Знаковое соседство

Стратегическое социально-экономическое планирование, ставя своей целью повышение качества жизни населения, формулирует общие, желаемые и достижимые направления развития общества, объединенного административно-территориальными пределами. На этом уровне решаются вопросы того, чем именно будет заполнен тот или иной район – заводами, офисами, парками, торговыми центрами. Формируется своеобразный кластер, у которого, как правило, есть один или несколько объектов, выступающих «лицом» района.

Суперобъекты в городе

В этой статье мы назовем районообразующий объект суперобъектом, который как магнит притягивает к себе другие виды недвижимости и определяет уровень их элитности. Так, например, говоря о центре города, можно сказать что сам центр является суперобъектом – историчсекие здания, красивые широкие улицы, благоустроенные территории. Работать и жить здесь престижно, гулять и отдыхать – приятно и удобно, транспортная доступность обеспечена.  Этот район сам по себе является системой, которая формирует к себе отношение и нуждается лишь в поддержании. Однако учитывая то, что города растут, центр не может оставаться единственным престижным районом.

Так, например, в Москве за МКАД выносятся торговые и офисные центры, формируются новые районы которые уже сейчас начинают обретать свое лицо и свою уникальность. Там вместо исторических зданий и стен древних крепостей можно встретить стеклянные башни-небоскребы и крупные торговые центры с примыкающими к ним спортивными площадками и парками, к которым стягивается население, а девелоперы жилой недвижимости видят в прилегающих к ним земельных участках высокий потенциал.

По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, принципы новой урбанистики, которым сейчас стараются следовать по всему миру, предполагают создание районов, которые «живут» 24 часа в сутки и 7 дней в неделю, а значит – сочетают в себе как офисы, так и жилье. Такие проекты постепенно реализуются по всему миру, и придут и к нам – только это займет некоторое время.

Что нам стоит район построить

Развитие Москвы, да и других крупных городов идет по единой схеме – путем преобразования бывших промышленных территорий. Сначала на месте пустырей вырастает многофункциональный центр и современные производства, а затем они, постепенно, становясь центром местной инфраструктуры, начинают притягивать к себе жилищных девелоперов, операторов ритейла. И чиновники следят за тем, чтобы район формировался равномерно, территория благоустраивалась - получается, что появление качественного коммерческого объекта может значительно повысить уровень жизни в определенном районе и оказать влияние на стоимость жилья рядом с ним.

По словам Романа Щербака, заместителя директора департамента офисной недвижимости компании Praedium, и спортивные объекты, и ТЦ и БЦ улучшают инфраструктуру и повышают привлекательность района, правда, привлекают разные категории пользователей. Последние несколько лет появляется тенденция к децентрализации офисных и торговых объектов, поэтому сейчас практически во всех районах города за ТТК есть довольно крупные объекты, становящиеся центрами притяжения потоков в районе. Стоит отметить, что теперь, в условии дефицита свободных участков для строительства объектов в пределах МКАД, девелоперы активно взялись за редевелопмент промзон, которые постепенно становятся бизнес-центрами или МФК с оригинальной концепцией и собственными преимуществами.

Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL считает, что при определении объектов, влияющих на качество того или иного района, нужно обращать внимание на его основной функционал, то есть, является ли он в первую очередь жилым или деловым кластером. Для жилого основную роль будут играть объекты социальной инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники, магазины товаров первой необходимости, локальные спортивные объекты типа фитнес-центра или бассейна, а также спортивной школы с имиджевой составляющей – носящей имя известного спортсмена.

Статус делового района повышает качественная сопутствующая инфраструктура, как, например, магазины различных товаров и сервисов, расположенные на первых этажах расположенных в районе бизнес-центров. Также важное значение имеет прилегающая территория – если она облагорожена и имеет качественный ландшафтный дизайн.

Тем не менее, по словам Полины Жилкиной , директора направления стратегического консалтинга CBRE, иногда результат может быть обратным. Скажем, наличие крупного ТЦ в жилом районе, где и без него проблемы с траффиком, парковкой, проездом грузовых машин и прочим, может негативно повлиять на имидж жилья вокруг.

Поэтому решаясь построить суперобъект, который стал бы центром района или кластера, необходимо провести анализ места строительства, участь транспортную ситуацию, а также планы властей по развитию этих территорий.

Красота и функциональность

Сейчас правительство Московской области готовится приступить к реализации проектов по созданию «Сити» в ближайших к столице городах – Балашихе, Одинцово, Зеленограде и других. За основу взят успешный пример ММДЦ, как суперобъекта, совмещающего в себе офисы, торговые помещения, апартаменты, жилье и другие функции, притягивающие как арендаторов, так и влияющие на жизнь района вокруг – развитие дорожной инфраструктуры, работы по облегчению трафика, благоустройство прилегающих улиц.

Немаловажным станет и внешний облик будущих суперобъектов – архитектура должна быть современной, органично вписывающейся в окружающую среду. На примере западных и азиатских стран мы видим, что внимание общественности все чаще приковывается даже не к самому назначению здания, а к его внешнему виду – причудливой архитектуре и организации помещений. И значение имеет это не только потому, что Архсовет с большим удовольствием рассмотрит необычный внешне проект чем стандартную «коробку», но и для привлечения арендаторов, которых пока сложно «выманить» в новые районы и кластеры. Поэтому все чаще за рубежом девелоперы прибегают к услугам знаменитых архитекторов.

Тем не менее, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора ORIGIN CAPITAL, привлечение знаменитого архитектора не является обязательным условием для создания востребованного объекта. Основное требование – это удобство и наличие парковки. Но если речь идет о строительстве в центре города, то конечно, объект должен соответствовать архитектурному стилю района. Привлечение знаменитого архитектора повышает стоимость проекта и сказывается на его доходности, поэтому такие проекты появляются именно в центре города.

Согласен с предыдущим экспертом и Роман Щербак: «Необычная архитектурная концепция – это, скорее, дополнительное преимущество БЦ или ТЦ, то, что делает объект узнаваемым. Необходимо прежде всего, чтобы объект был продуманным, обладал хорошей транспортной доступностью, выгодной локацией и отвечал основным требованиям, предъявляемым к современным качественным торговым и офисным объектам», - считает он.

Несмотря на существенные затраты, лучше уделить внимание внешнему виду комплекса – чем необычней и современней он будет, тем больше внимания к себе привлечет и сможет стать районообразующим.

По словам Полины Жилкиной , директор направления стратегического консалтинга CBRE, архитектура и дизайн с каждым годом приобретают все большее значение, потому что рынок быстро устает от одинаковых решений и проектов-клонов.

Немаловажным для суперобъекта будет всё – например, строительство по «зеленым технологиям», привлечение именитых арендаторов и удачное расположение, количество выполняемых зданием функций, транспортная доступность, создание социальной инфраструктуры рядом. Кстати, последнее сильно влияет на лояльность местных жителей и, соответственно, повышает статус объекта.

В настоящее время в Москве есть несколько районообразующих объектов, влияющих на другие объекты и на стоимость аренды в них. Так, например, это уже упомянутый выше комплекс «Москва-Сити». Также Роман Щербак выделяет такие объекты как «Мега», ТРЦ Vegas, ТРЦ «Капитолий» и похожие крупные ТРЦ.

Среди бизнес-центров районообразующих объектов за ТТК немного. Однако внимания заслуживает БЦ «Крылатские Холмы». В этом бизнес-центре арендуют площади крупные международные компании, привозящие сотрудников из стран своего происхождения. Жилье для экспатов стараются арендовать в этом же районе, поэтому цены на аренду квартир в районе Крылатское возросли, и теперь он считается одним из престижных районов Москвы. Разумеется, на этот факт повлияло не только наличие бизнес-центра, но он все же является одним из знаковых объектов района.

Знаковые и влиятельные

Строительство крупных знаковых объектов, безусловно, может оказать некоторое влияние на цену расположенной вблизи жилой недвижимости, однако в Москве это влияние связано преимущественно с улучшением видовых характеристик конкретных квартир – владелец может повысить цену, указав, что из окон открывается вид на известную городскую достопримечательность. Та же история может иметь место и в спальниках, где квартиры и офисы расположенные рядом со знаковым объектом или крупным торговым объектом стоят на порядок дороже. Несмотря на то, что исторически сложилось так, что знаковыми объектами принято считать исторические объекты, в современном мире ими могут стать и крупные стадионы, парки развлечений, небоскребы и другие.

По словам Полины Жилкиной, не всегда, но зачастую появление современного, нестандартного, качественного объекта может улучшить имидж района в целом, и, соответственно, повлиять на эффективность окружающих объектов. Не всегда это можно четко отследить в повышении ставок аренды или цен продаж, но, как минимум, это влияет на спрос и уровень вакантных площадей в районе.

«В качестве примера можно привести активный девелопмент офисной недвижимости, наблюдавшийся в районе Павелецкой несколько лет назад. Это привело к появлению большого числа новых качественных объектов, тем самым, повысило статус всего района, и арендные ставки стали расти не только в новых, но и в существовавших ранее в этом районе офисных зданиях», - рассказал Михаил Якубов.

В будущем, возможно, знаковыми объектами станут  такие проекты как «ЗИЛ», строящиеся спортивные арены к ЧМ-2018 года, парк «Зарядье», бизнес-центры в «новой» Москве и многие другие. В некоторых районах ближайшего Подмосковья знаковыми могут стать даже ТПУ – поэтому инвесторы с такой охотой и берутся за них – инфраструктурные узлы станут точками притяжения всех остальных сфер делового рынка.

В то же время, по мнению Сергея Богданчикова, появление таких объектов может как положительно, так и отрицательно повлиять на объекты близлежащего стрит-ритейла. Особенно это касается крупных торговых центров и МФК, имеющих мощную торговую составляющую. Крупные ТЦ в спальных районах заставляют собственников и арендаторов помещений стрит-ритейла испытывать большие трудности. В условиях нашего неблагоприятного климата, высокого уровня обеспеченности машинами, а также отсутствия парковок у большинства таких объектов, покупатели предпочитают ездить в ТЦ. Так, например, появление ТРК «Мега» в Омске, привело к проседанию среднего бизнеса в городе. Подобные крупные проекты нельзя строить в черте города, поскольку это негативно влияет на развитие среднего бизнеса.

Но существует и обратный пример: торговый центр «Невский Центр. Стокманн» в Петербурге способствовал поднятию арендных ставок близлежащих мелких объектов. Закономерность следующая: в крупных мегаполисах открытие больших объектов положительно влияет на объекты, находящиеся в пешей доступности от него; все, что дальше, испытывает на себе негативное влияние крупного объекта.

Несмотря на все плюсы и минусы, урбанизация диктует свои законы – суперобъекты продолжают появляться, приводя с собой как хорошее, так и плохое. Для России массовое появление таких объектов пока непривычно, а оценить их успешность можно лишь в долгосрочной перспективе. В любом случае, появление суперобъектов постепенно преобразовывает окружающее пространство, расширяет и органично формирует не только город, но и общественное признание современной архитектуры.

Марина Чайкина