Свято место пусто не бывает

Не так давно стало известно, что московские власти намерены ликвидировать ряд больниц и роддомов в рамках реорганизации столичной системы здравоохранения. Как следует из соответствующего плана-графика, сотрудники 28 учреждений, включая 18 больниц, будут уволены, а помещения высвобождены. В мэрии объяснили цель реформы необходимостью оптимизации расходов на здравоохранение, для чего нужно, в частности, перераспределить ресурсы между стационарами и поликлиниками. Сообщение вызвало бурю недовольства со стороны москвичей и привело к акции протеста медиков на Суворовской площади, возмущенных подобной идеей обновления медицины. Дальнейшее будущее высвободившихся помещений предположить нелегко, тем более что чиновники так и не сообщили, как они будут использоваться. Однако не вызывает сомнений, что они имеют определенный коммерческий потенциал.

С вещами на выход

Так называемый "План-график реализации структурных преобразований сети медицинских организаций государственной системы здравоохранения города Москвы в части высвобождения имущества" включает в себя почти три десятка объектов общей площадью свыше 300 тысяч квадратных метров, расположенных на территории в 1,3 миллиона квадратных метров.

Программа включает в себя два этапа: сначала одну больницу присоединяют к другой и превращают в филиал, затем закрывают. Последним пунктом в плане реорганизации каждого учреждения значится отказ правительства от оперативного управления комплексом зданий, в которых расположены больницы, и передача их из департамента здравоохранения и в департамент имущества. Вот здесь-то, как предполагается, и может скрываться ответ на вопрос, что будет с объектами в ближайшем будущем. "Как только территория, на которой находится больница, передается из департамента здравоохранения в департамент имущества, она может использоваться в любом назначении. Эту землю можно сдать в аренду, отдать под инвестконтракт, построить элитное жилье, гостиничный центр и офис", - считает председатель движения "За достойную медицину" Алла Фролова.

Некоторые эксперты также поспешили что заявить, что на месте больниц возникнут объекты коммерческой недвижимости, тем более что подобные случаи уже упоминались в прессе. Так, в конце 2000-х годов ряд СМИ писал о том, что ООО "Медстройинвест" собиралось построить отель на месте бывшей Детской инфекционной больницы №12 (ДИБ №12) на 1-й улице Ямского Поля, владение 12. Тогда журналисты сообщали, что у компании якобы имеется инвестиционный контракт с московским правительством.

Перестройка бывших больниц под коммерческие объекты является рациональным решением с точки зрения инвестирования - помещения медицинских учреждений, используемые в качестве офисных или торговых объектов, безусловно, будут ликвидны, соглашается председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. По мнению эксперта, это связано главным образом с их локацией: как правило, объекты здравоохранения расположены в старых районах города с развитой инфраструктурой. "В связи с дефицитом площадок для строительства новых объектов на таких территориях, помещения под редевелопмент пользуются большим спросом. Поэтому в первую очередь необходимо учитывать соседние объекты, существующие зоны отдыха, наличие парковочных мест и прочее. Все это поможет высвободить те ниши, которые отсутствуют в районе", - предположил он.

Как уточняет управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич, спрос на каждую из больниц и формат ее дальнейшего использования во многом будут зависеть от наличия или отсутствия тех или иных градостроительных ограничений. "Конечно, для получения более высоких экономических показателей в большинстве случаев более предпочтительным вариантом будет снесение существующего объекта и строительство на этом земельном участке нового здания - большего по метражу и соответствующего по характеристикам будущему функционалу. Если же здание является охраняемым памятником архитектуры и необходимо его сохранить, наиболее подходящая функция - это офисы, поскольку организация пространства в поликлиниках и бизнес-центрах достаточно похожа - и там, и там имеет место коридорная планировка", - пояснил он. Лукич отметил, что такие проекты, как правило, менее ликвидны, но в условиях дефицита свободных площадок под строительство в центре города они будут интересны девелоперам.

Здания медучреждений будут представлять для инвесторов интерес в случае продажи, однако варианты использования подобных помещений не исчерпываются одними лишь офисами и магазинами. "Почти все больницы обладают большими рекреационными территориями, развитой транспортной инфраструктурой, имеют все необходимые инженерные коммуникации. Поэтому при наличии возможности девелоперы могут рассматривать эти участки как для жилищного строительства, так и для торговой, офисной и развлекательной функции", - уверена директор по маркетингу Solvers Estate Олеся Кошкина.

Жертвы репутации

Несмотря на все выгоды, которые сулит девелоперам использование вчерашних больниц и роддомов в коммерческих целях, здесь может таится масса подводных камней. "Если мы говорим о переформатировании медучреждений в объекты с новым функционалом, например, офисные, то основные неудобства, с которыми могут столкнуться новые арендаторы - это удаленность от центра города и/или от станций метро и остановок наземного транспорта. Кроме того, многие здания практически не подлежат перепланировке, что также может стать препятствием при реорганизации объекта", - напоминает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов.

Эксперты призывают не забывать и о том, что большинство московских медучреждений, по данным СМИ, ожидающих «структурные преобразования», находятся далеко не в идеальном состоянии и требуют значительных вложений в реконструкцию. "Эти затраты предсказуемы и вполне обоснованы в связи с неудовлетворительным техническим состоянием многих зданий. К тому же, эстетические показатели также будут далеки от предъявляемых требований к внешнему виду офисных помещений. Все это потянет за собой необходимость проведения основательных строительных работ, вплоть до замены инженерных систем», - выразила мнение соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлия Тряскина. По ее словам, эти факторы делают перспективы переориентирования таких объектов под торговые пространства весьма сомнительными.

Существует еще одна причина того, что финансовые вливания в редевелопмент больниц могут не окупить себя - недостаточная востребованность со стороны потенциальных клиентов новоиспеченных офисов и торговых центров. Причиной тому, как считает генеральный директор коммуникационного агентства "Репутация" Наталья Суслова, может стать сложившийся за долгие годы имидж медицинских организаций. "Стратегия развития, как с точки зрения его нового функционала, так и с точки зрения позиционирования, зависит от заданных условий для каждого конкретного объекта. Если речь идет об инфекционных больницах или диспансере, то на отстройку от устоявшегося у объекта имиджа понадобится больше времени, денег, профессионализма и изобретательности", - заявила она.

Суслова предостерегает девелоперов, что этот вопрос, по ее словам, вполне решаем, но если не продумать его заранее, еще на начальной стадии проекта, а пустить все на самотек, то это может вылиться в непредвиденные обстоятельства и значительные затраты впоследствии.

В то же время Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", отметил, что "память места" у горожан не должна стать препятствием для воплощения планов девелоперов. "Если больница занимает прекрасную локацию, которая может быть развита и более полезна для города посредством смены функций - это надо делать. Из-за страха и паттерна восприятия (больниц - прим. авт.) у нас целые кварталы выключены из городской ткани. А между тем, это отличные места, рядом с метро, на ключевых транспортных магистралях, в историческом центре и так далее", - заявил он. Собеседник добавил, что при грамотном подходе к переформатированию больниц большие перспективы открываются не только для бизнеса, но и для улучшения городской среды.

Этика не в счет

И все же наиболее оптимальным и вероятным шагом может стать использование вакантных площадей в больницах под размещение арендаторов схожего профиля. Здесь возможны самые разные варианты - от частных поликлиник и стоматологических кабинетов до салонов красоты и массажа. Как поясняют эксперты, этому способствуют несколько факторов. "В первую очередь это связано с тем, что для помещений, проектируемых под больницы и поликлиники, существуют специальные нормативы, большинство из которых крайне затруднительно внедрить, когда объект уже полностью готов", - уточнил Михаил Якубов.

Данные помещения проектировались именно под медицинские учреждения и расположены преимущественно в зданиях устаревшей постройки, напомнил генеральный директор ROSS Group Олег Рыжов. "Использование их в качестве офисных помещений вряд ли будет более эффективным, чем по их прямому назначению. Кроме того, районы расположения таких зданий воспринимаются населением как центры медицинских услуг, то есть имеют сложившийся круг потребителей, чем и стоит воспользоваться", - добавил он.

Такое мнение выглядит вполне логичным, но в связи с этим возникает вопрос: а интересны ли вообще такие объекты крупным частным сетевым клиникам? Директор AvroraClinic Лиана Давидян убеждена, что если отбросить этическую сторону вопроса, то использование закрывшихся больниц для создания новых медучреждений - наиболее правильное решение, хотя и здесь есть ряд оговорок. "Нельзя сказать, что мы проявляем большую заинтересованность, так как реорганизация и реконструкция под современные нужды и требования предполагает колоссальные затраты, и здесь не обойтись без институциональных инвесторов. Во-вторых, должен быть решен вопрос о собственности на земельный участок и здания, так как форма аренды в случае с медициной - самая нерекомендуемая. Кроме того, необходимо иметь точную информацию, предусмотрено ли перепрофилирование освобождающихся зданий и что заложено в Генплане города", - перечисляет Давидян.

Слишком много для одного

Справедливости ради, стоит отметить, что московские власти до сих пор не дали конкретного ответа на вопрос, что станет с опустевшими лазаретами. А потому любые прогнозы на этот счет пока что носят лишь спекулятивный характер. Впрочем, уже сейчас можно предположить, что над медучреждениями московского региона, построенными еще в прошлых веках, придется изрядно повозиться, чтобы они смогли приносить коммерческую выгоду своим новым владельцам.

Эксперты рынка недвижимости обращают внимание на то, что на сегодняшний день показатели, по которым ранее строились медицинские объекты, устарели: сейчас количество необходимых квадратных метров на одного пациента становится меньше, поэтому имеющиеся площади, предлагаемые под реконцепцию и аренду, получаются избыточными. "Новым арендаторам вряд ли удастся поглотить данное предложение в полном объеме, и, скорее всего, многие здания станут многофункциональными, объединив в себе медицинский профиль, а также административно-офисные помещения и торговлю на первом этаже", - прогнозирует Михаил Якубов.

В некоторых странах Европы уже давно устоялась практика перепрофилирования лечебниц в коммерческую недвижимость. К примеру, в итальянской Генуе около года назад выставлялся на продажу комплекс зданий бывшей психиатрической больницы в неоготическом стиле общей площадью 21 тысяча квадратных метров. Учреждение было закрыто и продавалось за 36 миллионов долларов. Можно ожидать, что капитализация бывшей больницы значительно увеличится после перепрофилирования. К слову, в Италии не редки случаи, когда здания изменяют свои функции специально к торгам, о чем организаторы договариваются с администрациями городов по каждому отдельному зданию. После продажи в этих зданиях в будущем могут располагаться новые гостиницы, апартаменты, частное жилье и магазины. Приживется ли подобный опыт на отечественной земле, в частности, в Москве, пока остается лишь догадываться.

Илья Китов