Мечты сбываются

Переезд "Газпрома" и его структур из Москвы в Санкт-Петербург является одним из самых ожидаемых событий на отечественном рынке деловой недвижимости. До ввода в строй новой штаб-квартиры холдинга еще больше двух лет, а смена дислокации монополиста уже оказывает ощутимое влияние на офисный сегмент Северной столицы. Насколько оно благотворно для местного рынка и как долго продлится - вопрос спорный, однако многие эксперты уже сейчас говорят о том, что в "Лахта-центре" газовому гиганту будет, мягко говоря, тесновато.

Поддать газу

Идея перевести офисы "Газпрома" в Санкт-Петербург назрела давно. В 2009 году корпорация получила разрешение на строительство небоскреба "Лахта-центр" высотой свыше 460 м. Согласно проекту, небоскреб станет доминантой комплекса зданий общей площадью около 400 тыс. кв. м, при этом на саму башню приходится свыше 170 тыс. кв. м (полезная площадь офисных помещений - 130 тыс. кв. м). Ввод МФК намечен на 2018 год.

Накануне переезда газовый монополист стал активно снимать помещения в Санкт-Петербурге для своих компаний. По разным оценкам, на сегодняшний день холдинг занимает около 300-350 тыс. кв. м, из которых около 200 тыс. кв. м были приобретены только за последний год. Директор по развитию компании "1Капиталь" Дмитрий Соломников прогнозирует, что к концу 2015 года суммарная занимаемая "Газпромом" площадь составит около 550 тыс. кв. м.

Эксперты сходятся во мнении, что переезд монополиста позитивно сказался на петербургском офисном рынке и удержал его от падения. Так, уровень вакансии составляет около 12%, при этом данный показатель более или менее стабилен уже на протяжении трех последних кварталов. Доля свободных площадей в классе "А" при этом последовательно снижается в течение 2015 года (14,8% сейчас против 21,7% год назад), а в классе "В" - увеличивается (9,8% против 8,1% год назад), приводит статистику Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге. "Можно говорить о том, что без данного "якорного" для города арендатора новые объекты заполнялись бы гораздо медленнее, и сейчас мы наблюдали бы куда более высокую вакансию в сегменте офисов класса "А", - рассуждает она.

Согласно информации компании JLL, средние запрашиваемые ставки на петербургские офисы за второй квартал сократились на 3% в классе "А" - до 1 560 рублей за 1 кв. м в месяц, на 1,9% в классе "В" - 1 150 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). По предварительным оценкам, в третьем квартале существенного изменения запрашиваемых ставок аренды не произошло, хотя увеличилось количество случаев предоставления индивидуальных условий.

Класс дороже денег

В последние год-полтора "Газпром" проявляет на рынке Петербурга небывалую активность: в прошлом году около 40% всех сделок с офисами были связаны с холдингом Алексея Миллера, а в первой половине 2015 года этот показатель перевалил за 70%. При этом монополист является очень требовательным арендатором, ориентируясь исключительно на элитные здания, причем не номинально причисленные к классу "А", а действительно соответствующие всем необходимым параметрам, подчеркнул управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин. В настоящий момент "Газпром" занимает в среднем 20-30% "топовых" помещений в городе, отмечает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге. Подразделения компании арендуют офисы в основном в Московском, Центральном и Петроградском районах.

Площадь занимаемых холдингом помещений различная: от 19,5 до 80 тыс. кв. м. Зачастую компания арендует бизнес-центры целиком ("Фландрия Плаза" и Eightedges). "Аренда в таких объектах дороже среднерыночного показателя примерно на 20%, однако реальная ставка не разглашается, поэтому она вполне может быть на среднерыночном уровне - 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц", - полагает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. В то же время некоторые аналитики добавляют, что собственники готовы идти на уступки при единовременной аренде больших площадей - скидки могут быть в диапазоне от 20 до 40%.

Ранее ряд СМИ писал о том, что энергогигант якобы перевезет все свои компании в Санкт-Петербург уже до конца 2015 года. Сообщалось, что именно этим объясняется всплеск активности "Газпрома" на офисном рынке. Впрочем, далеко не все специалисты по недвижимости поверили в такое развитие событий. Некоторые аналитики даже подсчитали, что речь идет о 30-40 тыс. человек, а для их размещения дополнительно нужно минимум 250 тыс. кв. м качественных офисов.

Как бы там ни было, уже сейчас понятно, что мест в "Лахта-центре" хватит далеко не всем. Согласно данным экспертов, "Газпром" нуждается примерно в 500 тыс. кв. м офисов, поэтому вполне вероятно, что его "дочки" останутся в тех БЦ, которые арендуют сейчас. Также не исключено, что монополист продолжит покупать офисные здания для своих сотрудников, как было в случае с бизнес-центрами "Арена-Холл" на проспекте Добролюбова (50 млн долларов по курсу 2009 года) или "Эриксон" на Большом Сампсониевском проспекте (тоже около 50 млн долларов, 2008 год).

Без паники

И все же не стоит обманываться по поводу предстоящих перспектив офисного рынка Санкт-Петербурга. Безусловно, приход энергетической корпорации на берега Невы фактически "спас" некоторые новые объекты, имеющие высокие шансы так и простаивать пустыми или полупустыми. Однако игроки рынка понимают, что "Газпром" не может занять все площади в городе, поэтому количество новых проектов в классе "А", как заявленных, так и уже вводимых, близко к нулю. "Понимание того, что после ввода "Лахта-центра" и переезда туда ряда подразделений компании из арендованных БЦ на рынке высвободится часть офисных помещений, ориентирует девелоперов на более осторожное планирование строительства объектов, горизонт выхода на рынок которых совпадет с открытием небоскреба", - заметила Вероника Лежнева.

Конечно, если в 2018 году структуры холдинга решат одновременно уйти из арендуемых сейчас БЦ в новую штаб-квартиру, то рынок ожидает серьезный стресс, но сильного удара по нему такая миграция не нанесет, считают аналитики. По их мнению, освободившиеся площади сбалансируют недостаток офисных зданий, которые девелоперы не рискуют начинать строить сейчас. Также специалисты прогнозируют кратковременный скачок вакансии в среднем по рынку и балансировку ставок в классе "А" за счет выхода нового предложения, но такая же ситуация случается при запуске крупных бизнес-центров и подобные колебания скорее будут относиться к области статистики и подсчетов, нежели к реальным изменениям рыночной ситуации.

В свою очередь, Дмитрий Соломников допустил, что в будущем энергокомпания может не ограничиться одной штаб-квартирой. "Я думаю, что власти города будут вести переговоры с девелоперами или самим "Газпромом" о строительстве новых качественных площадей для размещения в Петербурге всех его структур", - оптимистичен эксперт.

И правда, такой крупный арендатор - настоящая находка для городского бюджета. Так, отчисления "Газпрома" в бюджет Москвы за 2012 год (данных за 2013 год нет), по оценкам финансовых аналитиков, могли составить порядка 160 млрд рублей. В прошлом году, по планам столичных чиновников, холдинг должен был принести в городской бюджет 72 млрд рублей. Теперь же, после переезда, собирать налоговые "сливки" предстоит Смольному, поэтому вполне вероятно, что петербургские чиновники будут всячески способствовать укрупнению газового гиганта в городе.

Илья Китов