Не центром единым

Столичные власти и бизнес уже на протяжении нескольких лет с переменным успехом в теории и на практике пытаются реализовать идею децентрализации деловой жизни и офисного рынка. Однако рынок старательно упирается и неохотно отходит от обжитых и привычных первых трёх колец Москвы. При этом проблема излишней зацикленности офисного рынка на тесном пространстве исторического центра города не менее, а может и более остро стоит и в Санкт-Петербурге.

Не выгнать и рублём

Офисный рынок Северной столицы является вторым по объёму и темпам развития после московского. Сам Петербург также является крупным и быстро растущим мегаполисом, а значит, встречается и со схожими проблемами, возникающими в сфере развития городского пространства. К примеру, недуг излишней зацикленности всей деловой жизни на центральных районах поразил и город на Неве. Отсюда и уже хорошо знакомое москвичам явление маятниковой миграции, из-за которого сотни тысяч людей перегружают инфраструктурные каналы по утрам и вечерам, простаивая часами в пробках или толкаясь в переполненных вагонах метро. Однако в Петербурге помимо этого центр города фактически является огромным памятником истории, что накладывает существенные ограничения на девелоперскую деятельность. В силу этого борьба за земельные участки под офисное строительство или строения, которые разрешено переоборудовать в офисы ведётся крайне ожесточённо. И вцепившегося в такой объект собственника или арендатора уже трудно убедить покинуть ценное место.

Наряду с такими преимуществами центрального местоположения, как насыщенная инфраструктура, близость государственных учреждений, развитая система общественного транспорта, арендаторы получают также высокую стоимость аренды, значительные транспортные проблемы, нехватку парковочных мест, ограниченные возможности по расширению офиса. "В то же время далеко не всем компаниям действительно необходимо располагаться в центре города. Это особенно актуально в кризис, когда сокращение расходов на аренду становится жизненно важным для любого бизнеса. Помимо этого вскоре в центре Санкт-Петербурга, как и в Москве, начнут функционировать зоны платной парковки, что само собой повлияет на инфраструктурную обстановку.

Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", считает, что в развитии офисных кластеров должна быть заинтересована администрация районов и города: это и более равномерное развитие инфраструктуры и точки роста в периферийных районах, создание рабочих мест, разгрузка дорожной сети, возможно - оздоровление депрессивных территорий. "Появление новых бизнес-зон положительно скажется и на рынке: создаст возможность выбора арендаторам. Скорее всего, это подтолкнет к развитию и новых форматов: бизнес-парки с низкой застройкой, объекты конверсии и лофты. Важный фактор, говорящий в пользу децентрализации в градостроительном аспекте - это возможность разгрузки транспортной системы", – подчеркнул эксперт.

О создании в Санкт-Петербурге альтернативных центров деловой активности, включающих в себя офисную и торговую составляющую, в Санкт-Петербурге говорят уже на протяжении достаточно длительного времени. Необходимость в них вызвана, прежде всего, транспортной проблемой. Создание рабочих мест в нецентральных городских районах позволило бы решить проблему траффика. Пока что этот процесс остается только лишь на уровне разговоров. Единственный альтернативный деловой центр, расположенный вне зоны исторического центра города, - это деловая зона Пулково, которая формировалась по инициативе ряда девелоперов.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", говорит о том, что офисный рынок северной столицы более централизован, чем московский. "Особенно если мы говорим о высококлассных объектах. Традиционно вся деловая жизнь сконцентрирована в нескольких районах, так называемых зонах деловой активности: центр города, т.е. все, что расположено в непосредственной близости к Невскому проспекту, Петроградской стороне, Васильевскому острову. С одной стороны, можно конечно говорить о том, что центр города из-за этого очень перегружен, с другой стороны, это действительно традиционное положение дел, сила привычки и исторические традиции горожан в Петербурге – это очень мощная сила. О том, что в городе начнется децентрализация рынка офисной недвижимости стали говорить еще в 2008 году и теперь, как только появляется информация о строительстве нового объекта в районе КАДа собственно, эти разговоры ненадолго возобновляются. Конечно, сейчас постепенно формируются новые зоны деловой активности – Пулково, Лахта. Но, от этого существующие, традиционные бизнес-районы не становятся менее востребованы", – добавил Золин.

По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, в настоящий момент на исторический центр (Адмиралтейский, Центральный, Василеостровский и Петроградский районы) приходится около 50,3% всего качественного офисного рынка. "Однако на 2-м месте после Центрального района находится Московский, а к концу 2016 года по количеству офисных площадей он выйдет на первое место среди районов города. Наиболее яркая сформированная децентрализованная деловая зона – Пулково, в которой располагается 142 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, что чуть более 5% всего офисного рынка города", – отметил специалист.

Южный фронт и не только

И всё же попытки децентрализации рынка предпринимаются, и существуют и одно из направлений в данной работе уже принесло свои плоды. Один из примеров успешного развития периферийной территории – деловая зона "Московский проспект". Сначала зона формировалась рядом с аэропортом Пулково (с 2008 г.), далее стали появляться качественные проекты вдоль Московского проспекта.

На момент окончания 2014 года площадь бизнес-центров в этой деловой зоне составила 310 тыс. кв. м, при этом наиболее активное развитие район показал в последние три года, в течение которых произошел двукратный прирост предложения. При этом район также активно стал обрастать и другой коммерческой недвижимостью: отелями, торговыми объектами и.т. д. Ещё один толчок к перемещению деловой жизни на юг города дало строительство крупнейшего конгрессно-выставочного цента Экспофорум, который должен стать главной площадкой подобного формата на всём Северо-западе страны.

В целом с 2012 по 2014 на Московский район приходилось в среднем около 25-30% от всего объема ввода офисных площадей в городе, и 2015 год не станет исключением.

При этом северные и восточные направления пока не пользуются успехом на офисном рынке, и это скорее вопрос будущей перспективы. Однако активны рост жилого строительства в Приморском районе, районе Девяткино-Мурино и Кудрово будет способствовать процессам повышения привлекательности этих районов для создания новых узлов деловой жизни. Ведь с ростом плотности населения в этих районах и улучшением транспортной доступности (строительство новых станций метро и развитие дорог) для предпринимателей, которые живут, например, на севере, будет интереснее арендовать помещения в северных районах, чтобы экономить время на логистику, да и на стоимости аренды.

Заводской запас

Однако выход на границы города и даже их пересечение, не единственный путь для оттягивания офисного рынка из центра Санкт-Петербурга. Огромный потенциал возможного делового строительства находится внутри многочисленных и различных по конфигурации и формату промзонах Северной столицы. Дело в том, что ещё с дореволюционных времён город стал крупнейшим промышленным центром России, а затем этот статус сохранился за уже Ленинградом и советский период истории. Характерно и то, что Петербург стал сосредоточием именно тяжёлой промышленности. Соответственно и предприятий-гигантов было создано очень много. Сейчас же они в большинстве своём устарели морально и технологически и не в вписываются в концепцию современного градостроения. Эти, некогда величественные и мощные, локомотивы экономики сейчас попросту превратились в серые и ржавые груды бетона и металла, где часто и производства никакого не ведётся или ведётся, но на мелкокустарном, незначительном уровне.

И строения, и территории старых промзон не предназначены для размещения современного производства, и пришло время дать им новую жизнь. Одной из возможных реинкарнации этих запустевших массивов, спрятанных за заборами с колючей проволокой, может стать офисная жизнь. Конечно, в связи с экономическими трудностями процесс редевелопмента притормозится, однако свободных участков в центре города или в непосредственной близости от него нет, поэтому бывшие промзоны будут реконструироваться не только под офисное, но и под жилое, торговое строительство, и этот процесс будет достаточно активным. Речь, прежде всего, может идти о сером поясе вдоль Обводного канала, территории около Финляндского вокзала.

Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real, говорит о том, что редевелопмент промышленных территорий под офисное строительство актуален и будет востребован с учетом увеличения спроса на проекты класса В+, предлагающие оптимальное сочетание коммерческих условий и качества помещений. "Преимуществами таких проектов может быть расположение, высокие показатели по электроснабжению и нагрузкам на перекрытия, наличие территории для организации парковки. При этом комплексы, реализуемые на бывших промышленных площадках, могут включать в свой состав не только деловые, но и общественные пространства, а также лофт-проекты, в которых будет сохранена или восстановлена кирпичная кладка", - добавила Чаканова.

По словам Луизы Улановской, руководителя департамента маркетинга и продаж ООО "Газпромбанк-Инвест", сейчас стало появляться всё больше современных качественных бизнес-центров классов А и В там, где ранее были представлены лишь офисные здания С класса и ниже, переделанные из бывших НИИ, заводоуправлений и прочих административных строений советского периода. "Хорошие перспективы есть у промышленных территорий, которые имеют хорошую транспортную доступность. К примеру, сейчас ведётся строительство делового центра Mezon Plaza в Выборгском районе. "Проект представляет собой первый этап сотрудничества девелопера с ОАО "Завод "Мезон" по редевелопменту его территории. Выборгский район весьма перспективен для делового строительства, поскольку расположен между центром города и северными жилыми микрорайонами, здесь хорошо развит общественный транспорт, в том числе метро, социально-бытовая и коммерческая инфраструктура", - отмечает Улановская.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что бум такого редевелопмента прошел несколько лет назад. "Если же говорить о реконструкции исторических зданий в центре Санкт-Петербурга, то затраты могут превышать стоимость нового строительства в 1,5-2 раза в среднем. Это происходит из-за дороговизны работ по восстановлению различных архитектурных форм здания, а также из-за необходимости адаптировать инженерные системы под не самую стандартную геометрию зданий. Хотя конечно каждый отдельный проект – это индивидуальный случай со своими особенностями, поэтому средние цифры превышения стоимости реконструкции над новым строительством не отражают в полной мере всего спектра возможных кейсов", - заявила Лежнёва.

В принципе, до тех пор, пока редевелопмент зданий под офисы остается экономически целесообразным, он потенциально возможен. Как в исторической зоне, так и в сером поясе и на набережных Невы еще достаточно много объектов, которые могут быть трансформированы в офисные площади. Причин, по которым этого не происходит прямо сейчас, может быть множество: сложность структуры собственности объекта, промышленное назначение территории и невозможность ее перевода под общественно-деловое назначение, дороговизна объекта, недостаточно привлекательное окружение существующего объекта, не позволяющее позиционировать новый БЦ на качественном уровне и так далее. Всё это к прискорбью тормозит процесс обновления промазон. При этом к уже имеющимся препятствиям на этом пути добавилась и новая политика Петербургских властей, которые вдруг резко развернули своё мнение о редевелопменте и начали заявлять о том, что внутри города нужно вновь создавать крупные промышленные предприятия.

Консерватизм и компании

В России ничего не случается просто так и для реализации любой идеи нужна коллективная воля властей, бизнеса, общества и пророй просто удачное стечения обстоятельств. Но на пути такой консолидации всегда возникает множество как видимых проблем, таки и подводных камней, которые ни кто не ожидал встретить. Так децентрализации офисного рынка города в первую очередь мешает малое количество станций метрополитена в локациях, удалённых от исторического центра, а также относительно низкая пропускная способность городских магистралей. На рынке также существует невысокая концентрация крупных компаний, которым необходимо наличие качественного сервиса, отличной транспортной доступности и невысокой арендной ставки. Как следствие в Петербурге пока не найти достаточного спроса, чтобы заполнить большой деловой кластер на севере или востоке города.

Однако основная проблема, которая мешает децентрализации развиваться в полную мощь – это спрос, как ни странно, но сами арендаторы не готовы перебираться на окраины. Несмотря на пробки, проблемы с парковками (у некоторых БЦ нет парковочных площадок), спрос на офисы сконцентрирован в центре города, людям психологически привычнее и комфортнее работать именно здесь.

Дмитрий Золин также подчёркивает важность фактора престижа. "Размещаться в центре города для большинства компаний не только удобно, но и почетно. Я согласен с тем, что не место красит человека, но именно место может сказать порой очень многое, характеризовать компанию, сформировать о ней представление. Региональные или зарубежные партнеры могут не знать о том, что такое Лахта, и как там здорово, но Невский проспект они знают точно, он на слуху, и объяснять здесь ничего не придётся", - заявил эксперт.

По мнению Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, строительство бизнес центра в отдалённой локации интересно девелоперам в случае, если данная территория развивается комплексно. "Например, рядом строится еще один бизнес-центр или крупный торговый центр. Инициировать такие масштабные проекты силами одних только девелоперов трудно: необходима координирующая роль городской администрации. Процесс децентрализации тормозит отсутствие активного участия в нём города", - подчеркнула специалист.

В заключение стоит отметить, что создание и развитие новых деловых районов вопрос не одного года и даже не пяти лет. Чтобы побороть сложившийся стереотип и заинтересовать компании проектами за пределами городского центра, девелоперы должны предложить высокое качество строительства, более демократичные ставки аренды, а также сформировать собственную качественную инфраструктуру, отсутствие которой зачастую становится камнем преткновения для арендаторов. На данный момент офисные площади в нецентральных районах интересны, прежде всего, крупным компаниям. В первую очередь это IT и нефтегазовые компании. Естественно, что в условиях кризиса темпы децентрализации офисного рынка замедлятся и сроки реализации многих проектов будут перенесены, а какое то строительство и вовсе отменит. Но город будет продолжать расти и места в его центре больше не станет, а на окраинах, напротив будут вырастать новые районы, из которых всё отчётливее будут звучать требования создания собственных деловых точек притяжения, и игнорировать эти требования будет нельзя.