Узкий взгляд

Подписание газового контракта между Россией и Китаем дало рынку новые возможности. Партнерские отношения в различных областях, в том числе и строительстве, уже сейчас начинают стремительно развиваться. Инвесторы из Поднебесной готовы вложить в развитие «новой Москвы» порядка 6 млрд долларов. Предполагается, что финансирование будет подразумевать инвестиции в строительство метро, а так же различной недвижимости, но, в основном, офисной. На данный момент ведутся переговоры о постройке более 500 тысяч кв. м в Коммунарке. Насколько полезными будут подобные проекты для российского рынка, и могут ли возникнуть технические проблемы на ранних этапах, мы поинтересовались у наших экспертов.
Могут ли возникнуть проблемы при застройке, ввиду различных стандартов строительства у двух государств?
Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited
Я думаю, это не релевантный фактор: при проектировании застройки территорий будут применяться локальные градостроительные нормы, которые избавят иностранных инвесторов от завышенных ожиданий (если таковые будут иметь место) в самом начале реализации проекта.
Анна Мельник, руководитель направления исследований рынков капитала CBRE
Китайские инвесторы были одними из первых профессиональных участников на московском рынке коммерческой недвижимости. Так, в 2005 году был введен в эксплуатацию ТЦ Дружба на Новослободской, который до сих пор считается одним из самых рентабельных проектов в столице. Никаких проблем при возведении объекта ввиду различных стандартов строительства не возникло. Рынок девелоперов, в целом, является межнациональным, и все профессиональные игроки соблюдают международные стандарты строительства вне зависимости от страны происхождения инвестиций.
Михаил Якубов, Заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL
Вряд ли это станет проблемой - китайские подрядчики уже давно, хоть и не очень широко, представлены на отечественном рынке, и они в курсе всех важных нюансов регулирования строительства.
Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate
Надо отметить, что многие китайские строительные компании активно работают на Дальнем Востоке и используют российские строительные материалы. Как правило, объекты успешно сдаются в эксплуатацию, и это дает основание полагать, что серьезных проблем в Новой Москве у китайских компаний не возникнет.
Инвестиции подобного рода могут привести к дестабилизации внутреннего рынка коммерческой недвижимости?
Наталья Круглова
Конечно, если на рынок предполагается вывести около 2-2,5 млн. кв. м. Но поскольку это будет происходить не единовременно, и инвестор как никто другой будет заинтересован отслеживать параметры насыщения спроса, я полагаю, что при всей амбициозности заявленных объемов, рынок сам скорректирует темпы и количество ввода площадей.
Анна Мельник
Если говорить о данном конкретном проекте, то у него достаточно перспективное расположение: здесь активно формируются и развиваются новые районы. При этом мы ожидаем что возможно увеличение объема сделок в географической зоне за МКАД и уменьшение внутри ЦДР благодаря продолжающейся политике арендаторов по оптимизации и сокращению расходов на аренду офисного помещения. Т.е. потенциально, в долгосрочной перспективе, спрос на офисные помещения может быть неплохим. При этом, однако, при строительстве заявленных 500 тыс. кв. м, в основном, офисных помещений в данном кластере может наступить перенасыщение. Это связано с тем, что в 2014 году уже запланирован ввод в эксплуатацию по этому направлению таких крупных объектов как К2 и Комсити, совокупная арендуемая площадь которых составит около 200 тыс. кв. м. А с 2015 по 2017 гг. запланировано строительство еще около 650 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, наиболее привлекательными для реализации здесь представляются жилые проекты с развитой сопутствующей инфраструктурой и торговыми центрами, а также небольшими локальными бизнес центрами. На московский рынок эти объемы серьезного давления не окажут, так как будет различаться целевая аудитория проектов.
Михаил Якубов
Ни один инвестор не заинтересован в том, чтобы его инвестиции дестабилизировали рынок, в который он вкладывается. Объем инвестиций беспрецедентный, но основная его часть все-таки пойдет на строительство ветки метро, состоящей из шести станций. Инвестиции в коммерческие объекты должны быть взвешенными и обоснованными.
Земцова Елена
Вряд ли. Я считаю, что никакой дестабилизации рынка не будет, поскольку доля китайских инвестиций на общем рынке мала. Вместе с тем, на территории «новой Москвы» очень мало качественных офисных центров, поэтому если их построят китайцы, то это создаст дополнительную конкуренцию между арендодателями.
Как Вы считаете, арендная ставка будущих площадей будет выше или ниже по сравнению с российскими застройщиками?
Наталья Круглова
Для определения арендной ставки происхождение денег важно лишь в той мере, в какой определяет их стоимость для инвестора. Если «китайские» деньги будут дешевле условных «российских» (что вероятно с учетом высокой стоимости заемных средств у нас в стране), то китайские инвесторы смогут позволить себе более низкую норму прибыли, и это приведет к выводу на рынок объектов по ставкам ниже рынка. Также, падение ставок возможно само по себе, с учетом роста объема предложения.
Анна Мельник
Арендная ставка будущих площадей не является зависимой от такого фактора как национальность застройщика. Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, стоимости строительства 1 кв. м, срока аренды и т.д., поэтому стоит ожидать размер средней арендной ставки на рыночном уровне. При этом она будет ниже, чем в зоне между ТТК и МКАД и, тем более, в центре.
Михаил Якубов
Вероятно, вопрос касается сравнения с объектами, построенными российскими девелоперами. Оснований для дисконта не видим. Если будет введен существенный объем площадей, который окажет негативное влияние на среднюю ставку в этом районе, то она снизится по всем объектам, но повторюсь, что ни один инвестор не заинтересован в дестабилизации рынка, наоборот, он заинтересован в росте ставки аренды.
Земцова Елена
Цену аренды формирует рынок. Можно предположить, что себестоимость строительства будет примерно одинаковой. Возможно, китайцы смогут получить какие-то льготы по налогообложению или аренде земли, или взять дешевые западные кредиты, таким образом это минимизирует затраты на строительство.
Какой срок окупаемости будущих проектов можно спрогнозировать?
Наталья Круглова
Невозможно сказать заранее, не зная объемов, профиля и темпов ввода площадей.
Анна Мельник
В среднем, срок окупаемости крупномасштабных проектов составляет 20-25 лет. Сроки окупаемости строительства метрополитена могут быть значительно длиннее, т.к. объект является высокозатратным, но инвесторы готовы вкладывать в строительство в связи с тем, что непосредственная близость их объектов к станциям увеличивает стоимость недвижимости. Что касается коммерческих площадей возле станций метро в "новой Москве", то там сроки окупаемости будут выше, чем в самом городе, вследствие меньшей плотности населения. Вероятнее всего, в среднем, речь может идти о более, чем 10-летнем периоде. Налоговые льготы, если таковые будут, смогут уменьшить этот срок.
Михаил Якубов
По хорошим торговым объектам, расположенным рядом с метро, порядка 6-9 лет. По децентрализованным офисным проектам - 8-12 лет.
Земцова Елена
Скорее всего китайским компаниям отдадут площадки, где надо либо формировать рынок недвижимости нового качественного уровня, либо те, где затраты слишком велики, как например со строительством станции метро. Чтобы спрогнозировать окупаемость, нужно знать реальные затраты и ставку аренды плюс процент заполнения. А такой информацией мы, к сожалению, не обладаем.
Приведет ли такой ход к увеличению иностранных инвестиций в будущем в российские проекты - неизвестно.
Наталья Круглова
Вероятно, да, в случае, если заявленный проект будет успешно реализован. А именно, оправдает ожидания инвесторов
Анна Мельник
Безусловно, если данный проект будет успешным, иностранные инвесторы проявят большую уверенность при вложениях в российскую недвижимость. Всегда легче идти по «протоптанной тропинке». Особенно показательно, что такие крупные проекты анонсируются и реализуются в период экономико-политической неопределенности. На текущий момент наблюдается изменение географии инвесторов: если в Европе по отношению к России доминирует выжидательная консервативная позиция, то страны Ближнего Востока и Азии готовы инвестировать. Последние уже активно вкладывают свои средства в европейскую коммерческую недвижимость.
Михаил Якубов
Конечно, положительный опыт указанных инвестиций привлечет интерес других иностранных инвесторов, тем не менее, более важным аспектом мы считаем улучшение инвестиционного климата в стране в целом, в том числе за счет сокращения административных барьеров, снижения уровня инфляции и т.д.
Земцова Елена
У Китая одна из самых быстрорастущих экономик в мире. Им необходимо вкладывать деньги и развиваться за пределами своей страны. Учитывая, что геополитическая обстановка привела к усилению дружбы наших стран, полагаю, что в ближайшее время будет все больше площадок в России для развития китайских инвесторов. Недвижимость не исключение, на смену части европейских инвесторов будут приходить в ближайшее время китайские.