На всякий пожарный

В зарубежных странах страхование объектов коммерческой недвижимости давно стало неотъемлемой частью ведения бизнеса: арендаторы просто не согласятся переезжать в торговый или офисный центр, не имеющий страхового полиса. Однако в России практика страхования только набирает обороты. Впрочем, громкие ЧП, вроде прошлогоднего пожара в ТЦ "Адмирал", наглядно показывают, чем может обернуться такая медлительность.

Горькие плоды экономии

Рынок страхования коммерческой недвижимости в России пока только начинает развиваться. Еще недавно оформлять страховой полис собственников объектов заставляли банки при выдаче кредитов, однако теперь сами бизнесмены осознали необходимость оградить себя от различных рисков. По оценкам страховщиков, на сегодняшний день под страховой защитой находятся свыше двух третей торговых и офисных центров в Москве и Санкт-Петербурге. Но в регионах отношение к страхованию, особенно в сегменте малого и среднего предпринимательства, пока не столь ответственное.

Чем это может обернуться, наглядно показал случай с казанским ТЦ "Адмирал", где в прошлом году в результате пожара собственник понес убытки почти в 1 млрд рублей, в то время как страховка покрывала ущерб на сумму лишь в 45 млн. Как рассказывали в группе "АльфаСтрахование", "Казанский земельный инвестиционный фонд", которому принадлежало здание, застраховал только половину стоимости каркаса разрушенного пожаром объекта.

"Культура страхования с каждым годом растет. Если говорить о случаях крупных убытков, то они, прежде всего, оказали влияние на политику самих страховщиков. После крупных пожаров страховые компании также более внимательно подходят к вопросам оценки рисков торговых и бизнес-центров", - рассуждает начальник управления по страхованию непромышленных активов АО "Согаз" Елена Фридман.

По данным ЦБ, в 2014 году во всем сегменте страхования прочего имущества юридических лиц объем собранных премий составил 112,2 млрд рублей, что на 7,6% больше объема премий, собранных в 2013 году. В первом полугодии 2015 года объем страховых премий составил 53,7 млрд рублей, что на 10,9% меньше показателя аналогичного периода 2014 года.

Оценить объем рынка страхования именно объектов коммерческой недвижимости сложно, так как регулятор не учитывает такие сборы отдельно. Эксперты отмечают, что в 2015 году темпы роста этого сегмента страхового рынка замедлились, что стало следствием тех процессов, которые происходят на рынке коммерческой недвижимости в целом.

По словам Сергея Соколова, директора центра страхования имущественных рисков СПАО "Ингосстрах", в последние годы у многих страховщиков сложилось мнение, что страхование торговых и офисных центров является крайне малорисковым сегментом, при этом из-за демпинговой гонки устанавливались минимальные ставки. В конечном счете рынок был переполнен недотарифицированными договорами, которые просто не позволяли компаниям нормально формировать свои резервы.

"После пожаров в торговых центрах в Сургуте, в Казани, а также в гипермаркете во Владимире, где "Ингосстрах" выплатил возмещение, превысившее 500 млн рублей, ситуация на рынке стала меняться. Снижение ставок, которые находились за гранью рентабельности, сейчас остановилось", - констатировал эксперт, добавив, что экономический кризис также повлиял на развитие этого сегмента страхования, ведь новые торгово-офисные центры уже не вводятся так активно, как пять лет назад.

Плата за спокойствие

На сегодняшний день страхование коммерческой недвижимости можно разделить на три вида: страхование объектов от определенных рисков или всех рисков, страхование риска от перерыва в производственной деятельности, и страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации помещений/зданий.

Страхование убытков от потери поступления арендной платы (loss of rental income) предусматривает случаи, когда в результате какого-либо ЧП, покрываемого договором страхования, например, пожара, арендаторы вынуждены покинуть арендуемые площади и расторгнуть договоры аренды. В результате арендодатель теряет арендные платежи, а на восстановление могут уйти несколько месяцев, а возможно, и лет. Заключение договора страхования от убытков вследствие перерыва в производстве позволило бы собственнику получить страховое возмещение и покрыть понесенные убытки. Тариф по страхованию убытков от потери поступления арендной платы составляет в среднем 0,05% и зависит от многих факторов: страховой суммы, франшизы, периода возмещения (например, три месяца, полгода или год).

В свою очередь, при страховании гражданской ответственности за нанесение имущественного вреда или физического ущерба третьим лицам идет речь о перекрестной ответственности всех перед всеми: арендаторов перед собственником, друг перед другом, собственника перед арендаторами. Такое страхование очень важно, так как арендатор, занимающий в здании ТЦ даже небольшое помещение, например, цветочный магазинчик под лестницей или маленькое кафе, может спровоцировать многомиллионные убытки других арендаторов или владельца здания.

Размер страховой суммы, то есть суммы, на которую застрахован объект коммерческой недвижимости, зависит, в первую очередь, от его стоимости. Если речь идет о страховании крупных офисных, торговых, гостиничных или спортивных центров, то, как правило, она составляет сотни миллионов и миллиарды рублей.

Как уточнил заместитель генерального директора "ВТБ Страхование" Алексей Володин, страховая сумма по объекту страхования может быть определена, исходя из балансовой стоимости имущества или его действительной стоимости (на основании отчета об оценке объекта недвижимости).

Как правило, договор страхования имущества заключается сроком на один год, а инициатором договора страхования может быть любое лицо, имеющее интерес в сохранении имущества, то есть как собственник, так и арендатор (в отношении своего помещения и имущества арендодателя в нем), выгодоприобретателем при этом будет собственник. "Страхование объекта, прежде всего, находится в интересах собственника, однако нередко заключения договора страхования инициирует управляющая компания", - добавила Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге.

Что касается стоимости полиса, то за последние пять лет тарифы на страхование в сегменте коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов, заметно снизились. "Стандартный тариф сегодня составляет 0,03% от страховой суммы. Застраховать обычный торговый центр стоит в среднем около 150 тыс. рублей", - подсчитала Елена Фридман.

"При расчете тарифной ставки также учитывается вид деятельности страхователя, местоположение объекта страхования. Если это новый современный офис в элитном бизнес-центре, ставка может варьироваться от 0,05% до 0,1%", - отмечает Сергей Соколов.

Некоторые собственники, желая "отбить" потраченные на страховой полис средства, включают ее стоимость в договор аренды, заключаемый с арендаторами. При этом часто владельцы недвижимости требуют отдельного страхования на время проведения ремонта в помещениях арендатора. "Минимальный объем страхового покрытия также зачастую прописан в договорах аренды. Стоимость страховки при этом оплачивает арендатор", - напомнил Роман Евстратов, партнер Rusland SP.

Примечательно, что застраховать от различных рисков можно как уже готовый объект, так и находящийся на этапе строительства, в том числе временные сооружения, имущество на стройплощадке, ответственность заказчика и подрядчиков в случае ущерба при проведении работ, а также послепусковые гарантийные обязательства, отметил собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев.

Не стоит забывать, что страховые компании предъявляют целый ряд требований к страхуемому имуществу. В первую очередь страховщики обращают внимание на бесперебойную работу пожарно-охранной сигнализации в здании, состояние инженерных систем, наличие/отсутствие вблизи здания водоема и тому подобное, а также требуют подтверждения стоимости застрахованного имущества. Для страховой компании будет важна и история уже произошедших в здании случаев материального ущерба в размере выше 100 тыс. рублей.

Риск - дело добровольное

На сегодняшний день страхование недвижимости становится неотъемлемой частью ведения бизнеса. В некоторых чрезвычайных ситуациях полис является единственным способом обезопасить себя от непредвиденных потерь капитала и инвестиций. Спрос на страховые услуги растет, при этом люди "стали более тщательно подходить к вопросу страхования, пытаться уменьшить ежегодных страховой взнос, пересматривать договора страхования с текущим страхователем и искать более надежного страхователя, так как у многих страховых компаний за последние два года были отозваны лицензии", рассказал Николай Антонов, генеральный директор УК Profman.

Тем не менее многие объекты коммерческой недвижимости до сих пор не застрахованы, хотя за рубежом такая ситуация почти нереальна - арендаторы просто не согласятся переезжать в такое здание. Время от времени в России после каких-либо громких ЧП, вроде прошлогодней трагедии в Казани, поднимается вопрос о необходимости законодательно обязать владельцев торговых или развлекательных комплексов страховать свои объекты, чтобы максимально быстро и полно компенсировать ущерб пострадавшим. Однако до сих пор в нашей стране оформление страховки является добровольным и остается на усмотрение бизнесменов.

По мнению Алексея Володина, целесообразно инициировать обязательное страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации коммерческой недвижимости, особенно объектов с массовым скоплением посетителей (торговые и бизнес центры, развлекательные, культурные центры и тому подобные).  "Страхование же объектов недвижимости -  это зона ответственности и риск самого собственника, в связи с чем нет необходимости законодательно обязывать его страховать свое имущество", - подчеркнул эксперт.

Как бы то ни было, уровень застрахованности коммерческой недвижимости в России все еще далек от мировых стандартов. До сих пор многие собственники не понимают, для чего им необходимо тратить немалые суммы на защиту от рисков, которые, быть может, никогда и не произойдут. И дело тут, наверное, не только в исконно русском "авось, пронесет", но и, как некоторые считают, слишком сложном механизме оценки стоимости полиса и размера страховой суммы. Остается надеяться, что для того чтобы бизнесмены поняли, насколько важно и полезно иметь хорошую страховку не только на жизнь и машину, но и коммерческую недвижимость, не придется еще раз пережить трагедии, подобные уже упомянутому ЧП с "Адмиралом".

Илья Китов