Недетское бремя

Создание социальной инфраструктуры тяжким бременем ложится на застройщика при реализации жилых комплексов. Особенно трудно создавать образовательные учреждения, однако нигде не сказано, что школы и детсады обязательно должны быть бесплатными. И вот тут у девелоперов появляется хоть какая-то возможность отбить свои расходы на проект.

В добровольно-принудительном порядке

При реализации девелоперских проектов возведение социальной инфраструктуры становится настоящей головной болью для застройщиков. Обременение прописывается еще на этапе подписания инвестиционного контракта с городом и во многих случаях является непременным условием при создании жилых комплексов.

Строительство социнфраструктуры регламентируется градостроительным кодексом, СНИПами и документами территориального планирования. Они определяют не только перечень инфраструктурных объектов для каждого ЖК, но и расстояние, на котором они должны находиться друг от друга.

Например, в соответствии с территориальными строительными нормами Московской области, при возведении любого типа жилья застройщик за счет собственных средств обязан дополнить проект строительством детского сада и благоустроить прилегающую территорию.

Однако в законодательстве не сказано, что образовательные учреждения обязательно должны быть бесплатными, поэтому зачастую девелоперы создают коммерческие детские сады и школы, стремясь хоть как-то отбить свои вложения в проект.

Частные школы и детские сады создаются как самостоятельные юридические лица, а их деятельность регулируется федеральными законами "Об образовании" и "О некоммерческих организациях", а также Налоговым Кодексом РФ.

Действующие нормы по обеспечению жителей Московской области образовательными учреждениями предусматривает наличие 65 мест на 1 тыс. человек для детских садов и 135 мест на 1 тыс. человек - для школ. На практике эта норма нередко бывает избыточной, особенно это касается новых жилых районов, где нет "миграции" населения "старого" жилого фонда.

Сады и школы получаются с профицитом мест, что осложняет работу коммерческих операторов, которым для выхода на прибыль нужна заполняемость, отметил директор по вторичной недвижимости ФСК "Лидер" Антон Климов.

По оценкам группы компаний "Фортекс", стоимость запуска таких объектов в Москве оценивается в 1,2 млн рублей в расчете на одного ребенка, в Подмосковье - 1 млн, и это без учета стоимости подвода наружных инженерных коммуникаций и проектных работ. Окупаемость подобных проектов варьируется от десяти до 15 лет.

Трудности перевода

Вопрос компенсации затрат девелопера на образовательные учреждения является в России довольно острым. В Москве и Московской области есть 50%-ная льгота по налогу на имущество для собственника здания школы и детского сада при условии, что он сам осуществляет образовательную деятельность и направляет средства на развитие образовательного учреждения.

Также частные школы и детсады могут рассчитывать на субвенции от государства за присмотр, уход и оказание образовательной услуги. В столице действует программа по реконструкции детских садов по льготной ставке аренды "1 рубль за 1 кв. м", которой могут воспользоваться застройщики, напоминает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group

Как жалуются некоторые застройщики, при переводе образовательных учреждений на баланс муниципалитетов возникает риск того, что этот процесс может затянуться на долгие месяцы. Часто такая позиция чиновников обусловлена нехваткой кадров или материальных ресурсов для содержания объектов.

К тому же, по нынешнему законодательству, при передаче садика или школы государству застройщик обязан заплатить налог на прибыль и на дарение недвижимости - около 30% от стоимости инфраструктуры. В результате, сетуют бизнесмены, удорожание себестоимости таких объектов в некоторых случаях достигает 30-40%, хотя на итоговую стоимость квартир это влияет не столь значительно.

Изменение такой схемы налогообложения обсуждается с 2012 года. С просьбой избавить застройщиков от переплат к президенту Владимиру Путину обращались как московские, так и петербургские чиновники, однако пока никаких сдвигов в этом вопросе нет.

В настоящее время депутаты Госдумы готовят законопроект о предоставлении льготы по налогу на прибыль для застройщика при передаче объектов социальной инфраструктуры в собственность государства. Ожидается, что он будет вынесен на рассмотрение парламента в весеннюю сессию. Будет ли он принят или нет, может стать известно уже в этом году.

На детях не заработаешь

Некоторые застройщики предпочитают не передавать социальную инфраструктуру на баланс муниципальных властей, а принять на себя все риски, связанные с организацией работы таких объектов. Тогда у девелоперов есть два пути: самостоятельно управлять построенными образовательными учреждениями или сдать их в аренду специальным операторам.

В первом случае застройщик может создать собственную структуру, занимающуюся образовательной деятельностью. Такой подход успешно применяет ФСК "Лидер", которая управляет небольшим детским садом в премиальном ЖК "Зодиак" на северо-западе Москвы и детсадами в подмосковном коттеджном поселке "Вита Верде".  

Но такие примеры все же являются редкостью, считает коммерческий директор Insigma Group Екатерина Батынкова. "Бизнес специфический, требуется лицензирование, взаимодействие с госструктурами: Роспотребнадзором, МЧС и так далее. Насколько я знаю, обычно девелопер не берет на себя такие риски", - пояснила специалист.

Чаще всего девелопер привлекает сторонних операторов посредством проведения тендеров или при помощи Ассоциации коммерческих образовательных учреждений, которая предлагает своим членам существующие объекты на рынке.

Выбор оператора возможен на различных стадиях, однако девелоперы настаивают, что лучше всего это делать на стадии проектирования - тогда будут учтены и реализованы уникальные характеристики образовательного учреждения. "Операторы, как правило, придерживаются собственных стандартов образовательного процесса и могут еще на этапе проектирования внести в проект весьма существенные корректировки касаемо функционального зонирования и планировок", - пояснил Андрей Лопатин, руководитель проектов Glorax Development, добавив, что поиск оператора может занять длительное время.

При отборе операторов девелоперы проводят с ними переговоры по условиям работы: стоимость услуги, ставки аренды, обязательства по качеству образования, возможность контроля за качеством и финансами со стороны застройщика. Иногда, как в случае с микрогородом "В лесу", застройщик создает специальное подразделение внутри компании, которое занимается контролем действий оператора, качества образовательных услуг и ценообразовательной политики, а также вопросами аварийно-технического обслуживания.

В среднем ставки аренды помещений под частные образовательные учреждения в столичном регионе варьируются от 1,8 тыс. до 5 тыс. рублей за 1 кв. м в год в зависимости от площади сада, проектной мощности (количество детей), ремонта, оснащения и района. Ставка может быть привязана к каждому ребенку. Срок аренды составляет не менее десяти лет.

Эксперты затруднились сказать, сколько операторов частных школ и детсадов действуют сейчас в столичном регионе, однако сошлись во мнении, что данный рынок живой и активно развивается. В числе основных игроков застройщики выделяют такие компании, как "Светлые горы", "Бэби Старс", "Развитие ХХI век", "Мир детства", "Маленькая страна", "Бэби-клуб", English Nursery & Primary School и другие.

Стоимость обучения в частных детских садах и школах является довольно высокой - от 10 тыс. до 50 тыс. рублей в месяц в Подмосковье и Новой Москве и более 100 тыс. рублей - в Москве. Но даже несмотря на это, востребованность подобных учреждений с годами не снижается.

По подсчетам заместителя генерального директора ГК "Фортекс" Байра Очирова, за последние пять лет в Москве появились 238 новых зданий детских садов и школ. С 2013 года по 2015 год в Московской области были построены 317 детских дошкольных учреждений. В прошлом году в Московской области были сданы в эксплуатацию 102 детских сада, более 20 объектов планируется достроить в 2016 году. В Московской области сегодня функционируют 1 946 детских садов.

В рейтинге субъектов РФ Подмосковье занимает лидирующие позиции по строительству детских садов. "Но, как прогнозируют эксперты, к 2023 году число молодых людей (в возрасте от 15 до 29 лет) в России уменьшится до 25 млн. По данным Росстата, в 2009 году в России насчитывались 33,7 млн молодых людей, в 2011 году их число составляло 32,4 млн, а в 2012 году - 31,6 млн и, по нашему мнению, в 2025-2030 годах в России будет демографический провал, который придет на смену современному бэби-буму", - рассуждает Очиров.

Остается добавить, что социальные объекты едва ли можно назвать дополнительным источником доходов для застройщиков - скорее, речь идет о повышении привлекательности жилого комплекса в целом и создании такой концепции образовательных проектов, чтобы дополнительные расходы на их содержание не ложились на плечи жильцов. "Конечно, все зависит от экономической модели, но практически в 100% случаях правильнее говорить о возврате средств, затраченных на строительство тем или иным способом: за счет аренды или продажи объекта", - резюмирует Андрей Лопатин.

Илья Китов