Движение к полицентризму

Необходимость развития городской ткани предполагает не только качественную застройку, но и соблюдение тонкого баланса между зданиями различного назначения и общественными пространствами. Одним из векторов развития Москвы на ближайшие 20 лет станет реконструкция прибрежных территорий Москвы-реки, а также создание точек притяжения не только в центре, но и на периферии. Об участии города в проектах, формировании генплана Москвы и влиянии кризиса на будущие перспективы мы поговорили с Каримой Нигматулиной, и. о. директора ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы".

Карима, расскажите, как обстоит дело с развитием коммерческой недвижимости вдоль  Москвы-реки и общего архитектурного облика будущих зданий?

В рамках нашего исследования по территории Москвы-реки, а это 10400 гектар, на которых сегодня находится 22 миллиона квадратных метров недвижимости, можно отметить, что есть ряд территорий с низкой плотностью застройки, и очевидно, что некоторые зоны необходимо преобразовывать и развивать. В рамках дискуссии, прошедшей на IV Московском Урбанистическом Форуме прозвучали многие из территорий, которые, безусловно, важны. Это Тушинский аэродром, Мневники, территория вблизи Москва-Сити, которую мы называем Большой Сити, параллельно с этим можно отметить, что есть ряд промышленных территорий в восточной части. Это и ЗИЛ, и прилегающая к нему территория. И это с точки зрения всего потенциала градостроительного развития на прилегающих территориях. Но стоит сказать и о том, какой функционал может находиться  при реорганизации этих территорий: необходима сбалансированная застройка, важно делать акцент на общественные пространства, где люди смогут проводить достаточное количество времени. Это не обязательно только замкнутая жилая функция. Если брать аналогичные примеры за границей, то стоит отметить места, расположенные вдоль воды, где находятся кафе и рестораны, хорошо развита общественная функция пространства. Такого рода центры необходимы и нам. И то, что представлено в концепции победителя конкурса реконструкции набережных (архитектурное бюро "Проект Меганом" – прим. ред.), отражает, что нужно формировать больше таких очагов притяжения, и не только в центральной части города,  где подобные локации уже сформировались, но и в других местах. Что касается коммерческой недвижимости, то функции общественных пространств должны преобладать на прилегающих территориях.

Важный момент здесь – вопрос инвестиций. Далеко не все расходы будут ложиться на плечи города. Какая модель взята за основу развития?

Конечно, те территории, которые имеют наибольший потенциал – самые сложные. Тот пример, на который мы опираемся – это проект ЗИЛ, этот участок уже был спланирован с учетом набережной. Напомню, что идея развития Москвы-реки была подчерпнута нами от международных команд на конкурсе московской агломерации. Практически все участники говорили, что Москва-река – это достояние граждан, и необходимо, чтобы город повернулся лицом к этой территории. При разработке концепции ЗИЛ наш институт (ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы") учитывал эту важность и оставил эту территорию набережной, чтобы она развивалась комфортно для людей, с формированиями общественных зон. И это будет реализовываться за счет, например, "Группы ЛСР", которая получила в разработку этот участок, и часть обязательств предполагает развитие прилегающих к реке территорий. Поэтому формируется такого рода концепция, где развиваетие локаций идет вглубь и присутствует застройка различными типами недвижимости, но и параллельно есть некоторые обязательства для инвестора при благоустройстве территорий набережных. Но при этом мы понимаем, что город тоже будет вкладывать бюджетные средства для реконструкции.

Одна из важных идей состоит в том, чтобы Москва-река стала центром притяжения населения. Тогда это будет генерировать спрос жителей на недвижимость и места вдоль реки. А самым важным для развития любого рынка является конечный спрос. И поэтому одна из задач – сгенерировать его, путем развития необязательно дорогостоящих капитальных сооружений, а, к примеру, декоративных и архитектурных решений, как фонтаны, озеленение территории. И  в такое место горожане будут приходить гулять, а вслед за этим начнет подтягиваться бизнес, потому что увеличится трафик в определенных зонах и появится спрос на различные услуги. И важно заметить, что в этих местах станет выгодно развивать и застраивать территорию именно под тот функционал, который является оптимальным для данной территории.

Как Вы считаете, не отпугнет ли сейчас инвесторов перспектива застраивать эти зоны, учитывая экономическую ситуацию?

Возможность развивать территории рядом с рекой – это уже некое преимущество, поскольку мы проводили исследования и пришли к выводу, что когда осуществляется качественная застройка с красивым видом на воду, то стоимость такой  недвижимости может быть больше сразу на 20%. И благоустроенная территория набережной выгодна не только застройщику, но и городу. Поэтому здесь можно отметить синергический эффект, и лучше работать на качество, а не на объемы застройки. И застройщики сейчас также начинают к этому приходить.

Но инвестиции окупятся нескоро, учитывая план развития территорий.

Да, и это тоже важный момент. В той концепции, которую мы разрабатываем, отражены все циклы, которые будут происходить в экономике. Это в какой-то момент рост, в какой-то замедление - и это нормально. И наша концепция учитывает все эти экономические колебания. Главной задачей было заложить весь потенциал, который возможен на этой территории, а этапность реализации будет, безусловно, зависеть от экономической ситуации на конкретный момент времени. А если говорить об участии города, то план реконструкции территорий, которые взял на себя город, уже утвержден и будет реализован.

Реконструкцию планируется завершить до 2035 года?

Концепция закладывается на долгосрочную перспективу. 2035 год был выбран, поскольку на рассмотрение таких глобальных документов, как генеральный план города Москвы, часто закладывается 20-летний период. В Градостроительном кодексе написано, что генплан не должен быть меньше, чем на 20 лет. И поэтому мы хотели взять себе самый минимальный горизонт для работы, то есть как раз 20 лет. Это не означает, что в 2035 году будет все завершено. Возможно, потребуется на 5 лет больше: четкой задачи, чтобы именно к данному сроку все было достроено – не стоит. Долгосрочный горизонт планирования позволяет раскрыть фантазию и возможности разработчиков, которые в условиях цейтнота "приземляются" на землю и стараются все успеть. И это частая ошибка, когда при текущих сложностях отказываются от долгосрочного планирования развития города.

Беря в расчет такой запас времени, не будет ли через 20 лет, учитывая развитие Новой Москвы, отсутствия четкого центра в городе?

Сейчас в нашем институте формируется схема Троицкого и Новомосковского административных округов. Она была доложена Сергею Семеновичу Собянину и одобрена для выхождения на публичные слушания и обсуждения. И в этой территориальной схеме заложены важные принципы развития Новой Москвы. Это, в первую очередь, должна быть комфортная территория, где людям удобно находиться и они могут наслаждаться природно-экологическим каркасом, который там есть, где важно развивать пешую доступность, чтобы граждане могли найти места приложения труда. И мы закладываем некий избыток рабочих мест, чтобы эта территория стала магнитом для жителей близлежащих районах. И таким образом получится сформировать полицентричную структуру города. Мы не ставим таких задач, при которых Новая и старая Москва должны быть одинаковыми. В любом глобальном городе такого масштаба это хорошо. Это возможности и преимущества как для рынка, так и для населения. Кто сказал, что везде должна быть одинаковая архитектура – это неинтересно! В крупном городе, а численность населения в Москве порядка 12 миллионов человек, должно быть разнообразие, которое привлекает людей с различными вкусами. И спектр возможностей, который формируется в Москве – это великолепно. А Новая Москва дает для этого все возможности.

Как происходит движение к полицентризму?

Наша идеология формируется на различных масштабах. Если говорить о Новой Москве, то масштаб нового центра на уровне московской агломерации, московского региона, Москвы и области формируется и будет влиять на всю агломерационную структуру. Но параллельно с этим внутри МКАДа должны формироваться новые ядра, которые образуют полицентричность второго уровня. Это все те же Мневники, ЗИЛ, Москва-Сити. Также рассматриваются другие проекты, которые могут появиться на осевых каркасных элементах как МК ЖД, третий пересадочный контур или пересечение железных дорог и метрополитена. Параллельно с этим мы рассматриваем центры, которые должны развиваться по местам приложения труда ближе к МКАДу.  Одна из проблем – формируется большое количество рабочих мест именно в центре, и мы понимаем, что есть центр, ядра в серединной зоне, но при этом должны быть ядра третьего уровня, ближе к кольцевой автодороге. Важно сказать, что небходим баланс на локальном уровне. Мы смотрим не только на структурные элементы, но и на распредление недвижимости  различного функционала. При разработке проекта планировки обязательно учитывается баланс рабочих мест, мест проживания, социальной инфраструктуры и благоустроенных зеленых территорий. Никто не говорит о замене полицентричности, но это дает возможность каждой территории быть максимально самодостаточной. Поэтому есть балансировка как на микроуровне, так и в рамках крупных центров.

Как будут распределяться инвестиции в проекты?

Одна из важнейших для города задач на сегодняшний день – развитие транспортной инфраструктуры.  Поэтому с точки зрения бюджетных инвестиций – большой объем идет именно на строительство дорог. Такие проекты как третий пересадочный контур метрополитена, различные проекты по улучшению и дополнению улично-дорожного каркаса, построение развязок – это очень важно для того, чтобы дать каркас, на котором будет развиваться город. Но для формирования крупных кластеров в любом случае необходимо партнерство с инвесторами.

Беседу вел Антон Мошкин