сити. В то же время значительно увеличивается и конкуренция за арендатора в рамках «Москва-Сити»: параллельно, в 2014-2015 годах, на рынок выходит сразу несколько крупных проектов, таких как «ОКО», «Евразия», «Эволюция» и других – совокупно более 500 тыс. кв. м, в результате объем офисов в Сити вырастает вдвое. И какой бы высокий спрос на площади в Сити ни был, на реализацию всех площадей потребуется довольно длительный срок. Мы ожидаем роста вакантных площадей в «Москве-Сити» в результате ввода заявленных на ближайшее время проектов – уже сейчас он находится на уровне 30% из-за ввода новых объектов.
Элеонора Богданова, директор департамента офисной недвижимости Colliers International
Мы видим достаточно высокий спрос на качественные офисы в ММДЦ «Москва - Сити». Большей популярностью пользуются помещения с отделкой, тогда как «Башня Федерация» предлагает помещения в состоянии «shell and core». В тоже время наличие отделки в апартаментах не так критично, но тоже желательно. Сейчас варианты с отделкой предлагают соседние башни – «Меркурий», «Око», «Город Столиц».
Александр Аверкин, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci
Мы очень консервативно оцениваем перспективу сдачи в аренды и продажу офисных площадей в комплексе. Очень слабый спрос, существующее и планируемое к вводу в эксплуатацию предложение площадей уже повлияли на ставки аренды, которые в дальнейшем, в перспективе 1-2 лет, будут снижаться. Другим сдерживающим фактором для  «Федерации»  станет тот факт, что часть площадей уже продана, а при этом крупные корпоративные арендаторы стараются выбирать здания, которые принадлежат одному собственнику. Успех реализации апартаментов напрямую будет зависеть от выбранной ценовой и маркетинговой стратегии, и от того, насколько она будет успешной. В целом спрос на апартаменты в настоящее время более стабилен, чем на офисную недвижимость.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE
В 2013 году был зарегистрирован максимальный объем сделок на офисные помещения в Москва-Сити за последние пять лет, 81 000 кв. м. Подобный ежегодный объем сделок был характерен для 2004 - 2007 годов. В связи с кризисом 2008 года данный показатель продемонстрировал тренд на снижение, достигнув в минимальной точке 2010 года лишь 38 000 кв. м. В долгосрочной перспективе мы ожидаем увеличение спроса на офисные помещения в объектах Москва-Сити, что связано с завершением строительства Москва-Сити, с ограничением нового офисного строительства в центральной части города (Москва-Сити станет полноценной альтернативой Центрального делового района), а также увеличением спроса со стороны международных компаний. К 2017 году транспортная инфраструктура в районе может существенно улучшиться, значимо повысив удобство и привлекательность Москва-Сити для потенциальных арендаторов.
Арина Хасанова, старший консультант практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Учитывая большое количество офисных площадей, введенных в 2013 г. в Москве, из которых 12% приходится на ММДЦ, увеличение уровня вакантности, сокращение запрашиваемых площадей, сложившуюся экономическую ситуацию и, по-прежнему, неудобную инфраструктуру, ожидать увеличение спроса не приходится. Более того, если собственники не будут индивидуально подходить к формированию финансовых условий существенное снижение интереса к площадям в проекте, неминуемо. В сегменте апартаментов чуть более лучшая ситуация,  но это обусловлено сравнительно не большими темпами ввода новых площадей и «неперегретым» рынком предложения.
Как вы оцениваете заявление темпы реализации проекта и размер инвестиий в достройку башни?
Елизавета Голышева
Анонсированные сроки достройки объекта (декабрь 2015 года) выглядят вполне реальными и комфортными, конечно, в случае доступности финансирования.
Элеонора Богданова
Сейчас проект претерпевает небольшие конструктивные изменения – собственник принял решение отказаться от шпиля башни для улучшения освещения атриума. Мы следим за прогрессом строительства башни и считаем заявленные сроки строительства реалистичны.
Александр Аверкин
Если не возникнет проблем или перебоев с финансированием, и застройщику удастся мобилизовать подрядчиков, в этом случае заявленные сроки выглядят вполне реалистичными.
Клавдия Чистова
Затрудняюсь ответить
Арина Хасанова
Затрудняюсь ответить.
Насколько сильно изменилась инфраструктурная обстановка  и структура рынка недвижимости в районе вокруг ММДЦ, за время возведения  «Федерации»?
Елизавета Голышева
Ситуация в «Москва-Сити» с момента начала строительства «Федерации» изменилась кардинально – если тогда речь шла скорее о зарождающемся деловом районе, то сейчас мы видим практически сформированный кластер. Значительно меняется транспортная составляющая (в перспективе три станции метро, расширение дорог, подземные переходы), а также инфраструктурная – за прошедшее время в деловом центре появился AFI МОЛЛ, открылась первая гостиница – этот район становится все более интересным. Однако, повторюсь, сейчас башня «Восток» выходит в гораздо более конкурентной ситуации – фактически объект будет введен в самый конкурентный момент, когда доля вакантных офисов в Сити будет максимальной и объекты будут жестко конкурировать за спрос.
Элеонора Богданова
Усилилось конкурентное окружение, в целом улучшилась инфраструктура всего комплекса, в том числе, актуальная для «Москва-Сити» дорожная инфраструктура. В целом, проект значительно приблизился к стадии готовности.
Александр Аверкин
Инфраструктура и доступность ММДЦ за последние несколько лет стала на много более привлекательной для арендаторов и собственников офисов и апартаментов. И в этом отношении потенциал еще не исчерпан. Транспортная доступность будет улучшаться после создания транспортного узла, связывающего ММДЦ с аэропортами, а также после ввода зоны платной парковки в районе ММДЦ и прилегающих районах.
Клавдия Чистова
С момента начала строительства комплекса Федерация прошло уже более  10 лет. В течение этого времени были построены 5 высотных комплексов, а также многофункциональный комплекс СитиПойнт с гостиницей Новотель и торговый центр Афимолл. На сегодняшний день общий объем офисных площадей в Москва-Сити составляет около 650 000 кв. м. С точки зрения транспортной инфраструктуры, первая станция метро «Выставочная» была открыта в Сити в сентябре 2005 года. Практически год спустя была открыта станция «Международная». Тем не менее, транспортная ситуация в районе остается достаточно сложной, что негативно влияет на привлекательность района для потенциальных арендаторов. Меры Правительства Москвы, направленные на улучшение ситуации в деловом районе: в январе 2014 года была открыта станция «Деловой центр»  Калининско-Солнцевской линии, в 2017 году планируется открытие Третьего пересадочного контура. Открытие дополнительных станций метро создаст доступ на территорию ММДЦ с трех разных веток, что существенно улучшит логистику движения.
Арина Хасанова
Безусловно, результаты изменений района очевидны. Из положительных моментов можно отметить открытие двух станций метро, реконструкцию части существующих дорог и создание внутренней инфраструктуры комплекса. Однако говорить о полноценности инфраструктурой обстановки в целом сложно, при том, что, десяти лет, в течение которых идет строительство «Федерации»,  достаточно для создания необходимой инфраструктуры.