Переобучение в доходные дома

В России сложились условия для распространения доходных домов - считают члены экспертной группы кафедры политической экономии Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. Они также отметили, что цены на аренду помещений под офисы достигли показателей 2005 года, а уровень вакантности составил 28%. Многие из офисных зданий, отмечают эксперты, могут быть переоборудованы под съёмное жильё. Данную точку зрения обсудили наши эксперты.

По мнению экспертной группы, в стране накоплено огромное количество не проданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения – снижаются, и такие активы можно превращать в доходные дома.

Разделяете ли вы данную точку зрения относительно доходных домов в России?

Яна Кузина, директор департамента оценки и консалтинга S.A. Ricci

Мы видим хорошие перспективы относительно перепрофилирования гостиничных комплексов и отдельных жилых проектов в доходные дома. Доходные дома будут пользоваться высоким спросом в столице.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE

Да, разделяю. Процентов 40 квартир в настоящий момент можно отнести к доходным домам. Вопрос не в перспективе, этот бизнес никогда не прекращался. Большинство людей сдавали и сдают квартиры, то же самое могут делать и застройщики. Если легализовать этот бизнес, то люди начнут платить налоги.

Екатерина Лобанова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank

Формат в целом является перспективным, однако большое значение имеют продуктовые характеристики отдельно взятого проекта: локация, грамотно определенная целевая аудитория, продуманная и прозрачная для клиентов схема эксплуатации, ценовой аспект.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments

Я отношусь к этой идее довольно скептически. Нужно понимать, что цена аренды доходного дома должна быть ниже среднерыночной, то есть квартиры в объектах такого формата должны стоить меньше. Заинтересованность девелоперов данными проектами маловероятна, поскольку слишком серьёзные инвестиции и непонятные сроки окупаемости. Скорее всего, будут ждать особых преференций со стороны Минстроя.

Алёна Гостева, ведущий специалист департамента элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Прежде всего, стоит отметить, что этот формат не является новым для Петербурга. В городе уже существует более десятка доходных домов, начиная от недорогих, рассчитанных на проживание рабочих-мигрантов и городских очередников, до объектов бизнес-класса, основными арендаторами которых являются бизнесмены и иностранные топ-менеджеры. Наиболее востребованными, безусловно, являются доходные дома эконом-класса, предлагающие полноценное отдельное жильё по ставке ниже рыночной. Государство уже начало осваивать этот формат, однако сейчас проживание в таких домах доступно только городским очередникам. Привлечение к проекту частных инвесторов позволит сделать эту форму проживания доступной для большего числа желающих и удержать арендную ставку на уровне ниже среднерыночного.

Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "Строй ИнвестТопаз"

До революции объем жилья в доходных домах Москвы составлял до 40% жилого фонда. Но нужно понимать, что в ментальности людей с тех времен многое изменилось. Так, в людях появилось больше индивидуальности, большую пропасть составляет разница в уровне жизни, и объединить всех жильцов из разных слоев общества под одной крышей может быть ошибкой. А строить доходные дома с разным уровнем комфорта проект вроде бы пока не предполагает.

С какими рисками в текущей экономической ситуации может столкнуться девелопер, занимающийся сдачей новых жилых объектов в аренду как доходные дома?

Яна Кузина

Основной риск девелопера связан с падением ставок аренды и высокими налогами (налог на гостиничную недвижимость составляет 0,5% от кадастровой стоимости), которые ему не удастся переложить на квартиросъёмщиков. Сегодня по объективным причинам ставки аренды падают, между собственниками существует большая конкуренция. Также нужно иметь в виду, что девелоперу при сдаче в аренду придется нести еще затраты на отделку квартир и мебелировку.

Станислав Ивашкевич

Я не вижу практически никаких рисков. Девелоперу потребуется создать структуру для управления фондом, которая не требует больших затрат. Данная структура должна будет заниматься эксплуатацией и обслуживанием этого квартирного фонда.

Екатерина Лобанова

Затрудняюсь ответить.

Александр Самодуров

Для девелопера с ограниченными финансовыми ресурсами сроки окупаемости больше трёх лет являются слишком длительными. Гораздо реальнее продавать доходную недвижимость на этапе строительства частным инвесторам.

Алёна Гостева

На мой взгляд, в условиях снижения доступности ипотечных кредитов формат доходных домов получает новые возможности для развития. При продуманной арендной политике такие проекты могут быть крайне востребованы в кризис.

Максим Раевский

Затрудняюсь ответить.

Насколько реалистична и целесообразна идея переформатирования офисов в жилые площади?

Яна Кузина

Переделка офисного здания в доходный дом возможна только на ранней стадии. Когда здание уже построено, переделать его в жильё практически невозможно. Это связано с конструктивными особенностями бизнес-центров, такими, как глубина этажа и др.

Станислав Ивашкевич

Все очень зависит от конкретного проекта, его месторасположения, удаленности от метро, а также технических характеристик. Иногда такой редевелопмент может быть очень эффективен.

Екатерина Лобанова

Доходное жильё с трудом укладывается в рассматриваемый сценарий, когда неликвидные офисные помещения предлагается переоборудовать в съёмное жильё. Если такая мера и позволит собственникам обеспечить денежный поток, то временно и минимальный: для потенциальных арендаторов такой переоборудованный объект будет компромиссом, приемлемым лишь с точки зрения доступности ценового предложения относительно классического рынка аренды жилья. Таким образом, неликвидный офисный объект рискует стать аутсайдером в новом сегменте арендного рынка. В период, когда рынок начнет восстанавливаться и расти, собственников ожидает дополучение прибыли будущих периодов с точки зрения арендного бизнеса. Более того, арендное жилье является продуктом, специфическим с точки зрения характеристик зданий, функциональности планировочных решений, площади квартир и комнат, и т.д., поэтому в этом случае предпочтительнее концептуальное проектирование с нуля именно под данную функцию.

Александр Самодуров

Затрудняюсь ответить

Алёна Гостева

Переформатирование офисных помещений в жилые представляется мне весьма сомнительной идеей. Прежде всего, офисные здания часто не имеют технической возможности для проведения дополнительных коммуникаций, что исключает формат многоквартирного дома. Единственным вариантом использования таких помещений является создание в них хостела.

Максим Раевский

Мы полагаем, что авторы проекта слишком торопятся - в случае роста цен на нефть офисы вновь понадобятся, и довольно быстро. Даже при подъеме цен до уровня 70 долларов за баррель нас ждет оживление экономики, восстановление рабочих мест. А рентабельность доходных домов едва ли будет выше, чем площадки для коворкинга. Необходимо смотреть на перспективу и скорее создавать очень недорогие офисные площади, которые можно было бы использовать под коворкинг, с тем, чтобы через год-полтора увидеть большой спрос на эти площади.