В ожидании рассвета

Нынешний экономический кризис в России, по мнению экспертов, еще только начался, а отечественный рынок коммерческой недвижимости уже несет серьезные потери. Регулярно появляются сообщения об уходе из страны ведущих мировых ритейлеров и предстоящей заморозке крупных проектов по строительству торговых и офисных комплексов. Положение России на мировых финансовых рынках тоже не дает никаких поводов для оптимизма. Прошлый, 2014 год стал для нашей страны крайне тяжелым, многие негативные факторы сошлись воедино, а отношения с западными странами накалились до предела, и предпосылок для выхода из экономического пике, увы, пока нет. Все это говорит о том, что мысли о безоблачном будущем коммерческой недвижимости придется отложить до лучших времен. Наступят ли они? Судя по опыту зарубежных стран, безусловно, да – бывало и хуже. "Арендатор.ру" решил напомнить, что трудные времена, как правило, сменяются эпохами подъема. Не зря ведь говорят, что самая темная ночь перед рассветом.

Кризис 1873 года

В то время стремительно рос рынок недвижимости в Австро-Венгрии и Германии. Банки выдавали застройщикам огромные кредиты, однако многие из них не смогли расплатиться по долгам. Это привело к падению Венского фондового рынка, а вслед за ним крах наступил и на рынках Амстердама и Цюриха.

После того, как акции на фондовой бирже Нью-Йорка также упали, а банки Германии отказались пролонгировать кредиты, глубокий финансовый кризис наступил на обоих американских континентах. Сильнее всего пострадала Южная Америка, оказавшаяся заложником кредитного ажиотажа. Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских стран резко сократился, что привело к падению доходов государственных бюджетов. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а вслед за ней и цены на недвижимость.

До осени 1873 года кризис не распространялся на промышленность. В сентябре в Соединенных Штатах несколько банковских фирм, выдававших ссуды своими деньгами для железных дорог, обанкротились. Причиной их банкротства было неисправное выполнение обязательств железными дорогами, которых в Соединенных Штатах в период времени 1870-1873 годов было выстроено 237 тыс. миль. Затем начались банкротства промышленных фирм, особенно металлургических заводов, работавших для железных дорог. В конце 1873 года кризис распространился во всей Западной Европе. Менее всего пострадали от него Франция и Великобритания.

Это один из самых затяжных кризисов, ситуация улучшилась только к 1878 году. По мнению историков, в прекращении финансового кризиса сыграл немалую роль знаменитый банкир Дж. П. Морган, предоставивший 62 млн. долларов золотом министерству финансов США, что позволило расплатиться по суверенным обязательствам.

Кризис 1929-1939 годов

В 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Причиной кризиса стал обвал фондового рынка, случившийся 21 октября 1929 года из-за перегрева на волне слишком быстрого роста экономики страны (так называемый "черный вторник").

Среди прочего упали и котировки недвижимости - как жилой, так и коммерческой. Параллельно на этом рынке, как и во всех отраслях экономики, начался кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, которые из-за неплатежей по кредитам едва сводили концы с концами, принялись на последние деньги скупать дешевеющие здания. В итоге это вылилось в серьезнейший банковский кризис – тогда обанкротились около 6 тыс. банков (примерно пятая часть от всех). За десять лет объем ввода коммерческой недвижимости в США упал втрое.

Решение было найдено с помощью государственной программы президента Франклина Рузвельта по выходу из кризиса, предполагавшей вливание денег в глобальное строительство.

Кризис 1973 года

Причиной кризиса стало резкое подорожание нефти вкупе со снижением ее добычи в арабских странах, а также война Израиля и Сирии.

В США кризис привел к сокращению промышленного производства, увеличению цен нефть на 67%, масштабному росту безработицы и инфляции, которая привела к росту стоимости стройматериалов. Заявленным проектам потребовалось дополнительное финансирование, рост объема кредитования вылился в избыточное предложение и опрокинул цены на жилье и коммерческую недвижимость.

Только к началу 1980-х годов кризис на рынке недвижимости был преодолен.

В ходе этого кризиса впервые стала очевидна сильнейшая зависимость экономики развитых стран от цен на углеводороды.

Кризис 1990-х годов в Финляндии

В начале 1990-х годов ВВП Финляндии упало на 7%. Кроме того, на 25% снизились и объемы частных инвестиций. Спрос на недвижимость вслед за падением покупательской способности сократился более чем на 30%. Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами. Однако правительство и благоприятная ситуация на мировом рынке недвижимости смогли поправить финансовое положение Финляндии уже до 2000 года. Главным фактором развития строительной отрасли стал активный рост цен на недвижимость и высокий спрос на нее, в первую очередь, из-за низких процентных ставок и повышения доходов жителей страны.

Японский финансовый пузырь 1986-1991 годов и "потерянное десятилетие"

В конце 1980-х годах считалось, что экономика Японии имеет большие перспективы. Однако в стране начались массовые спекуляции со стороны японских компаний и банков на рынке ценных бумаг и недвижимости. Тогда же на фоне исключительно высокой стоимости земли и низких процентных ставок некоторое время кредит был очень дешев и легко доступен, что привело к массовым заимствованиям, доходы от которых были инвестированы в основном в отечественные и зарубежные акции и ценные бумаги.

Когда японский "мыльный пузырь" лопнул, стоимость активов снизилась на 10 трлн. долларов. Доля недвижимости в этом падении составила 65%, что равнялось общему объему продукции, произведенной в Японии за два года.

К 2004 году коммерческая недвижимость класса "А" в Токио стоила меньше 1% от своей пиковой цены. Только в 2007 году цены на недвижимость начали рост, но снова скатились к падению в результате мирового экономического кризиса.

За 2008-2009 годы объемы строительства торговых объектов в стране снизились вдвое - с 15 млн. кв. м в год до 7 млн.

Период застоя экономики Японии продолжался более десяти лет, фондовый рынок достиг дна в 2003 году, но впоследствии опустился до нового минимума в 2009 году в результате мирового финансового кризиса. Продолжительный период экономической стагнации назвали "потерянным десятилетием".

Кризис "азиатских тигров" 1997-1998 годов

В 1997 году в Юго-Восточной Азии разразился экономический кризис, ставший серьезным потрясением для мировой экономики в конце 1990-х годов. Подоплекой кризиса стал чрезвычайно быстрый рост экономик "азиатских тигров" (неофициальное название экономик Южной Кореи, Сингапура, Гонконга и Тайваня, демонстрировавших очень высокие темпы экономического развития с начала 1960-х до финансового кризиса 1990-х годов). Это способствовало массивному притоку капитала в эти страны, росту государственного и корпоративного долга, перегреву экономики и буму на рынке недвижимости.

Международный валютный фонд выделил на преодоление последствий кризиса экономик "азиатских тигров" 40 млрд. долларов. Признаки выхода из экономической ямы появились в начале 1999 года. Политическая и экономическая реструктуризация национальных экономик позволила к 2001 году преодолеть последствия кризиса и возобновить динамичный рост.

Примечательно, что кризис в Юго-Восточной Азии сказался и на остальном мире. Так, отток капитала и падение цен на сырьевые товары способствовало возникновению российского экономического кризиса 1998 года. По мнению экономистов, отголоском кризиса 1997-1998 годов стал и аргентинский дефолт 2001 года.

Кризис 2009 года в Дубае – райский остров погрузился в долги

Сегодня гигантские офисные небоскребы и гостиничные комплексы высотой до небес в Дубае поражают воображение. Однако еще несколько лет назад развитие коммерческой недвижимости в этом городе было под угрозой. В 2000-х годах эмираты решили превратить из пустыни в новый мировой финансовый и туристический центр. Правитель Дубая эмир Мухаммед бен Рашид аль-Мактум не жалел полученных от нефти денег на фантастические проекты.

В городе создавались колоссальные объекты коммерческой недвижимости, некоторые из них стояли на огромных искусственных островах самых причудливых форм, расположенных посреди Персидского залива.

Но к концу 2009 года цены на недвижимость здесь упали на 50%, а сам эмират оказался на грани дефолта. Один из крупнейших государственных холдингов ОАЭ Dubai World попросил об отсрочке долговых выплат, что потрясло мировые финансовые рынки.

Бум на дубайском рынке недвижимости привел к избытку площадей, а кризис - к обвалу цен: по подсчетам некоторых аналитиков, за год по конец третьего квартала офисы подешевели на 58%, вакантные площади в недавно построенных офисных зданиях составляли 59%.

От банкротства город спас соседний эмират Абу-Даби, выделивший столице ОАЭ 25 млрд. долларов, что было эквивалентно едва ли не половине ВВП Дубая.

Сейчас экономика Объединенных Арабских Эмиратов быстро восстанавливается благодаря развитию строительства, логистики и гостиничного бизнеса.

Илья Китов