Среднесрочный дом родной

Компания NAI Becar  планирует  вложить  в течение 7 лет  $500 млн в развитие нового бренда «Вертикаль», под которым-будут открываться апарт-отели среднесрочного проживания. Компания намерена сформировать в Петербурге и в Москве порядка 5 тыс. номеров. Первый проект сети открылся  на Московском проспекте, 73 в Петербурге. Все номера находятся в собственности частных инвесторов.

Номерной фонд отеля включает 126 номеров шести разных категорий площадью от 21 до 64,5 кв. м. Два этажа отеля, на которых расположено 17 номеров, полностью сданы в аренду, около 85% апартаментов выкуплено инвесторами. Согласно программе, по которой реализуется данный проект, номер сдается в среднесрочную аренду на срок от 1 недели до шести месяцев. Аренда стандартного одноместного номера на срок от трех до шести месяцев составляет 2,5-7,5 тыс. рублей в сутки в зависимости от площади номера. Перспективы развития данной сети и формата в целом обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете потенциал успешной работы пилотного проекта, и перспективы развития продукта в сетевом формате?

Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки  компании Maris в ассоциации CBRE

Проект выглядит перспективным, есть потенциал для развития, рынок апарт-отелей в начале своего формирования и можно занять на нем свою нишу. Сомнительной кажется лишь стоимость аренды.

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg

Формат  жилья «апартаменты» несмотря на то, что он  не является новостью для рынка жилья Санкт-Петербурга выходит на новый количественный  уровень   от единичных объектов, к достаточно широкому предложению в разных районах города. Проекты становятся более масштабными, заметными, концептуальными.  Определение апартаментов дано только в законодательстве, относящемуся к туризму, поэтому та недвижимость, которая находится в предложении  как апартаменты  может относиться  к разным сегментам рынка и быть предназначена для разных потребителей. Классность апартаментов зависит в первую очередь   от локации проекта, его окружения, предполагаемой ЦА,  уникальности планировочных решений. Заботясь об успешной реализации проектов,  Застройщики  различными способами повышают привлекательность апартаментов: обеспечивают объектами социальной инфраструктуры, выполняют уникальную дизайнерскую отделку, предлагают интересные варианты последующего обслуживания.  Например, проекты апарт-отелей бизнес класса как правило «укомплектованы» спортивным комплексом, рестораном, химчисткой, магазинами. 

Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Тематика апарт-отелей в России не нова, но и недостаточно развита, чтобы говорить о каких-то конкретных успешных показателях деятельности. Данному сегменту важно найти свою нишу на рынке, скорректировать уровень цен, чтобы сделать их конкурентными в сравнении с другими отелями, а также предоставлять постояльцам высокий уровень сервиса для формирования качественного имиджа подобных проектов и достижения клиентской лояльности.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Поскольку проект является пилотным для России, его популярность у инвесторов предсказать сложно. Данный формат коммерческой недвижимости рассчитан, прежде всего, на частных и институциональных инвесторов и компании, приобретающие жилье для командированных сотрудников. Оценить востребованность проекта у частных инвесторов сложно, так как в нашей стране физические лица традиционно вкладывают свободные денежные средства в рынок жилой недвижимости.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development

Проект имеет очень хорошую локацию: располагается вблизи станции метро, рядом с центром города и по дороге в аэропорт, на одной из ключевых городских магистралей. Все апартаменты в проекте уже проданы, что говорит о его успешности. В сегодняшних рыночных условиях сегмент апарт-отелей может быть интересен для инвесторов при условии качественной локации и проработанной концепции проектов.

Насколько перспективен подобный формат коммерческой недвижимости в России в целом?

Кирилл Акиньшин

На мой взгляд, пока в Петербурге и в России широко развит рынок аренды квартир, как краткосрочный, так и долгосрочный, данный формат будет иметь ограниченные перспективы. Проекты сервисных апартаментов в Петербурге можно пересчитать по пальцам. К ним можно отнести: Staybridge Suites, Ye`s, строящийся Salut. Пока данные проекты не носят массовый характер. Данное положение вещей, скорее всего, в будущем поменяется несильно.

Екатерина Немченко

В Петербурге сейчас находится в предложении  порядка 35 000 кв. м апартаментов премиум класса. и около 89 000 кв.м —  апартаментов  бизнес- и комфорт класса. Заявлены к выходу в этом году новые  проекты, например  – Doklands  на Васильевском острове, «У Ратуши» на ул.Моисеенко.  Успех проектов-первопроходцев, таких как «Вертикаль»,  и формирование тенденций развития  рынка апартаментов, их востребованности, во многом зависит от организации работы их Управляющих компаний, которые берут на себя заботу и по поиску арендаторов и по обслуживанию комплексов и обеспечению заявленного уровня сервиса. Приобретают апартаменты в основном  - инвесторы, для последующей сдачи, потому что  стоимость вложений в апартаменты существенно ниже, чем в квартиры. Выгодность этих вложений и возможные риски покажет складывающаяся практика.

Дэвид Дженкинс

Затрудняюсь ответить.

Алексей Гулевский

В настоящий момент данный формат только получает распространение в России, все проекты еще находятся в стадии строительства, либо только введены в эксплуатацию. Можно отметить проект апарт-отеля AVENUE Apart от ГК «Бест» на Петроградке, SALUT на Дунайском проспекте от ГК «Союз-строй», апарт-отель Y’ES от ГК «Пионер». Таким образом, можно констатировать, что девелоперы активно взялись за освоение подобного формата коммерческой недвижимости.

Владимир Скигин

Ситуация с апарт-отелями в Москве и Петербурге различается: в столице формат уже стал привычным для покупателей, особенно в высоком ценовом сегменте. Про Петербург пока такого сказать нельзя, однако отдельные проекты также имеют успех. В целом, основная проблема развития рынка апартаментов сегодня заключается  в отношении к нему властей: значительная доля покупателей приобретают апартаменты для собственного проживания, при этом по ценам более низким, чем стоил бы аналогичный жилой проект. При этом девелоперы апарт-отелей не обременены созданием социальной инфраструктуры, в результате чего сегмент является очень привлекательным для инвесторов, но не для города.

Кто, является целевой гостевой  аудиторией подобного формата проживания, с таким ценником, сроками и типом обслуживания?

Кирилл Акиньшин

При размещении на 1 неделю, клиенты могут сэкономить по сравнению с размещением в гостинице класса 4 звезды. Таким образом, основной целевой аудиторией могут стать в основном туристы. Гости города, которым необходимо находиться в Петербурге более месяца, смогут воспользоваться арендой квартиры, так как стоимость апартаментов за месяц доходит до весьма внушительных сумм при неявных преимуществах.

Екатерина Немченко

Целевая гостевая аудитория подобного формата весьма разноликая. Поскольку апартаменты представляют собой альтернативу гостиничному проживанию и являются неким промежуточным вариантом между гостиницей и квартирой, то целевая аудитория может быть следующей: туристы, иногородние граждане, прибывающие в Петербург в длительные командировки или на обучающие долгосрочные курсы. Помимо этого в формате могут быть заинтересованы компании, которые приобретают апартаменты, как служебные квартиры для иногородних сотрудников, студенты и молодые люди, которые получили высшее образование, финансово независимые, еще не семейные. Такой формат жилья, как апартамент, должен будет очень чутко реагировать на рынок, следить за изменениями арендных ставок, сервисных предложений, сезонностью и пр. Тогда успех проектам будет гарантирован.

Дэвид Дженкинс

Апарт-отели, как правило, рассчитаны на постояльцев, планирующих долгосрочное пребывание в городе.  Это или сотрудники компаний, работающие по срочному контракту, или те, кто связан с сезонным бизнесом – например, в Санкт-Петербурге это могут быть культурные мероприятия, проходящие в формате выставок, вернисажей  и т.п.

Алексей Гулевский

На мой взгляд, аренда апартаментов будет интересна, прежде всего, людям, приезжающим в командировки в Петербург на кратко- и среднесрочный период.

Владимир Скигин

Сегмент апарт-отелей ориентирован, в первую очередь, на корпоративную аренду, а также иностранных туристов. Аренда апартаментов – распространенный в Европе, привычный иностранцам формат, объединяющий удобства квартиры и предлагающий прозрачные профессиональные арендные условия.